- 廣州路步行街 【北城新區(qū)】
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問答
在北京采取樓市限價政策之后，廣州日前也出臺了針對房地產價格的新調控措施。廣州規(guī)定，從4月24日起，全面執(zhí)行商品住宅預（銷）售價格網上申報制度，其預售價格需要接受市國土房管部門的價格指導。
這意味著，廣州將對市區(qū)所有申請預售證的樓盤價格進行事先監(jiān)督，如果開發(fā)商定價過高，其取得預售證的過程將比較艱難。
不過，記者采訪的多位房企人士眼里，相對于限購和限貸，限價在力度上偏軟彈性較大，限價令難以撼動大型房企的盈利。
難撼房企利潤
廣州市國土房管局近日下發(fā)《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監(jiān)管的通知》要求，從4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品住宅預（銷）售價格網上申報制度，開發(fā)企業(yè)預（銷）售商品住宅前，須辦理預（銷）售價格網上申報，并接受國土房管部門的價格指導。
廣州此時宣布“限價”，顯然與近來樓價飆升有關。數據顯示，今年3月廣州新建商品住宅網簽價格同比去年上漲34.9%，而第一季度廣州房價同比漲幅高達22%，相對于全年7%~8%的房價漲幅，調控形勢頗為嚴峻。
廣州此次公布“限價令”與此前北京“新國五條”中限價表述頗為相似。北京在確定今年房價目標時有這樣一句表述：“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。
“其實，廣州根據樓盤價格，實行限制發(fā)預售證，這種政策一直都存在，類似珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]這樣的高端樓盤一直很難申請預售。”廣州一房企高層人士并未感到意外。在他看來，此次廣州方面出臺的限價政策影響尚需觀察。不過他坦言，由于官方并未披露具體價格標尺，僅稱銷售價格將會接手價格指導，其中留給市場的操作空間較大。
有業(yè)內人士擔憂，目前不少房企采取兩個甚至三個合同的方式與購房者簽約，即購房合同與裝修合同分開，從而降低在國土房管局備案的價格。
不過，對于房企而言，最關心的仍是政策對于盈利的影響。萬科[簡介 最新動態(tài)]一位高層人士對記者稱，一般而言，限價屬于短期性政策，房企凈利潤因該政策而下降不可避免。“不過，房企開發(fā)新盤項目往往分一、二、三等多期，某一期項目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限，特別是對大型房企而言。”
不過該人士坦言，也不排除中小房企受影響較大，會調整銷售策略。“因為它們項目少，抗風險能力不夠強，也沒有大型房企融資和拿地的成本優(yōu)勢。”
限價軟調控
事實上，限價令出臺絕非新鮮事。從2010年開始，包括佛山、中山等一批二三線城市出臺限價令。不過，地方限價令往往會進行調整。例如中山去年1月就對當地樓市限價作出了微調：住房限價由2010年的每平方米5800元上調至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網上備案。
記者采訪的多位業(yè)內人士眼里，在整體上，“三限”（限購、限貸、限價）中限購、限貸是用來卡住購房權和資金兩個要害環(huán)節(jié)，而限價主要為漲價剎車。江商學院金融學教授梅建平認為，限價相對于限購來講，本身就屬于軟調控，這種微調政策其實對于地方政府而言，更愿意接受。
此外，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭亦認為，限價令僅僅影響價格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而限購令則直接影響到需求，很可能對當地市場產生重創(chuàng)，這是地方政府選擇以限價取代限購的主要原因。
“廣州跟隨北京出臺未制定價格上限的限價令，本身就只是為了落實新國五條，為了防止個別高價房入市拉高均價。”前述廣州房企人士表示。他認為，其他城市可能會相繼出臺類似軟性政策。
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