截至4月24日，A股152家房地產(chǎn)上市公司中，已有130家發(fā)布2012年年報。其中，實現(xiàn)盈利的有124家，占比高達95%；凈利潤同比實現(xiàn)正增長的有74家，占比為57%；而凈利潤同比增幅在20%以上的，則有45家，占比達35%。盡管飽受調控之苦，但在中國經(jīng)濟增長整體放緩、諸多行業(yè)盈利下降的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)交出的答卷出人意料。
然而不能忽視的是，在2013年政策將持續(xù)收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍是“幾家歡喜幾家愁”——一邊是大型房企延續(xù)優(yōu)勢、強者恒強，另一邊則是中小房企業(yè)績下滑、日子艱難；一邊是銷售增加、周轉加快帶來的屢創(chuàng)佳績，另一邊則是成本增加、以價換量帶來的利潤率下滑。行業(yè)分化和加速洗牌都將是房地產(chǎn)行業(yè)2013年無法避免的大勢所趨。
招保萬金凈利同比增三成
凈利潤同比2011年實現(xiàn)正增長的74家房企中，凈利潤同比增長在100%以上的房企有9家，同比增長在50%-100%之間的有10家，總體來說，同比增長超過20%的房企總共有45家，占已披露年報房企總數(shù)的35%。
從房企年報整體顯示的情況來看，可謂“強者恒強、喜憂參半”。在過去一年中，房企的整體銷售額大都實現(xiàn)了同比增長，但業(yè)績進一步分化，由此也導致了市場競爭格局的變化。
首先來看強者的業(yè)績。根據(jù)上證資訊統(tǒng)計，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)、金地集團四大A股龍頭房企2012年合計實現(xiàn)營業(yè)收入2301.82億元，較2011年增長45.83%，市場占有率達5.28%；四大龍頭房企共實現(xiàn)凈利潤276.92億元，同比增長27.23%，其中萬科增幅最快，達30.40%；四家房企存貨合計5885.55億元，同比增加23.64%，約占資產(chǎn)總額的70%。
有數(shù)據(jù)顯示，2012年全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。
業(yè)績飄紅背后的兩大隱憂
然而在大型房企突飛猛進的同時，不能忽視的是中小房企陷入的盈利困境。上證資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布年報的上市房企中，已經(jīng)有6家上市企業(yè)陷入虧損，包括海德股份、新潮實業(yè)、萬好萬家、ST珠江、綠景控股和大龍地產(chǎn)。如ST珠江，2012年虧損1.27億元，主要原因是報告期內可結轉的房地產(chǎn)銷售收入減少、旅游酒店業(yè)務淡季虧損及財務費用增加。
包括上述虧損公司在內，共有56家房企凈利潤同比下滑，其中下滑幅度在100%以上的有6家，同比下滑幅度在50%-100%之間的有14家。而天倫置業(yè)、宜華地產(chǎn)、亞太實業(yè)等房企的年報或預告則顯示，2012年公司凈利潤只有百萬元左右。房地產(chǎn)行業(yè)“增收不增利”的趨勢依然在去年延續(xù)。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會房企500強測評報告顯示，去年500強房企凈利潤同比下降18.64%，也驗證了這一趨勢。
另一個值得關注的行業(yè)隱憂則是房地產(chǎn)整體利潤率下滑明顯。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，130家公司平均利潤率水平為12.79%，而2011年則為13.9%，進一步下滑了1.11個百分點。
行業(yè)分化加速并購洗牌
一季報龍頭房企的業(yè)績優(yōu)勢還在持續(xù)，萬科、招商、保利等公司增長勢頭不減。萬科一季度實現(xiàn)營業(yè)收入140億元，凈利潤16.1億元，同比分別上升35.3%和15.6%。招商地產(chǎn)今年前3月則實現(xiàn)營業(yè)總收入61.45億元，凈利潤8.1億元，同比分別實現(xiàn)70.38%和88.79%大幅增長。保利地產(chǎn)則實現(xiàn)營業(yè)收入74.39億元，凈利潤7.35億元，同比分別增長51%和37.1%。從已披露一季報的地產(chǎn)上市公司情況來看，總體仍以增長為主。
不過，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在調控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則會面臨缺項目、缺資金、缺地皮的困境，市場份額不斷受到擠壓。
有分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的操盤以及融資能力，有可能加速房地產(chǎn)行業(yè)的并購。萬科2012年年報顯示，公司全年一共收購了28家房地產(chǎn)企業(yè)。
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