今年仍是房地產(chǎn)信托的“多事之秋”：高達(dá)千億的兌付洪峰、一波緊過(guò)一波的監(jiān)管“緊箍咒”…… 尤其應(yīng)當(dāng)警惕的是，一部分以投資企業(yè)股權(quán)為名，甚至名義上投資礦產(chǎn)、藝術(shù)品等，但資金實(shí)際去處仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。由于游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外，這類“隱形”房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

 

據(jù)用益信托工作室估算，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。2013年仍然是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期。其中，2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn)，達(dá)1301億元。如果按照中金公司的統(tǒng)計(jì)，2013年的兌付規(guī)模更高，預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模達(dá)2816億元，總還款額約3100億元。

 

同時(shí)，用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月新發(fā)行的信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率分別為8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的數(shù)據(jù)為8.61%、8.8%和8.71%。3月份發(fā)行的信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率則降至7.87%，創(chuàng)下2011年3月以來(lái)的新低，這也是最近兩年來(lái)平均預(yù)期收益率首次低于8%。房地產(chǎn)信托的收益率普遍下滑，頹勢(shì)畢現(xiàn)。為了逃避監(jiān)管和降低發(fā)行成本，一些房地產(chǎn)信托開(kāi)始“隱形”。

 

資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)成立的房地產(chǎn)信托共119款。但中國(guó)證券報(bào)記者查詢后發(fā)現(xiàn)，今年4月15日安信信托推出的“安信·新湖控股流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃”并未在統(tǒng)計(jì)中。而這款產(chǎn)品是以信托貸款的方式為新湖控股有限公司融資2億元補(bǔ)充現(xiàn)金流。而新湖系正是去年房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的“大戶”—— 截至2012年末，新湖中寶共進(jìn)行了32次股權(quán)質(zhì)押，其中有10次為信托融資。

 

業(yè)內(nèi)人士透露，隨著限購(gòu)、限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施以及銀信合作叫停，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來(lái)越大，預(yù)計(jì)一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況將持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題愈演愈烈。

 

為緩解房企缺錢(qián)的壓力，一些房企聯(lián)合信托公司發(fā)行“隱形”房地產(chǎn)信托。所謂“隱形”房地產(chǎn)信托是指這些信托為了逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品為包裝，但實(shí)際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。部分房地產(chǎn)公司通過(guò)改變標(biāo)的物和取消房地產(chǎn)信托名稱等方式，實(shí)現(xiàn)曲線融資。

 

“隱形”房地產(chǎn)信托盛行的另一個(gè)原因是信托的融資優(yōu)勢(shì)。這種“隱形”信托的融資成本一般為15%，但房地產(chǎn)信托融資成本可能高達(dá)20%。相對(duì)較低的融資成本也是房企冒險(xiǎn)的原因之一。

 

值得注意的是，這些“隱形”房地產(chǎn)信托打著其他信托的旗號(hào)，實(shí)際用于房地產(chǎn)，卻游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外，風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，也為信托業(yè)的健康發(fā)展埋下了一定隱患。