北京東五環(huán)內(nèi)，興隆西街8號(hào)，北依朝陽(yáng)北路，驅(qū)車不到10分鐘就可到達(dá)國(guó)貿(mào)。這一帶的商品房?jī)r(jià)格，已上漲至30000元/平方米，卻有一個(gè)名為美麗亞洲假日花園的小區(qū)，目前單價(jià)僅售18000元/平方米。

 

這個(gè)有著十余年歷史的成熟小區(qū)，現(xiàn)在仍有一手房在售。但是，該小區(qū)部分房屋產(chǎn)權(quán)得不到保證，也就是說，它們有“違章建筑”之嫌。

 

北京市今年開始對(duì)違章建筑采取高壓態(tài)勢(shì)。北京市副市長(zhǎng)陳剛前不久明確表示，對(duì)經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為違法建設(shè)的，在進(jìn)行拆遷時(shí)一律不得給予補(bǔ)償，供水、供電、供氣、供熱等單位停止給違法建設(shè)提供相關(guān)服務(wù)。

 

4月12日，同在朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)，半壁店村北部約1萬(wàn)平方米的違法建設(shè)群被拆除。2013年8月-2014年7月，各區(qū)縣政府將按先易后難原則，逐步拆除已建立臺(tái)賬的違法建筑。

 

詭異的低價(jià)房

 

美麗亞洲假日花園是北京東五環(huán)一帶不多見的低密度小區(qū)，雖然已有十余年建筑歷史，但令人詭異的是，目前仍有施工單位正在翻新部分樓棟。施工的嘈雜聲夾雜著看似和諧的生活氣息。

 

一位自稱開發(fā)商的徐姓銷售員告訴記者，“這個(gè)小區(qū)很搶手，塔樓部分才18000元/平方米，并且是一手房。隔壁的興隆家園二手房，都已經(jīng)賣到2.6萬(wàn)元/平方米，而且興隆家園的密度估計(jì)是我們小區(qū)的3倍。我們停車費(fèi)現(xiàn)在還免費(fèi)。”

 

聽起來相當(dāng)誘人。北京五環(huán)內(nèi)的低密度小區(qū)，哪里能找得到單價(jià)2萬(wàn)以下的樓盤。“因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)，我們的客戶群很廣泛。據(jù)我觀察，十個(gè)看房的客群中，有一個(gè)就會(huì)買。投資居住辦公都合適。”上述銷售推銷稱。

 

據(jù)周邊一位資深中介透露，該小區(qū)3、4號(hào)樓已賣出去幾年，目前在售的1、2號(hào)樓也已搬進(jìn)近百戶。

 

記者暗訪了一家住戶。該業(yè)主告訴記者，他們是去年全款購(gòu)買的，單價(jià)為17500元/平方米，面積約為133平方米。但當(dāng)記者問及產(chǎn)權(quán)問題時(shí)，該業(yè)主便開始躲閃不答。業(yè)主稱，產(chǎn)權(quán)問題最好去問開發(fā)商。

 

關(guān)于產(chǎn)權(quán)問題，開發(fā)商方面的解釋是，“不用顧慮。3、4號(hào)樓都已經(jīng)辦理完小房本。如果交房和房產(chǎn)證辦理有延期，我們按照合同賠償。只要你該做的手續(xù)按要求做，該交的費(fèi)用去交，就沒有道理辦不下房產(chǎn)證。另外，我們賣出去的房子至少十幾家都有關(guān)系，都在建委打聽了產(chǎn)權(quán)歸屬和能否辦理房產(chǎn)證。”

 

記者還了解到，該小區(qū)別墅部分也在出售，目前出售單價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米。據(jù)上述開發(fā)商透露，他們賣給其他開發(fā)公司40多套，目前正在翻蓋，計(jì)劃2013年內(nèi)開始銷售，銷售單價(jià)可能為4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。正在翻蓋該小區(qū)部分樓棟的施工公司名為鑫農(nóng)源。

 

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，美麗亞洲假日花園是一家東南亞風(fēng)情花園別墅社區(qū)，目前小區(qū)別墅56棟，面積大部分為320平方米-450平方米；公寓230多套，面積主要為110平方米-150平方米。小區(qū)竣工時(shí)間為1999年6月1日；容積率為0.32；綠化率為0.46。

 

違章建筑？

 

天下沒有免費(fèi)的午餐。美麗亞洲假日花園的產(chǎn)權(quán)真沒有任何問題？

 

上述資深中介告訴記者，事實(shí)并非如此。他自稱在美麗亞洲假日花園區(qū)域做中介業(yè)務(wù)已經(jīng)4年了，對(duì)這個(gè)小區(qū)任何風(fēng)吹草動(dòng)都了如指掌。他極力建議記者不要購(gòu)買，“如果您手里的錢很多，不擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，可以買。但如果耗費(fèi)您全部家當(dāng)，真不建議去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”

 

這位中介稱，經(jīng)過他多年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的3、4、5、6、7、8號(hào)樓均可以查到產(chǎn)權(quán)，但目前在售的1、2號(hào)樓至今未辦下產(chǎn)權(quán)。“我認(rèn)識(shí)的業(yè)主，有的購(gòu)房3年了都沒有拿到產(chǎn)權(quán)，有的業(yè)主買房辦不下來只要求退房。”這位中介稱，根據(jù)該小區(qū)的規(guī)劃，在售部分屬于違章建筑，沒有經(jīng)過建委備案。

 

一般情況下，北京合法的現(xiàn)房以及期房均可以在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢到相關(guān)信息，但該小區(qū)1、2號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)狀況查詢不到任何信息。

 

上述開發(fā)商的銷售員向記者出示了有產(chǎn)權(quán)證明的別墅部分相關(guān)證明，包括房產(chǎn)證以及土地證，但沒有出示目前低價(jià)出售的1、2號(hào)樓產(chǎn)權(quán)證明。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)判斷，該小區(qū)在售的1、2號(hào)樓部分可能屬于違章建筑范疇。“違章建筑是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃建設(shè)的房屋，這與普通的鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房不同。買這些房子的人多數(shù)圖便宜，但也需要承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，比如被政府拆除的風(fēng)險(xiǎn)。”不過，陳國(guó)強(qiáng)續(xù)稱，處理違法違章建筑的難度并不比小產(chǎn)權(quán)房小。

 

違章建筑，或稱違法建筑，是指沒有合法手續(xù)就建造的，包括既有建筑擴(kuò)建出來的面積和直接從平地蓋起來的整棟建筑。

 

上述資深中介還透露，已經(jīng)出售的別墅部分，產(chǎn)權(quán)也不簡(jiǎn)單。上述徐姓銷售員稱，該小區(qū)原本都是整體出租的，現(xiàn)在急用錢才開始散售，賣出去的都已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。值得注意的是，獲取別墅產(chǎn)權(quán)的方式，是通過法院民事調(diào)解來完成。

 

徐姓銷售員告訴記者，“小區(qū)別墅現(xiàn)在是6折特賣，3層獨(dú)棟別墅440平米賣1100萬(wàn)，以法院判決來解決限購(gòu)和房產(chǎn)證問題。”

 

他給記者傳了一份別墅部分的具體買賣交易流程：第一，去建委查詢產(chǎn)權(quán)歸屬和查封狀態(tài)；第二，客戶認(rèn)可后簽約，付首付款6成，辦理入住；第三，辦理法院裁決給買方后或者法院拍賣成功后付40%；第四，辦理網(wǎng)簽和房產(chǎn)證；第五，辦理翻建手續(xù)，客戶自己找工程隊(duì)蓋房（地下室不算房產(chǎn)證面積）；第六，付款10%完結(jié)。記者發(fā)現(xiàn)，這份流程圖錯(cuò)訛百出，甚至付款都算錯(cuò)了，總計(jì)房?jī)r(jià)達(dá)110%。采用拍賣方式，如果有其他人參與競(jìng)拍，買方已付的6成房款豈不是雞飛蛋打？

 

徐姓銷售員還向記者出示了他們賣給一位香港籍客戶的法院判決民事調(diào)解書。該調(diào)解書顯示，原告要求被告馬青付借款人民幣810萬(wàn)元，并解除相應(yīng)樓棟的抵償協(xié)議。