“我們的項(xiàng)目將是北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目，除了實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕外，還會(huì)做到恒氧恒潔。”4月12日，位于北京大興西紅門區(qū)域的鴻坤·林語(yǔ)墅項(xiàng)目總經(jīng)理侯守超如此介紹，他似乎因其項(xiàng)目對(duì)PM2.5的凈化率達(dá)99%而頗感自豪。

 

然而，就在兩天前，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京市新建商品房在新盤取得預(yù)售資格時(shí)，政府將對(duì)價(jià)格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，“如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證。”

 

這預(yù)示著，繼嚴(yán)厲的“限購(gòu)”之后，北京商品房市場(chǎng)將進(jìn)入更為嚴(yán)苛的“限價(jià)”時(shí)代。

 

像林語(yǔ)墅這樣由成本增加導(dǎo)致預(yù)售價(jià)格高企的項(xiàng)目，在北京新的“限價(jià)”政策面前，將陷入尷尬境地。

 

“限”字當(dāng)頭

 

4月10日，楊斌在解讀“國(guó)五條”北京細(xì)則時(shí)稱，“新盤取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格。”楊斌表示，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不予發(fā)預(yù)售許可證，或者對(duì)于成交資格不予備案等。

 

“據(jù)我了解，高價(jià)樓盤申請(qǐng)預(yù)售證的將一律不批，具體的標(biāo)準(zhǔn)是，相比項(xiàng)目前期預(yù)售價(jià)格提價(jià)的不批，申請(qǐng)價(jià)格明顯高于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格的不批。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對(duì)記者稱。

 

有消息顯示，目前龍湖時(shí)代天街、保利春天里、金融街[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·融匯等多個(gè)項(xiàng)目因有漲價(jià)要求，遲遲沒(méi)有拿到預(yù)售許可證。

 

“如果因?yàn)橄迌r(jià)拿不到預(yù)售許可證怎么辦？”面對(duì)這樣的問(wèn)題，侯守超表示：“我們目前是希望能夠保留住項(xiàng)目PM2.5室內(nèi)檢測(cè)的這一特色，如果預(yù)售證批不下來(lái)也沒(méi)有更好的辦法，我們?cè)蛩?月開盤，只能把開盤時(shí)間往后拖。”

 

即便面對(duì)高價(jià)難以取證的政策形勢(shì)，維持價(jià)格的堅(jiān)挺，似乎是包括林語(yǔ)墅在內(nèi)的開發(fā)商們的共同選擇。

 

4月12日，在北京春季房展會(huì)上，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬就表示，在新政的影響下，房?jī)r(jià)至少在二季度是需要平穩(wěn)的。但被問(wèn)及旗下項(xiàng)目是否會(huì)在此期間優(yōu)惠促銷，賈玉鵬卻給出了否定的回答。在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金隅、中鐵建等開發(fā)商也都作出了同樣的選擇。

 

逆市場(chǎng)化？

 

“不僅自住和改善性住房，高端商品房也在通過(guò)發(fā)預(yù)售證環(huán)節(jié)進(jìn)行管制。也就是說(shuō)，各類商品房都回歸到了管制。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，限價(jià)是逆市場(chǎng)化的強(qiáng)行管制，“這種強(qiáng)制限價(jià)帶來(lái)的嚴(yán)重影響是，企業(yè)投資意愿或信心指數(shù)會(huì)降低，進(jìn)而導(dǎo)致未來(lái)供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲壓力更大。”

 

北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)就顯示，截至4月17日，包含期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京商品住宅庫(kù)存量為63997套。

 

“6.4萬(wàn)套的庫(kù)存，創(chuàng)下自2006年開始網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低，供求關(guān)系空前緊張。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，雖然“國(guó)五條”令購(gòu)房者預(yù)期有所降低，但剛性需求依然旺盛，北京樓市供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面也并沒(méi)有改變。

 

“供不應(yīng)求使得一些開發(fā)商仍在謀求漲價(jià)，但在取得預(yù)售許可證的環(huán)節(jié)卻面臨著嚴(yán)格的價(jià)格管制，擬售價(jià)格不能超出上一期成交均價(jià)。”郭毅分析，為了應(yīng)對(duì)政策變化，開發(fā)商不得不由以往在項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)節(jié)中通常采用的“低開高走”，逐步推高項(xiàng)目?jī)r(jià)值與利潤(rùn)的方式，改為“高開低走”，首先推出位置、戶型更好的產(chǎn)品，一方面昭示項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷售，另一方面也為后期取證價(jià)格留出空間。

 

“此外，原本計(jì)劃毛坯銷售的項(xiàng)目，開發(fā)商可能會(huì)增加精裝修，作為提高擬售價(jià)格的合理依據(jù)；而原本精裝修的項(xiàng)目，由于受價(jià)格管制不允許提價(jià)，開發(fā)商可能會(huì)出于壓縮成本的目的改為毛坯銷售。”郭毅表示。

 

不過(guò)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，一線城市在不改變集聚過(guò)多資源的情況下，對(duì)全國(guó)精英人士的吸引力依然強(qiáng)勁，由此，解決高房?jī)r(jià)的唯一辦法依然是“限”，“從之前的限需求到配合行政限制開發(fā)利潤(rùn)將成為常態(tài)”。