地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè)、中石化紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)

 

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前存在三大問(wèn)題

 

“養(yǎng)老社區(qū)入住門(mén)檻從200萬(wàn)元被提高到了300萬(wàn)元。”近日有市民告訴記者，從泰康人壽個(gè)險(xiǎn)渠道購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資金門(mén)檻提高了100萬(wàn)元，或者年繳保費(fèi)30萬(wàn)元，分10年期繳費(fèi)，或者一次性繳費(fèi)300萬(wàn)元。

 

記者了解到，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊誘人的“香餑餑”已經(jīng)被越來(lái)越多的企業(yè)“盯上”。不但萬(wàn)科、綠城、保利、首創(chuàng)、華潤(rùn)等大型房企紛紛“試水”，更有泰康、新華等險(xiǎn)企欲出手打造養(yǎng)老社區(qū)，甚至連“賣(mài)油郎”中石化都宣布以總投資80億元進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管如此，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨不少問(wèn)題，對(duì)于老年消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，入住“門(mén)檻”高企，而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金回籠速度又十分緩慢。作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)這片“藍(lán)海”中處處都是難以忽略的暗礁。文/表 潘彧、周慧

 

問(wèn)題一：入住門(mén)檻高，其他費(fèi)用還不少

 

目前，市場(chǎng)上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品基本分為“房企系”和“險(xiǎn)企系”兩大類(lèi)型，但無(wú)論是哪一類(lèi)，“門(mén)檻”都同樣高不可攀。

 

由祈福地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，位于番禺祈福新邨內(nèi)的祈福護(hù)老公寓，是廣州最早出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)之一。記者從祈福護(hù)老公寓網(wǎng)站上看到，該公寓是以“合租”方式，一套房分成數(shù)間出租，月租金4500~8000元。如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬(wàn)元或1.55萬(wàn)元的兩房。除了餐費(fèi)和醫(yī)生簡(jiǎn)單的身體檢查費(fèi)用，其他護(hù)理費(fèi)用均要自理，記者計(jì)算了一下，兩房的月租已可以在祈福小區(qū)內(nèi)供一套別墅。“由于消費(fèi)較高，在這里住的老年人多來(lái)自我國(guó)香港地區(qū)或其他國(guó)家，內(nèi)地老人反而不太多。”一位祈福內(nèi)部人士表示。

 

而近期，由頤和集團(tuán)打造的、“天價(jià)售賣(mài)20年使用權(quán)”的養(yǎng)老地產(chǎn)頤福居被炒得火熱。根據(jù)此前的媒體報(bào)道，一間20多平方米的單間，需要花費(fèi)28萬(wàn)元至45萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一個(gè)vip床位的20年使用權(quán)，每個(gè)月還要另外繳納數(shù)千元的服務(wù)和管理費(fèi)用。記者昨日致電頤福居，其工作人員稱(chēng)：“我們要7月份才開(kāi)業(yè)，月租金還未定，想入住就先登記。”

 

“保險(xiǎn)系”養(yǎng)老地產(chǎn)的情況也沒(méi)有好到哪里去。記者了解到，險(xiǎn)企養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式主要是客戶購(gòu)買(mǎi)指定產(chǎn)品以獲得入住資格，例如前文所說(shuō)的泰康養(yǎng)老社區(qū)入住門(mén)檻高達(dá)300萬(wàn)元。

 

值得注意的是，即使交了這筆數(shù)百萬(wàn)元的“入場(chǎng)費(fèi)”，也并不代表一勞永逸。有銷(xiāo)售人員告訴記者，物業(yè)管理費(fèi)、保潔服務(wù)費(fèi)、基礎(chǔ)文化娛樂(lè)活動(dòng)費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、限定額度內(nèi)的能源費(fèi)用等或需要入住后再進(jìn)行繳納。

 

問(wèn)題二：成本高周期長(zhǎng)，回報(bào)模式待考

 

雖然入住養(yǎng)老社區(qū)對(duì)于大部分老年人是一個(gè)大額花銷(xiāo)，但對(duì)于企業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)資金回收周期長(zhǎng)，配套要求高，實(shí)屬“微利”產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”雖大，但企業(yè)如何“下咽”仍是一個(gè)問(wèn)題，甚至連最基本的回報(bào)模式依然還在探索之中。

 

戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文曾經(jīng)對(duì)本報(bào)記者表示：“真正有養(yǎng)老服務(wù)的項(xiàng)目，往往不光是賣(mài)產(chǎn)權(quán)，而是做會(huì)籍銷(xiāo)售，以會(huì)籍來(lái)獲得相關(guān)的養(yǎng)老保障，類(lèi)似傳統(tǒng)老人院的 高級(jí)化 版本，但是會(huì)給每個(gè)老年人提供獨(dú)立的房屋和空間。”

 

而縱觀目前養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)模式現(xiàn)狀，“房企系”大都是采取會(huì)員費(fèi)+月租或服務(wù)費(fèi)的模式，而“險(xiǎn)企”系大都采取購(gòu)買(mǎi)保單附贈(zèng)入住資格+月租或服務(wù)費(fèi)的模式，“會(huì)籍銷(xiāo)售”的模式較為清晰。

 

但與傳統(tǒng)房地產(chǎn)購(gòu)地——開(kāi)發(fā)——售賣(mài)的高周轉(zhuǎn)模式相比，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)還需要有醫(yī)療、護(hù)理等前期投入，初期成本本來(lái)就比普通樓盤(pán)要偏高，而其長(zhǎng)期收租的模式導(dǎo)致資金回籠速度明顯緩慢許多。

 

與中石化合作進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的同野惠澤投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)周健此前在接受坦言道，其將打造的項(xiàng)目“價(jià)格肯定會(huì)比周邊的樓盤(pán)價(jià)格高。”并且預(yù)測(cè)該項(xiàng)目要收回成本至少要10年以上。而對(duì)于已經(jīng)經(jīng)營(yíng)多年的祈福護(hù)老公寓，其內(nèi)部人士坦言：“每年都還要往里投錢(qián)”。

 

問(wèn)題三：后續(xù)配套堪憂，傳承功能不足

 

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)“看起來(lái)很美”，但是，目前多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)依然處于“紙上談兵”的狀態(tài)。

 

記者了解到，“保險(xiǎn)系”多數(shù)的養(yǎng)老社區(qū)仍然處于布局階段，有的產(chǎn)品已經(jīng)售出，可是地塊卻仍未拿到。以泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)為例，除了北京和上海的地塊已經(jīng)確定，其他仍處于布局階段。新華保險(xiǎn)已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，在北京延慶和密云的項(xiàng)目選點(diǎn)也獲得董事會(huì)批準(zhǔn)，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品也在申報(bào)中。

 

 

而“房企系”的養(yǎng)老地產(chǎn)則存在以“養(yǎng)老”為噱頭、后續(xù)配套良莠不齊的隱憂。黎慶文坦言，真正買(mǎi)房養(yǎng)老要看社區(qū)是否確實(shí)具備護(hù)理團(tuán)隊(duì)、家政團(tuán)隊(duì)、醫(yī)療團(tuán)隊(duì)進(jìn)行服務(wù)。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作的開(kāi)發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式大不相同：一個(gè)是追求短期套現(xiàn)，一個(gè)是追求長(zhǎng)期服務(wù)獲利。”

 

同時(shí)，其認(rèn)為，由于養(yǎng)老社區(qū)偏重服務(wù)，相比起傳統(tǒng)的“養(yǎng)老地產(chǎn)化”在財(cái)富傳承方面往往較差。“在廣州及珠三角地區(qū)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)有完全產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老社區(qū)，大部分只有使用權(quán)”，這也會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的“瓶頸”。