劉剛（化名）沒(méi)有想到，自己花48萬(wàn)美元買(mǎi)下的，不只是一套實(shí)用面積會(huì)從380平方米縮水到190平方米的房子，還有隨房“贈(zèng)送”的長(zhǎng)灘市政府限期整改的通知函以及耗時(shí)兩年的官司。

 

氣候、商業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)秀的大學(xué)，讓美國(guó)加州，尤其是洛杉磯成為華人置業(yè)的集中區(qū)域之一。臨近加州大學(xué)長(zhǎng)灘分校（CAL STATE LONG BEACH），讓劉剛對(duì)這幢號(hào)稱(chēng)有380平方米的兩層建筑很心動(dòng)——如果將物業(yè)翻新后拆分成至少4至5個(gè)小單元出租，租金不僅可以完全覆蓋貸款支出，還能有所盈余。

 

然而沒(méi)有想到的是，剛完成房屋過(guò)戶(hù)，劉剛就馬上收到了長(zhǎng)灘市政府的通知，通知函中指出，劉剛所買(mǎi)下的這處房產(chǎn)有嚴(yán)重違建，政府認(rèn)定其房屋結(jié)構(gòu)不安全，不僅不能出租，甚至在整改前都不能住人！

 

而直到這時(shí)，劉剛才發(fā)現(xiàn)，這套號(hào)稱(chēng)有380平方米的房子，合法建筑面積實(shí)際上只有不到190平方米，其它的兩個(gè)套間都是非法改建。轉(zhuǎn)眼間，“包租公”的如意算盤(pán)就被繁復(fù)的官司淹沒(méi)了。

 

“事實(shí)上，美國(guó)的不少二手房（尤其是亞裔賣(mài)家的房產(chǎn)）都可能有一定程度的違建，問(wèn)題可大可小。”譚君隆律師事務(wù)所李翀鳴律師對(duì)本報(bào)表示，對(duì)于買(mǎi)家而言，應(yīng)當(dāng)盡早敦促其經(jīng)紀(jì)與政府的規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)，如果風(fēng)險(xiǎn)較大應(yīng)盡量回避，如果問(wèn)題可控，則應(yīng)與賣(mài)家達(dá)成相關(guān)費(fèi)用協(xié)議。

 

付3%傭金，再費(fèi)8萬(wàn)美元“整改”

 

與國(guó)內(nèi)買(mǎi)房可以親自上陣不同，遠(yuǎn)赴美國(guó)投資房地產(chǎn)，找到一個(gè)靠譜的中介往往是第一步。

 

雖然，借助網(wǎng)絡(luò)信息，買(mǎi)家已經(jīng)可以獲得不少房源信息，但由于在美國(guó)，房屋買(mǎi)賣(mài)會(huì)涉及比較復(fù)雜的法律關(guān)系，再加上學(xué)區(qū)等需要考量的因素，一個(gè)靠譜的中介就變得非常必要。當(dāng)然，這也同時(shí)意味著買(mǎi)家需要額外支付大約3%的傭金費(fèi)用。

 

對(duì)于劉剛而言，這意味著要增加約1.44萬(wàn)美元的傭金支出。或者，他可以省下這1.44萬(wàn)美元，選擇自己與賣(mài)方溝通，并過(guò)目總計(jì)超過(guò)400多頁(yè)的房屋交易文件，其中不乏專(zhuān)業(yè)要求極高的建筑圖紙、法律條款等細(xì)節(jié)。

 

盡管沒(méi)有吝惜這筆支出，但其經(jīng)紀(jì)A當(dāng)時(shí)剛剛考到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)證，尚缺經(jīng)驗(yàn)，加上業(yè)務(wù)量不足以維持生計(jì)，A當(dāng)時(shí)還兼職另一份工作。而劉剛與經(jīng)紀(jì)A的一番砍價(jià)，讓A頓感“沒(méi)賺頭”，處事態(tài)度隨即馬虎起來(lái)，那些理應(yīng)在交收前全部過(guò)目的交易文件，并沒(méi)有被A仔細(xì)研究，這一疏忽最終帶來(lái)了更多麻煩。

 

事實(shí)上，長(zhǎng)灘市政府早已就違建事宜向原屋主去函，負(fù)責(zé)拍賣(mài)房屋的美國(guó)銀行不僅知道此事，也實(shí)際收到過(guò)相關(guān)函件。根據(jù)相關(guān)法律，遇到此類(lèi)問(wèn)題，賣(mài)家及其經(jīng)紀(jì)必須向買(mǎi)家披露相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)并提供所有的文件，然而，在整個(gè)交易過(guò)程中，長(zhǎng)灘市政府的幾封函件都未被包含在相關(guān)的交易資料中，而賣(mài)方經(jīng)紀(jì)在知悉違建事宜的情況下，也沒(méi)有直接告知買(mǎi)方或其經(jīng)紀(jì)該房屋存在這一問(wèn)題，只是在總計(jì)超過(guò)400多頁(yè)的文件中的一頁(yè)，用很小的字體寫(xiě)了一行“房屋可能有違建，建議買(mǎi)家與政府查詢(xún)”。

 

劉剛并沒(méi)有注意到這行小字，而其經(jīng)紀(jì)A也因?yàn)轳R虎處事忽略了這個(gè)重要問(wèn)題。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)，如果經(jīng)紀(jì)A稍微細(xì)心核對(duì)一下市政府的資料便可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題。

 

美國(guó)的市政府規(guī)劃部門(mén)都存有轄區(qū)內(nèi)各個(gè)房產(chǎn)的規(guī)劃圖紙，其中會(huì)清晰標(biāo)出各個(gè)房產(chǎn)的實(shí)際面積及正式獲批的圖紙。但對(duì)于劉剛這樣不了解美國(guó)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，自行核對(duì)顯然并不現(xiàn)實(shí)，但對(duì)于經(jīng)紀(jì)A來(lái)說(shuō)，向市政府核實(shí)一下就能發(fā)現(xiàn)實(shí)際實(shí)用面積和合法面積有出入，其中，部分違建是由車(chē)庫(kù)改建而來(lái)，稍有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)都很容易發(fā)現(xiàn)這里可能存在的違建風(fēng)險(xiǎn)并應(yīng)嘗試核實(shí)。

 

面對(duì)長(zhǎng)灘市政府的要求，劉剛無(wú)奈只能花費(fèi)近8萬(wàn)美元，耗時(shí)4個(gè)月完成了對(duì)房屋的整改。一切并沒(méi)有結(jié)束，起訴賣(mài)家及雙方經(jīng)紀(jì)的官司持續(xù)了2年，庭外和解也只為劉剛帶來(lái)了8萬(wàn)多美元的補(bǔ)償，因?yàn)橐粋€(gè)小疏忽而帶來(lái)的時(shí)間、精力、租金損失則難以量化。

 

李翀鳴律師建議，買(mǎi)家在選擇經(jīng)紀(jì)時(shí)最好不要只圖便宜，關(guān)鍵還是要選擇有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)。“在正式建立雇傭關(guān)系前，買(mǎi)家可以要求經(jīng)紀(jì)提供其資歷信息，最好對(duì)經(jīng)紀(jì)的資歷做個(gè)獨(dú)立評(píng)估，例如，關(guān)注該經(jīng)紀(jì)過(guò)去是否曾因執(zhí)業(yè)疏忽而被起訴或遭行業(yè)協(xié)會(huì)警告等。”

 

“在美國(guó)購(gòu)房，從買(mǎi)家確認(rèn)買(mǎi)房到產(chǎn)權(quán)正式交收一般有30－45天時(shí)間，如果在此期間買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)房屋有此前未發(fā)現(xiàn)或披露的重大問(wèn)題，還可以要求取消交易，因此，買(mǎi)家在驗(yàn)房時(shí)切記要細(xì)心。”李翀鳴強(qiáng)調(diào)，另一方面，買(mǎi)家也應(yīng)再三確認(rèn)房屋涉及的貸款及可能拖欠的稅費(fèi)問(wèn)題，如果在此期間有發(fā)現(xiàn)有任何不妥的地方，應(yīng)立即咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士，否則當(dāng)房屋正式過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)家的處境就會(huì)很被動(dòng)。

 

未住先修，雇傭?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)檢查了嗎？

 

劉剛的遭遇，無(wú)疑是一個(gè)極端的案例，但即便這只是一筆普通的買(mǎi)賣(mài)交易，交易過(guò)程也不算簡(jiǎn)單。

 

在交易階段，除了1.44萬(wàn)美元的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，還涉及交易契稅和托管費(fèi)用。在美國(guó)，每個(gè)州政府征收的交易契稅都不盡相同，但一般都在1%至3%之間，以劉剛的房產(chǎn)為例，即還需額外支出0.48至1.44萬(wàn)美元。

 

一般的住宅買(mǎi)賣(mài)，若不涉及重大法律問(wèn)題，都會(huì)交由專(zhuān)業(yè)托管公司完成交收。在雙方談好合同后將簽署銷(xiāo)售協(xié)議，此后，賣(mài)方將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)托管給托管公司，買(mǎi)方將價(jià)金存入到托管公司的托管賬戶(hù)，托管公司在調(diào)查、確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵以及買(mǎi)方的出資無(wú)瑕疵后，一般會(huì)在30-45天內(nèi)完成交易，將價(jià)金打入賣(mài)方指定賬戶(hù)并將負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)。一般的專(zhuān)業(yè)托管公司將按交易的金額抽取費(fèi)用，一般是成交價(jià)的千分之四或以下。

 

在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的交易中，由于涉及更復(fù)雜的權(quán)利讓渡以及債權(quán)的組合、置換，還需要聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師進(jìn)行法律及稅務(wù)規(guī)劃。

 

若是貸款購(gòu)房，還將涉及貸款的預(yù)批以及銀行的正式審批，專(zhuān)業(yè)的貸款經(jīng)紀(jì)可為買(mǎi)家爭(zhēng)取最優(yōu)房貸利率，但買(mǎi)家亦要支付約為貸款金額的千分之四或以下的傭金。而在美國(guó)申請(qǐng)房貸，貸款行往往會(huì)要求買(mǎi)家對(duì)幾種基礎(chǔ)的險(xiǎn)種進(jìn)行投保，例如行內(nèi)一般約定，若買(mǎi)家的首付低于25%，貸款行將要求買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)斷供險(xiǎn)，同時(shí)亦會(huì)要求買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

 

直到這里，購(gòu)房的程序仍未完成。正式簽約前，買(mǎi)家還需要雇傭?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查，有必要的話(huà)，還要進(jìn)行檢修。同時(shí)，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)也有責(zé)任翻查該房屋過(guò)往的記錄，確認(rèn)其是否存在欠付房產(chǎn)稅、登記債權(quán)以及房管所的會(huì)費(fèi)等情況。

 

“如果交易的房產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)安全或違建問(wèn)題，一般應(yīng)該是賣(mài)家負(fù)維修責(zé)任（除非買(mǎi)家約定免除賣(mài)家的責(zé)任）。”李翀鳴律師解釋道，“在檢修中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，雙方需協(xié)商并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的工程師參與評(píng)估。對(duì)于維修產(chǎn)生的費(fèi)用，賣(mài)家或提供價(jià)格折扣以讓買(mǎi)家免除其責(zé)任，或者賣(mài)家在房屋過(guò)戶(hù)后繼續(xù)對(duì)該瑕疵承擔(dān)維修責(zé)任，或者在交易價(jià)金中扣出一部分作為維修預(yù)算，多退少補(bǔ)。

 

另一項(xiàng)支出是涉及住房的各類(lèi)保險(xiǎn)，險(xiǎn)種根據(jù)每個(gè)州法律的要求而有所不同，例如，加州強(qiáng)制要求購(gòu)買(mǎi)火險(xiǎn)，而東部的一些州則會(huì)要求購(gòu)買(mǎi)水災(zāi)險(xiǎn)等。

 

即便你繳納了所有支出，仍然有可能與你鐘愛(ài)的房產(chǎn)無(wú)緣。在一些較好的小區(qū)，會(huì)約定房屋在買(mǎi)賣(mài)時(shí)必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)，若業(yè)主委員會(huì)對(duì)新買(mǎi)家不滿(mǎn)，其可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)將房屋從賣(mài)家手中買(mǎi)下來(lái)以后再做處理。