4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務(wù)管理廣播時(shí)表示，新建樓盤在申請(qǐng)預(yù)售資格時(shí)，開發(fā)商報(bào)價(jià)不能明顯高于此前成交價(jià)格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)樓盤，政府會(huì)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)和指導(dǎo)。
上述表態(tài)也被視為北京樓市“限價(jià)令”的明確提出。在“限價(jià)令”的作用下，北京樓市暗潮涌動(dòng)，購(gòu)房者和開發(fā)商的心態(tài)都出現(xiàn)了微妙變化。
購(gòu)房者熱情度上升
4月中上旬，望京·金茂府、珠江·悅公館等項(xiàng)目開盤，均實(shí)現(xiàn)熱銷，參與搖號(hào)的買房人數(shù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期可售房源套數(shù)。
北京一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人還介紹，該企業(yè)旗下一樓盤原來(lái)預(yù)計(jì)開盤價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上，前期上千的蓄客已經(jīng)遠(yuǎn)超將推出的三四百套房源量。而在限價(jià)令的要求下，現(xiàn)在估計(jì)開盤價(jià)要下降，一旦降價(jià)，買房人只會(huì)更多。
“現(xiàn)在是開發(fā)商漲不了價(jià)，未來(lái)誰(shuí)又信房?jī)r(jià)會(huì)下跌呢？”日前，在通州某樓盤看房的王先生這樣表示，自己比較看好現(xiàn)在的出手機(jī)會(huì)。北京“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的一項(xiàng)調(diào)查顯示，截至目前，在超過(guò)16000名的調(diào)查對(duì)象中，70.1%的人認(rèn)為細(xì)則不會(huì)遏制房?jī)r(jià)。
在記者采訪中，包括萬(wàn)科、綠城等房企的在京人士也談到，在“限價(jià)令”的作用下，目前新盤開盤價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，這對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，或許是一個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)。
開發(fā)商推盤積極性降低
相對(duì)于限價(jià)令給買房人帶來(lái)的機(jī)會(huì)，開發(fā)商推盤積極性則開始打折扣。4月的實(shí)際開盤量和3月相比降低不少。
在前期熱銷的支撐下，加上目前蓄客量帶來(lái)的底氣，無(wú)論是大興、房山區(qū)域的剛需類產(chǎn)品，還是朝陽(yáng)板塊的知名中高端項(xiàng)目，多數(shù)都不愿意降價(jià)，寧愿延期入市。
與此同時(shí)，不少開發(fā)商也在尋求應(yīng)對(duì)限價(jià)令的辦法，包括精裝房分拆合同，將漲價(jià)部分體現(xiàn)在裝修價(jià)格中；包括取消精裝房計(jì)劃，降低成本來(lái)降低售價(jià)。
另?yè)?jù)本報(bào)記者了解，受北京樓市推盤減少的影響，部分購(gòu)房需求開始向香河等環(huán)北京區(qū)域轉(zhuǎn)移。
“限價(jià)令”短期難松動(dòng)
對(duì)于限價(jià)令這一帶有明顯行政色彩的政策，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為不可能長(zhǎng)期存在。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，如果集中出讓一批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊，并很快形成相對(duì)低價(jià)房源推向市場(chǎng)，通過(guò)改變成交結(jié)構(gòu)來(lái)影響整體成交均價(jià)，就無(wú)需限價(jià)令了。
此外，還有房企人士表示，在限價(jià)令作用下，高價(jià)樓盤或?qū)⒎啪徍灱s速度，北京房?jī)r(jià)下降將逐漸體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上。在此之后，調(diào)控壓力緩解，“限價(jià)令”才可能逐步松動(dòng)。
■ 影響
1 本月樓市放量“縮水”
“我們也想開盤，但價(jià)格上很麻煩。”近日，北京一家知名房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李波（化名）這樣說(shuō)。李波告訴記者，該企業(yè)位于南城的一樓盤原擬4月開盤，在申請(qǐng)預(yù)售證的報(bào)價(jià)上與住建部門發(fā)生分歧。根據(jù)目前蓄客情況，每平米漲幾千元“沒(méi)問(wèn)題”，但住建部門希望此次開盤價(jià)格要低于去年成交價(jià)格。
記者在采訪中了解到，開盤受阻于報(bào)價(jià)的現(xiàn)象不止一例。諸如大興、朝陽(yáng)等區(qū)域的一些項(xiàng)目都遇到類似的問(wèn)題。這也造成了不少樓盤預(yù)售證申請(qǐng)不下來(lái)，導(dǎo)致4月新增入市供應(yīng)量減少。
4月1日-4月24日，全市共有望京·金茂府、京投萬(wàn)科·新里程等5個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，可售住宅套數(shù)為1419套；和上月同期的8個(gè)項(xiàng)目2890套相比，可售房源入市套數(shù)明顯下滑，下滑幅度達(dá)50%。
在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍看來(lái)，4月原應(yīng)是新一輪銷售周期中供應(yīng)量開始逐漸爆發(fā)的階段，但由于“國(guó)五條”的出臺(tái)和北京版細(xì)則的出臺(tái)，直接打擊了項(xiàng)目的入市積極性，使得4月份意外成為供應(yīng)淡季。4月中上旬，北京實(shí)際開盤項(xiàng)目11個(gè)，比上月同期減少6個(gè)。
另?yè)?jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月北京預(yù)計(jì)有23個(gè)項(xiàng)目開盤，如果不能如期取得預(yù)售證，這些項(xiàng)目也存在很大的不確定性。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，不排除部分房企在現(xiàn)階段接受限價(jià)，搶跑入市。對(duì)于有的房企來(lái)說(shuō)，幾個(gè)月之后有限的漲價(jià)，抵不上幾個(gè)月的各項(xiàng)成本支出。
2 “封頂價(jià)開盤”或增多
“最近開盤的項(xiàng)目和以往不同，以前是在拿了預(yù)售證價(jià)格基礎(chǔ)上低價(jià)開盤，現(xiàn)在則是按封頂價(jià)（與預(yù)售證價(jià)格非常接近或持平）開盤。因此開發(fā)商現(xiàn)在很少會(huì)有優(yōu)惠給出，這樣才能為后面拿證預(yù)留出空間。”某市場(chǎng)分析人士告訴記者。
記者了解到，4月18日開盤的中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城開盤均價(jià)為19000元/平米。根據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目本期共取證180套，官網(wǎng)登記的報(bào)批均價(jià)在19000元/平米左右。值得注意的是，該項(xiàng)目上一期取證是在去年11月，當(dāng)時(shí)拿證價(jià)格為19000元/平米左右，而當(dāng)初開盤價(jià)僅為16800元/平米。另外一個(gè)位于順義的中建國(guó)際城開盤均價(jià)19000元/平米，而其取證均價(jià)也在19000元/平米左右。
據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前這種按預(yù)售證封頂價(jià)開盤的現(xiàn)象極為普遍，與此同時(shí)，高開低走也或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)新的趨勢(shì)，即先開最貴最好的樓座，之后再開的樓座品質(zhì)逐級(jí)降低，價(jià)格會(huì)與之前持平或略低。“過(guò)去買首期開盤的房子是為了便宜，現(xiàn)在則是為了在社區(qū)里占個(gè)好位置”，該人士表示。
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