雖然幾經(jīng)宏觀調(diào)控的“風(fēng)雨洗禮”，廣州的房價一直十分堅挺，甚至一房難求。一位買房者給《投資快報》地產(chǎn)315欄目發(fā)來求助信：“我是一個打算在買房結(jié)婚的80后，這段時間看遍了各大樓盤，發(fā)現(xiàn)廣州一手樓大多都賣的都是期房，可以馬上入住的現(xiàn)房少之又少，想挑選性價比高的更加困難。但是那么多收樓糾紛、買家維權(quán)困難的報道，讓我對購買期房又心存畏懼。我究竟該怎么辦？”
事實(shí)上，不僅是購買期房可能面臨延遲交樓問題，就算購買的是可以隨時入住的現(xiàn)房，收樓對買家來說也是“陷阱重重”的困擾。對此，《投資快報》記者找到曾辦理大量延遲交樓維權(quán)糾紛案例的廣東唯杰律師事務(wù)所王美舟律師，向其詢問了與收樓、延遲交樓有關(guān)的法律問題，共廣大買房者參考。
王美舟律師：以合同約定為準(zhǔn)。如果合同第八條或者第十一條(新版)約定以“1、該商品房經(jīng)驗收合格。”或者“該商品房已經(jīng)有關(guān)政府部門辦妥竣工驗收備案手續(xù)”為收樓條件的，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)提供由廣州市建委或者區(qū)建設(shè)局出具的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，其它情況以上述條款以及補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。
王美舟律師：業(yè)主可以通過特快專遞發(fā)函催告開發(fā)商出示上述文件原件，開發(fā)商不予答復(fù)的，視為不具備原件，將承擔(dān)相應(yīng)的延遲交樓違約責(zé)任；開發(fā)商答復(fù)的，視答復(fù)情況協(xié)商處理。如果開發(fā)商答復(fù)不具備合同約定的交樓文件，就無需催告；如果開發(fā)商說有，但是原件在總部，可以催告。
王美舟律師：收鑰匙就視為收樓，除非另有約定。業(yè)主收樓后可以追討延遲交樓違約金。違約金的起算時間是合同第八條或者第十一條(新版)約定的交樓時間屆滿之日，截至?xí)r間是收樓之日，雙方另有約定(如計算至開發(fā)商具備收樓文件之日)的，按照約定處理。如果已經(jīng)收樓了，約定的交樓時間與實(shí)際收樓日期間的違約金仍然可以追討，收樓后的違約金不能追討。
王美舟律師：業(yè)主最好咨詢律師后才簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。業(yè)主除了在補(bǔ)充協(xié)議里盡量寫明計算標(biāo)準(zhǔn)、金額、付款年月日、交樓年月日、違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)寫明：“出賣人沒有履行或者逾期履行本協(xié)議約定的部分或全部義務(wù)的，本協(xié)議終止，雙方仍然按照《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，除非買受人作出相反的書面表示。”
王美舟律師：可以。業(yè)主注意通過公證、拍照、兩個非親屬的目擊證人證明等形式保全證據(jù)。注意：這時不要填寫驗樓單這類提出房屋質(zhì)量整改之類的文件給開發(fā)商，以免讓開發(fā)商以此作為業(yè)主收樓的證據(jù)。業(yè)主可以通過打印但不簽名的方式向開發(fā)商提出書面的房屋質(zhì)量整改意見。
王美舟律師：不要簽署開發(fā)商提供的任何文件，不要向開發(fā)商提交任何業(yè)主簽名的書面材料，包括、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、維修單，鑰匙借用單等等，以免上述行為被視為收樓行為，給訴訟增加難度和變數(shù)。業(yè)主什么事情也不用做，等開發(fā)商出示合同約定的交樓文件再說。千萬不要簽“鑰匙托管承諾書”，這樣表示你已經(jīng)收取了鑰匙，鑰匙交給物業(yè)管理公司保管，收取了鑰匙就表明收樓了。這是開發(fā)商最新的騙局。必要時咨詢律師。
二、甲方同意按照商品房買賣合同第13條規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，向乙方支付自合同約定的交樓之日起至甲方取得合同約定的交樓法律文件之日止的違約金。
由于本公司沒有取得約定的驗收文件，本公司承諾：在你收樓后，本公司將繼續(xù)要求按照商品房買賣合同第13條約定向你支付違約金，直至本公司辦妥房屋竣工備案手續(xù)時止。
王美舟律師：如果業(yè)主不急著收樓，就無需做任何事情，無需收樓，不要提交房屋質(zhì)量維修單等(以免被認(rèn)為收樓)，無需發(fā)函，直到開發(fā)商符合合同交樓條件并且通知業(yè)主收樓時止再收樓。
記者：開發(fā)商說業(yè)主可以自己在收樓確認(rèn)書上注明保留向開發(fā)商追究延遲交樓責(zé)任直到符合其辦妥竣工備案手續(xù)時止，這樣有法律效力嗎？
王美舟律師：如果補(bǔ)充協(xié)議里中約定，按揭貸款沒有發(fā)放，交樓時間順延的，建議暫時不要起訴，等款到后起訴。已經(jīng)到款的，可以起訴，違約金從到款時起算。
王美舟律師：(1)訴訟費(fèi)=違約金×2.5%-200元，其中違約金=(起訴日-合同約定交樓日)×(首期款+按揭貸款)×合同第13條約定的違約金比例(如每日萬分之五)。例如，告開發(fā)商1.5萬元，則交納訴訟費(fèi)175元。
王美舟律師：不會，業(yè)主只要與律師見一次面，剩余工作全部由律師負(fù)責(zé)完成，領(lǐng)取款項時須業(yè)主憑身份證領(lǐng)齲
王美舟律師：很多開發(fā)商在業(yè)主還沒有驗收房屋時就要求業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙單簽名，最后如對房屋是否具備交樓條件發(fā)生爭議，只能認(rèn)為業(yè)主已經(jīng)收樓。建議：最好不要簽字；要求物業(yè)管理公司的人持鑰匙陪你收樓，這時無需簽字；如果被迫簽字，注明“借用鑰匙驗樓，不等于收樓”(或者“借用鑰匙驗樓”)之后如有異議，歸還鑰匙時要求對方注明鑰匙已經(jīng)歸還。
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