“每天接到好多電話，問(wèn)落位圖看了沒(méi)有，什么時(shí)候看場(chǎng)地。”在一家品牌企業(yè)負(fù)責(zé)市場(chǎng)的張江(化名)最近很忙，他每天工作的一部分就是接各個(gè)商業(yè)中心的招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]經(jīng)理甚至招商副總的電話，看商鋪落位圖，選擇地段，談價(jià)格。
“原來(lái)他們對(duì)我們的品牌和銷量不了解，對(duì)我們不是特別熱情，但現(xiàn)在不同了。”張江服務(wù)的公司2009年在深圳萬(wàn)象城開了一家店，隨著公司銷售額從2000萬(wàn)元超過(guò)2億元，陸續(xù)進(jìn)駐了二線城市的萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)等。他對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，與之前他上門“求商鋪”不同，如今品牌商在商鋪地段的選擇上越來(lái)越多，價(jià)格的優(yōu)惠也越來(lái)越多。
“沖入”商業(yè)地產(chǎn)
客流增長(zhǎng)下降，顧客消費(fèi)意愿下降，商家減少開店計(jì)劃。早在2012年下半年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]掌門人王健林就提出過(guò)商業(yè)地產(chǎn)將面臨的行業(yè)性問(wèn)題。然而，從2011年開始熱起來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，在2013年溫度不降反升。
日前，中發(fā)集團(tuán)下屬的永泰地產(chǎn)也宣布大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這家北京的公司準(zhǔn)備在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為活躍的省會(huì)城市復(fù)制“永泰城”。其具體規(guī)劃是，未來(lái)5年，永泰地產(chǎn)要建造5座高級(jí)酒店、3個(gè)城市綜合體，年銷售額將達(dá)到50億元。
永泰地產(chǎn)旗下正在建造的綜合體項(xiàng)目有3個(gè)，分別位于哈爾濱、呼和浩特及銀川，投資額度分別為70億元、90億元和100億元，總投資額接近300億元。其中，將于6月開盤的呼和浩特項(xiàng)目總體量就高達(dá)140萬(wàn)平方米，最大的銀川永泰城總建筑面積更是高達(dá)230萬(wàn)平方米。
值得注意的是，永泰地產(chǎn)官方公布的年銷售額為20余億元，總資產(chǎn)規(guī)模約為90億元，而記者了解到，上述永泰正在建設(shè)的三個(gè)項(xiàng)目，僅在土地上的支出就高達(dá)50億元。投入如此之大，招商及經(jīng)營(yíng)如何展開？在回答本報(bào)記者這個(gè)問(wèn)題時(shí)，永泰地產(chǎn)副總經(jīng)理李禮的回答是：“確實(shí)有壓力，但是有信心。”
而中發(fā)集團(tuán)總裁、永泰地產(chǎn)總經(jīng)理戴迪表示，永泰地產(chǎn)母公司中發(fā)集團(tuán)將為其提供資金支持。中發(fā)集團(tuán)有地產(chǎn)、金融、醫(yī)藥三塊業(yè)務(wù)，總資產(chǎn)約為300億元。
根據(jù)永泰地產(chǎn)副總楊俊的說(shuō)法，其對(duì)選址的要求是，這一城市要能夠輻射500公里以外的區(qū)域，且房地產(chǎn)銷售較為活躍。他說(shuō)，這些項(xiàng)目都位于省會(huì)城市核心地段，能夠推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，契合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展需要。
李禮說(shuō)，永泰地產(chǎn)在區(qū)域上特意避開熱點(diǎn)城市外，在商業(yè)上走的是主題路線，而這一戰(zhàn)略的確定，用了四年的時(shí)間，他還說(shuō)，這一“差異化”定位的過(guò)程十分艱辛。
與此同時(shí)，之前一直致力于開發(fā)運(yùn)營(yíng)家居建材購(gòu)物中心的紅星美凱龍最近也開始大規(guī)模開發(fā)城市綜合體和購(gòu)物中心。上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“紅星美凱龍”)副總裁賈濤接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，該公司已在北京、天津、重慶、昆明、福州等17個(gè)城市，進(jìn)行22個(gè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)，分別是以“紅星國(guó)際[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]廣場(chǎng)”命名的城市綜合體和以“愛(ài)琴海”命名的購(gòu)物中心。
按照賈濤介紹的計(jì)劃，紅星美凱龍將在京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北這四大戰(zhàn)略區(qū)域，進(jìn)行“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”和“愛(ài)琴海”布局，力爭(zhēng)2020年達(dá)到100個(gè)“愛(ài)琴海”項(xiàng)目。
紅星美凱龍執(zhí)行總裁張華容稱，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)在資金上“有足夠的準(zhǔn)備”，而商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的資金募集方式不排除票據(jù)等形式。她強(qiáng)調(diào)，該公司一半左右項(xiàng)目是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本。
商業(yè)地產(chǎn)“變數(shù)很大”
這一輪起始于2011年的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，發(fā)展至今，已是商業(yè)綜合體遍地開花。在住宅限購(gòu)政策日益加碼的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為了政策的“避風(fēng)港”。
然而，“避風(fēng)港”并非風(fēng)平浪靜，更不等同于賺錢。蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營(yíng)業(yè)總收入的3%~5%，高的達(dá)到7%。而相對(duì)于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，而經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)，八成以上虧損。
張江說(shuō)，品牌商選址“不是求名就是求利”，要么跟相關(guān)的大牌在一起，要么選擇銷量好的鋪面。他說(shuō)，目前整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)不如前兩年，品牌商擴(kuò)店動(dòng)力不足，但許多省市的商業(yè)綜合體卻越來(lái)越多，隨著供應(yīng)增大、競(jìng)爭(zhēng)加劇，品牌商挑選的余地大了，有時(shí)同樣的地段可以拿到更優(yōu)惠的價(jià)格，同樣的價(jià)格，有時(shí)則可以拿到更好的位置。
這種“甲方”的角色轉(zhuǎn)變，雖然讓張江感到欣慰，但他也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)劇增，反而對(duì)公司經(jīng)營(yíng)提出了挑戰(zhàn)。
“一下子就能火的場(chǎng)子越來(lái)越少，消費(fèi)不景氣，加上一下子多了太多商場(chǎng)，人流就被分流了，而大家都知道，原本電商也分走了一部分客流。”張江說(shuō)，“現(xiàn)在這么多場(chǎng)子可以選擇，我們卻沒(méi)有這么多精力進(jìn)入那么多場(chǎng)子，關(guān)鍵是老場(chǎng)子還好說(shuō)，人流看得到，品牌能做多少銷量也看得到，但新場(chǎng)還是有風(fēng)險(xiǎn)的。”
張江說(shuō)，“新場(chǎng)”多了，價(jià)格往往可以壓得很低，但人氣往往不可預(yù)見，這就類似于賭博，“壓準(zhǔn)了的話能有高收益，壓不準(zhǔn)的可能性也很大。”
“很多商家都有很大的規(guī)劃，但作為品牌商，我們覺(jué)得現(xiàn)在二三線城市好的地段拿地成本高，人才很難到位，新的商業(yè)中心要實(shí)現(xiàn)人流量和銷售很不容易。”張江說(shuō)。
蘭德咨詢總裁宋延慶最近算了一筆賬：2012年上半年，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好的恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)租賃總資產(chǎn)是668.14億港元，去掉成本和稅金，每年有20億港元左右凈利潤(rùn)，年收益率是3%。眾所周知，恒隆地產(chǎn)是老牌商業(yè)地產(chǎn)商，也是租金回報(bào)率最高的企業(yè)之一。恒隆地產(chǎn)尚且如此，新涉足商業(yè)地產(chǎn)的眾多開發(fā)商恐怕持平都難。
據(jù)此，宋延慶認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)泡沫不容忽視，未來(lái)，中小體量項(xiàng)目將難以存活，而在一些城市將體量做大、做差異化，形成規(guī)模后，或許能有勝算。盡管如此，他仍然強(qiáng)調(diào)：“變數(shù)很大。”
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