資質良好的開發(fā)商、樓盤項目再一次成為各家商業(yè)銀行眼中的“香餑餑”，眼下，部分銀行甚至對資質一般的房企申請開發(fā)貸“大開綠燈”。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房產(chǎn)開發(fā)貸款余額達3.2萬億元，比上年末余額總量增加了0.2萬億元，一季度房產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢。
業(yè)內人士表示，房企對樓市預期仍相對樂觀，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速總體將維持升勢。而商業(yè)銀行出于利潤的考慮，未來或許會有更多信貸資源投放到房地產(chǎn)領域，監(jiān)管部門的“名單制”管理有被進一步突破的可能。今年開發(fā)貸余額大幅上升或是大概率事件。
值得注意的是，去年以來房企銷售資金回籠提速，海外發(fā)債、股權質押等多元化融資渠道暢通，從開發(fā)貸視角觀察，銀行和大型房企之間的關系發(fā)生了微妙變化。
“名單”管理出現(xiàn)裂痕
“我們地方分行現(xiàn)在也很迷茫，房地產(chǎn)開發(fā)貸款到底是該松還是該緊？這個 名單制 管理我們還要不要堅持？”就職于一家股份制商業(yè)銀行某省級分行信貸部張力（化名）告訴中國證券報記者，今年以來他們已陸續(xù)發(fā)放了幾筆數(shù)額較大的開發(fā)貸款，其中個別是“名單制”管理之外的房企，大多數(shù)都是實力雄厚、較為優(yōu)質的房企或項目。
就在前不久，他們剛剛向一家地方房企批了一筆三千萬的貸款，并且準備將這家房企納入他們的“名單”當中。“2010年房地產(chǎn)調控以來，我們的房地產(chǎn)開發(fā)貸款都必須上報總行，然后由總行來審批。因此，支行當時把這家房企的貸款申請上報總行時，我們都覺得批貸沒戲，但沒想到總行竟然批貸了，而且準備把他們納入名單中。”
張力介紹，這家房企不僅不在該行房地產(chǎn)開發(fā)貸“名單制”管理的名單上，而且規(guī)模在當?shù)匾仓荒芩阒械?。最讓張力不能理解的是，這家房企此前在其他銀行的貸款有過不良記錄。按照該行的規(guī)定，這家房企是絕對不可能被納入“名單”的。“前幾年我們的 名單制 管理都是非常嚴格的。難道是 名單制 管理松動了？”百思不得其解的張力只能這么猜測。
另一位國有大型商業(yè)銀行人士也表示，目前他們也在積累優(yōu)質的開發(fā)貸資源，預計該行今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸余額將會同比上升。“我們這家分行所在的省份經(jīng)濟發(fā)達，樓市成交也比較火爆。在房地產(chǎn)宏觀調控最嚴格的時候，對本地的房企或項目審批也是比較嚴格的?？涩F(xiàn)在分行領導已經(jīng)松口，讓我們 廣撒網(wǎng) 去周邊地區(qū)尋找比較優(yōu)質的開發(fā)貸資源。”既然是“廣撒網(wǎng)”，那就難保都是“名單”外的房企乘隙而入了。
多位銀行業(yè)內人士向中國證券報記者證實，今年以來，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批方面確實出現(xiàn)了一定松動。而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在去年四季度就有加速上升的苗頭。今年以來各地樓市的持續(xù)回暖也堅定了商業(yè)銀行將更多信貸資源投向房地產(chǎn)市場的決心。“各家商業(yè)銀行放松的力度和節(jié)奏有所不同，現(xiàn)在我們明顯感覺到某些中小銀行做的比較冒進，也比較敢突破。”
城鎮(zhèn)化成“松綁”良機
業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款能夠給商業(yè)銀行帶來可觀、可預期的利潤，這是目前部分銀行敢于突破“名單制”管理的最大動力。在實體經(jīng)濟復蘇乏力的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款或許是眼下“性價比”最高、盈利最為穩(wěn)定的一塊業(yè)務。
有銀行信貸人士表示：“我們也一直在嘗試尋找其他行業(yè)的有效信貸需求，比如制造業(yè)，可是現(xiàn)在很多制造業(yè)企業(yè)的訂單量都在下降，給他們放貸，他們不需要也不敢要。”
一家總部位于南方地區(qū)的中小銀行信貸部人士表示：“考慮到房地產(chǎn)宏觀調控政策，我們明面上是沒有房地產(chǎn)開發(fā)貸的，但會通過一些其他的操作方式給房企放款。坦率地說，在目前的情況下，房企的價格承受能力要比其他行業(yè)高得多，我們可以把貸款利率上浮至基準利率的100%甚至更多。”據(jù)他介紹，目前各行的房地產(chǎn)開發(fā)貸利率水平普遍在10%-15%，而即使是如此高的貸款利率，不少中小房企仍趨之若鶩，畢竟開發(fā)貸利率遠低于民間融資的成本。
另一方面，在光伏、制造業(yè)等行業(yè)不良貸款率、不良貸款余額均出現(xiàn)上升的情況下，房地產(chǎn)領域的風險卻在下降，這也使得“看上去很美”的房地產(chǎn)開發(fā)貸愈發(fā)受到商業(yè)銀行追捧。根據(jù)銀監(jiān)會最新發(fā)布的2012年商業(yè)銀行不良貸款分行業(yè)情況數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額為279.1億元，不良貸款率為0.71%，遠低于制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、交通運輸?shù)刃袠I(yè)。
中國證券報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，根據(jù)目前已披露的上市銀行2012年年報，除了極個別銀行去年房地產(chǎn)貸款不良貸款率上升外，大多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率出現(xiàn)下降。
多位銀行業(yè)內人士對中國證券報記者表示：“無論是監(jiān)管部門還是地方政府，都表態(tài)希望銀行信貸支持城鎮(zhèn)化建設，可到底該怎么支持、支持哪些領域，至今也沒有一個明確的說法。作為商業(yè)銀行，我們認為，地方的房地產(chǎn)住宅建設，也應該是城鎮(zhèn)化建設的重要環(huán)節(jié)。”
或許正是因為銀行暫時的“無章可循”，才給了房企、房地產(chǎn)開發(fā)貸“可乘之機”。一位大行人士稱，在城鎮(zhèn)化加快推進的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)貸的需求越來越旺盛。“但出于風險控制考慮，我們目前還是投給資質優(yōu)良的房企和項目。”不少銀行業(yè)內人士證實，房企申請貸款時，如果其項目能和“城鎮(zhèn)化”概念搭上一些關系，則貸款審批會順利得多。
資金層面的寬裕，讓早已按捺不住的房企們“準備大干一場”。進入4月，包括央企在內的房企“搶地熱潮”洶涌澎湃。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長、匯力投資基金管理有限公司董事長孟曉蘇（微博）斷言，城鎮(zhèn)化具體方案出臺之后，還會有一輪更猛烈的“搶地潮”。
交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉表示，目前剛性需求支撐市場回暖，開發(fā)商對未來預期樂觀，預計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將維持升勢。“受調控政策的影響，市場改善性需求可能受到一定程度抑制，但剛性需求的持續(xù)釋放將讓房地產(chǎn)市場回暖趨勢延續(xù)。”
一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸猛增
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，同比增長29.3%。其中，國內貸款5172億元，增長19.8%。而2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內貸款的增速一度只徘徊在個位數(shù)。
央行公布的2013年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，截至3月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長12.3%。業(yè)內人士表示，這一數(shù)據(jù)比上年末的3萬億元余額，增加了0.2萬億元，而2012年全年開發(fā)貸的增量為0.28萬億元，今年一季度房產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢。央行數(shù)據(jù)還顯示，3月末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，信貸政策是一季度樓市火熱的最主要因素。“樓市發(fā)展的歷史證明，只要信貸政策寬松，再嚴厲的房地產(chǎn)政策也只能影響樓市上漲的幅度。”多位銀行業(yè)內人士預計，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速將逐漸提升，全年開發(fā)貸余額同比大幅上升或是大概率事件。
此外，有業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)市場回暖令開發(fā)商現(xiàn)金流改善，越來越多的銀行愿意向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，但由于面臨監(jiān)管層的調控及信貸額度緊張的壓力，部分銀行選擇與信托公司或房地產(chǎn)私募基金合作，將銀行表內貸款轉移出來，與其他金融機構共擔風險。未來，隨著監(jiān)管部門對表外業(yè)務、影子銀行的清理，主要銀行的房地產(chǎn)信貸余額會有不同程度的增加。
或許是熬過了“寒冬”，實力較強的大型房企對于開發(fā)貸的依賴性正逐漸減小。一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管表示，開發(fā)貸的申請必須具備“四證”，而一個項目取得“四證”之時，往往已經(jīng)過了最缺錢的階段，且按照規(guī)定開發(fā)貸只能支付工程款。銀行發(fā)放開發(fā)貸還會附加其他條件，比如和以后項目銷售階段的個貸業(yè)務捆綁。
這位高管表示：“在最難的時候，房企學會了通過其他渠道獲得資金。比如有些銀行為了給大房企或者優(yōu)質項目放貸，就通過表外業(yè)務、銀信合作等變相方式為房企提供資金，繞開開發(fā)貸的嚴格限制。”此外，海外發(fā)債、股權質押融資也是近幾年房企頻頻使用的“法寶”。
當然，樓市回暖、成交活躍，才是房企預期較為樂觀、“不差錢”的重要原因。一位南方的民營房企負責人樂觀地表示，各地落實“國五條”細則并無多少新意。他指出：“與此前的調控不同，有些城市的新房市場銷售反而更加火爆，房企可以通過快速銷售回流資金。”這位負責人還稱，就該房企目前的資金狀況來看，即使一套房都不賣，“也能撐半年”。
“現(xiàn)在不是能不能找到錢的問題，而是看哪種找錢的方式更便宜。”有房企人士如是說。尤其是對于實力雄厚、渠道多元的大房企而言，資金或許沒有“最便宜”只有“更便宜”。招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]2012年報數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)的資金成本是5.89%，而今年一季度降至5.6%。
業(yè)內人士認為，未來銀行與房企的關系將在博弈中發(fā)生新變化。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
