嘉實(shí)資本放棄30億類房產(chǎn)信托

對(duì)于嘉實(shí)資本放棄該項(xiàng)目的原因，業(yè)內(nèi)分析稱，除了由于12%的融資成本對(duì)于嘉實(shí)資本而言利潤(rùn)太低，關(guān)鍵在于該項(xiàng)目30億元的規(guī)模讓銷售成為難題。

早報(bào)記者 施穎楠 張颯

嘉實(shí)基金公司子公司——嘉實(shí)資本管理有限公司（下稱“嘉實(shí)資本”）高達(dá)30億元規(guī)模的房地產(chǎn)類專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃或無(wú)疾而終。

3月27日，上市公司華夏幸福公告稱，其全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“京御地產(chǎn)”）及其全資子公司九通基業(yè)投資有限公司（下稱“九通投資”）擬與嘉實(shí)資本簽訂《合作框架協(xié)議》，嘉實(shí)資本作為專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資產(chǎn)管理人向九通投資（九通投資系一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司）進(jìn)行不超過(guò)30億元的投資。公告稱，該項(xiàng)合作有利于推進(jìn)九通投資旗下各園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。

該款“類信托”（編注：按照信托原理架構(gòu)設(shè)計(jì)出的信托類產(chǎn)品，但發(fā)行機(jī)構(gòu)不是信托公司）業(yè)務(wù)規(guī)模之大一度引發(fā)業(yè)內(nèi)人士唏噓。用益信托工作室公布的數(shù)據(jù)顯示，3月共有51個(gè)信托項(xiàng)目的資金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，總規(guī)模147億元，顯示平均規(guī)模為2.88億元。此外，今年1月與2月的平均規(guī)模分別為2.88億元與2.35億元。

早報(bào)記者昨日從嘉實(shí)資本了解到，該公司現(xiàn)在沒(méi)有向九通投資進(jìn)行30億元的投資行為，該項(xiàng)目不存在，且下一步?jīng)]有實(shí)施跟這個(gè)項(xiàng)目相關(guān)的推動(dòng)行為的打算。

而華夏幸福相關(guān)工作人員對(duì)早報(bào)記者表示，上述公告發(fā)布時(shí)間為談判初期，而近日雙方公司融資部門仍在談判，尚未簽署任何協(xié)議。

“明股實(shí)債”的類信托

根據(jù)華夏幸福公告的《合作框架協(xié)議》，如該交易順利完成，九通投資的注冊(cè)資本將增至30.9億元，其中，京御地產(chǎn)持股55%，嘉實(shí)資本持股45%，投資期限為2年，預(yù)期年投資收益為12%。業(yè)內(nèi)人士指出，這表明九通投資的年融資成本為12%。

而在該次增資完成日起2年屆滿日前，嘉實(shí)資本即可向京御地產(chǎn)發(fā)送書面股權(quán)回購(gòu)?fù)ㄖ?，要求京御地產(chǎn)回購(gòu)嘉實(shí)資本持有的九通投資全部股權(quán)。在擔(dān)保措施方面，就京御地產(chǎn)的股權(quán)回購(gòu)義務(wù)，華夏幸福不可撤銷地同意承擔(dān)連帶責(zé)任保證并簽署連帶責(zé)任保證函；而增資完成日后，投資完成日前，九通投資可用于質(zhì)押的全部股權(quán)將進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保。

這一附帶回購(gòu)條款的專戶業(yè)務(wù)這實(shí)際上是一項(xiàng)“明股實(shí)債”的類信托業(yè)務(wù)，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，與目前的多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品并無(wú)太大差別，但卻引發(fā)了信托業(yè)內(nèi)人士的思考。不少人感嘆基金子公司搶奪信托業(yè)務(wù)來(lái)勢(shì)洶洶，一位信托經(jīng)理指出，其所在公司近幾個(gè)月所發(fā)的地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模多在一兩億元間，也有七八億元的的，最大十幾億元，30億元的規(guī)模“聽(tīng)聽(tīng)都嚇一跳”“。

一位信托人士甚至對(duì)記者直言，嘉實(shí)資本背靠嘉實(shí)基金這一“大樹(shù)”，后生可畏。

嘉實(shí)資本是業(yè)內(nèi)首批基金公司成立特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的子公司，成立于2012年12月，1月31日，嘉實(shí)資本首只產(chǎn)品即已募集完成，募資額度約2億元，為國(guó)內(nèi)某大型B2B網(wǎng)站商戶做小額融資服務(wù)。當(dāng)月嘉實(shí)資本還開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，推出規(guī)模2億元的“嘉實(shí)資本盛世美瀾園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，投資于鎮(zhèn)江恒福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“美瀾園”項(xiàng)目，嘉實(shí)資本負(fù)責(zé)募集其中1.4億元的“優(yōu)先級(jí)”。如此快速的步伐引發(fā)了信托界的關(guān)注。

募資是個(gè)難題

嘉實(shí)資本方面拒絕向早報(bào)記者透露未簽約的原因，而有分析稱，12%的融資成本對(duì)于嘉實(shí)資本而言利潤(rùn)太低是兩家公司“談不攏”的原因。

多位信托人士均對(duì)早報(bào)記者表示，如以集合信托的模式操作，12%的融資成本對(duì)嘉實(shí)資本而言“沒(méi)油水”，絕對(duì)不會(huì)操作。“銷售費(fèi)用與信托報(bào)酬是融資成本的大頭，給投資者至少8.5%，營(yíng)銷費(fèi)用1.5%，托管費(fèi)0.3%，嘉實(shí)資本賺的還不到1.7%。一般而言，信托報(bào)酬在2.5%～5%左右。”

不過(guò)，也有基金子公司高管對(duì)早報(bào)記者表示，只要過(guò)得了風(fēng)控，愿意接受這樣的融資成本，“我們子公司的第一單專戶業(yè)務(wù)的報(bào)酬也只有1.77%。”

然而僅從該《合作框架協(xié)議》來(lái)看，該項(xiàng)目并無(wú)實(shí)物質(zhì)押，屬于純擔(dān)保項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)控制上頗具難題。“（提供價(jià)值信托資產(chǎn)規(guī)模）50%以下的質(zhì)押物是最起碼的風(fēng)控條件，擔(dān)保是第二手段，無(wú)質(zhì)押物純擔(dān)保的項(xiàng)目信托公司風(fēng)控根本過(guò)不了。”一位信托人士指出。

利潤(rùn)過(guò)低同時(shí)也造成了銷售的困境。該信托人士表示，30億元的項(xiàng)目如無(wú)銀行代銷幾乎很難完成募集任務(wù)，而近期銀行對(duì)代銷各種信托類產(chǎn)品已經(jīng)噤若寒蟬。

業(yè)內(nèi)人士指出，30億元規(guī)模的資金募集最便捷的方式就是直接與銀行的理財(cái)資金對(duì)接，成為純通道業(yè)務(wù)。事實(shí)上，不少信托人士也認(rèn)為兩家公司的合作方式或?yàn)橥ǖ罉I(yè)務(wù)而非集合信托。

但銀監(jiān)會(huì)近日公布的8號(hào)文又將這一捷徑堵上。

就在華夏幸福發(fā)布上述公告的同日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》（8號(hào)文），明確要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額，理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的余額在任何時(shí)點(diǎn)均以理財(cái)產(chǎn)品余額的35%與商業(yè)銀行上一年度審計(jì)報(bào)告披露總資產(chǎn)的4%之間孰低者為上限。

所謂非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)，是指未在銀行間市場(chǎng)及證券交易所市場(chǎng)交易的債權(quán)性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類受(收)益權(quán)、帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資等。而九通投資與嘉實(shí)資本的合作正是帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資。

業(yè)內(nèi)人士指出，一家中型銀行的總資產(chǎn)約為10000億，則該行理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債券資產(chǎn)的余額上限為400億，僅一個(gè)產(chǎn)品就對(duì)接近8%的理財(cái)資金“有難度”。