縱觀杭州樓市20多年的發(fā)展史，唯一不變的就是“變化”。眼下，又是一個(gè)歷史性的節(jié)點(diǎn)——“新國(guó)五條”杭州實(shí)施細(xì)則本月初落地，這個(gè)實(shí)施細(xì)則必將對(duì)今后的杭州樓市產(chǎn)生深刻而持續(xù)的影響，那么，未來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)怎么變，樓市的風(fēng)會(huì)往哪吹？

 

對(duì)于這個(gè)話題，雖然見(jiàn)仁見(jiàn)智，但還是會(huì)有幾個(gè)確定性比較大的變化會(huì)逐步顯現(xiàn)：炒房發(fā)財(cái)之路將徹底成為過(guò)去式，商業(yè)地產(chǎn)由于置身調(diào)控之外而迎來(lái)機(jī)遇，二手房市場(chǎng)成交量在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將不可避免地走弱，一步到位式的購(gòu)房需求會(huì)逐步增加……

 

炒房投資將走入死胡同

 

市場(chǎng)已經(jīng)證明并還將證明，“炒房”發(fā)財(cái)已經(jīng)成為過(guò)去式，寄希望于房?jī)r(jià)的大幅上漲實(shí)現(xiàn)投資獲益的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。其實(shí)，自從2009年那波瘋狂的房?jī)r(jià)翻番之旅后，隨著2010年初樓市調(diào)控政策的不斷加碼，投資性購(gòu)房的市場(chǎng)空間一步步得以壓縮，炒房這種以前傻瓜都能賺錢的游戲開(kāi)始走向死胡同，2010年后買房的投資者，套牢的不少，賺錢的不多。加之目前二手房交易諸多的稅費(fèi)，包括個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、中介費(fèi)等，如果一套房子在沒(méi)有增值百分之二三十的情況下，你想通過(guò)二手轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)贏利是非常難的。

 

這次的杭州“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中，再次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，加大對(duì)違反限購(gòu)規(guī)定行為的查處力度；繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，人行杭州中心支行可根據(jù)新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在必要時(shí)提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，按照國(guó)家稅法有關(guān)規(guī)定，切實(shí)做好出售住房個(gè)人所得稅征管工作”。

 

對(duì)于投資性購(gòu)房，政策沒(méi)有給出任何可以商量的余地，炒房者還是繼續(xù)歇著吧。房子作為投資品的屬性逐漸消失，而向居住的本來(lái)屬性回歸。過(guò)去，投資者其實(shí)是在為別人買房，因?yàn)樗罱K目的就是轉(zhuǎn)手他人，而以后購(gòu)房者會(huì)越來(lái)越純粹，他們就是為自己買房，為親人買房，為未來(lái)的生活買房。為自己和親人買的房子，自然會(huì)更加注重房子的品質(zhì)。

 

其實(shí)，適合自己的房子就是好房子。杭州不缺華貴的豪宅，但是杭州還沒(méi)有哪一個(gè)樓盤敢稱自己是絕對(duì)完美。再搶手的樓盤，也依然可以找出許多的美中不足。而相反很多默默無(wú)聞的樓盤，也不難找出閃光點(diǎn)。判斷一個(gè)樓盤，公共價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然是好的地段，好的配套，好的景觀，但是每個(gè)家庭都還有自己的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)候樓盤里的一個(gè)草坪、或者樓盤外一條燒烤小街也許就成了你的最大購(gòu)買原動(dòng)力。

 

商業(yè)地產(chǎn)再迎機(jī)遇

 

從此次“新國(guó)五條”的幾項(xiàng)具體條款來(lái)看，無(wú)論是限購(gòu)、20%房屋買賣個(gè)稅征收，還是二套房首付比例和貸款利率的提高等，都指向的是住宅市場(chǎng)，卻并未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有所干預(yù)，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)或許會(huì)意外迎來(lái)機(jī)遇。

 

過(guò)去幾年杭州樓市的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)證明，當(dāng)住宅市場(chǎng)受到抑制的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展便會(huì)迎來(lái)機(jī)遇，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)加重商業(yè)項(xiàng)目在其開(kāi)發(fā)中的比例，商業(yè)地產(chǎn)在樓市成交中的比重隨之提升。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀就指出，“隨著住宅的持續(xù)限購(gòu)，加上中國(guó)城市化進(jìn)程推動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)還會(huì)吸引更多關(guān)注。”

 

這種變化，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始。

 

月初杭州的“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則正式落地之后，隨著上周新一波開(kāi)盤潮的到來(lái)，杭州主城區(qū)商品房成交量依然有千套左右。如果光從成交量來(lái)看，調(diào)控細(xì)則似乎對(duì)杭州樓市并沒(méi)有產(chǎn)生影響，但是如果仔細(xì)從結(jié)構(gòu)上去觀察的話，影響其實(shí)還是不難發(fā)現(xiàn)的，包括寫(xiě)字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)成交量跑贏了大盤，就是一個(gè)變化。

 

上周杭州共有10多個(gè)樓盤推出新房源，比較有代表性的包括市中心的西子國(guó)際、城東新城的萬(wàn)科·草莊和遠(yuǎn)洋·心里、華豐板塊的中鐵·田逸之星、丁橋板塊的璽之灣、三墩板塊的同人精華、閑林板塊的大華·海派風(fēng)范、錢江世紀(jì)城的萬(wàn)和國(guó)際、蕭山的金地·天逸和良渚文化村的郡西別墅等，新上市房源接近1800套左右。雖然這些房源的整體去化率都還不錯(cuò)，但是西子國(guó)際、同人精華等幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯更受市場(chǎng)追捧。西子國(guó)際開(kāi)盤當(dāng)天的銷售率達(dá)到了八成，同人精華加推了一批酒店式公寓，共153套，當(dāng)天就去化了147套，成為杭州“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則落地后首個(gè)接近“日光盤”的酒店式公寓產(chǎn)品。同一天，華豐板塊的中鐵·田逸之星也推出了酒店式公寓，銷售情況也非常不錯(cuò)。

 

不同區(qū)域、不同類型商業(yè)地產(chǎn)的暢銷，折射的其實(shí)是“新國(guó)五條”后購(gòu)房者規(guī)避未來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)的心態(tài)。無(wú)論“20%”個(gè)稅方案以后會(huì)不會(huì)在杭州實(shí)施，無(wú)論傳聞已久的杭州房產(chǎn)稅究竟何時(shí)落地，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，都不是政策針對(duì)的對(duì)象。加之，商業(yè)地產(chǎn)本身有不限購(gòu)不限貸的優(yōu)勢(shì)。與其他許多希望趕在房產(chǎn)稅出臺(tái)前急著銷售的住宅項(xiàng)目不同，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不僅不受未來(lái)政策的影響，而且新一輪的調(diào)控會(huì)把住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力分流至商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

二手房市場(chǎng)走弱不可避免

 

二手房市場(chǎng)在3月份曾經(jīng)有一波破紀(jì)錄之旅，主城區(qū)不僅單周成交量連續(xù)破2000套，迭創(chuàng)歷史紀(jì)錄，單日成交496套也是創(chuàng)下杭州二手房有歷史成交記錄以來(lái)的單日最高值。為了搶在“新國(guó)五條”的杭州具體執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)之前完成交易，躲避由此可能產(chǎn)生的巨額個(gè)稅，不少客戶和業(yè)主雙方都希望越快成交越好，特別是有些前期報(bào)價(jià)較高的業(yè)主，為了快速達(dá)到一致，降價(jià)幅度大增。

 

雖然從后來(lái)杭州的實(shí)施細(xì)則來(lái)看，造成市場(chǎng)恐慌的“20%差額個(gè)稅征收政策”暫時(shí)并未出臺(tái)，但是畢竟市場(chǎng)已經(jīng)透支了太多的能量，高位成交量已經(jīng)不可維持，繼而選擇掉頭向下。

 

從時(shí)間上來(lái)看，杭州“新國(guó)五條”調(diào)控實(shí)施細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)了兩周時(shí)間，第一周杭州主城區(qū)二手房共簽約596套，環(huán)比新政出臺(tái)前一周1850套的成交量，大幅減少1254套，環(huán)比下降了67.78%。日均簽約量?jī)H有85套。而第二周二手房交易量繼續(xù)下行，僅簽約400余套。

 

華邦地產(chǎn)首席分析師宋文杰認(rèn)為，隨著調(diào)控細(xì)則的落地，目前買賣雙方的心態(tài)發(fā)生較大變化，沒(méi)有了此前希望盡快達(dá)成交易的焦急心態(tài)，觀望氣氛重新回到了市場(chǎng)。一方面，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，由于個(gè)稅征收方面未發(fā)生較大變化，在房屋的報(bào)價(jià)上都盡量往上靠，議價(jià)空間也有所縮短。另一方面，購(gòu)房者的觀望心態(tài)加重，下單意愿減弱。

 

宋文杰判斷說(shuō)，由于“新國(guó)五條”出臺(tái)以后恐慌性購(gòu)房帶來(lái)的井噴行情，已經(jīng)基本透支了未來(lái)3—6個(gè)月左右的購(gòu)房需求，因此預(yù)計(jì)未來(lái)3—6個(gè)月，杭州二手房交易量都將保持低位，由于近期受到交易慣性影響，交易量還不算難看，但隨著需求的下降，不排除交易量繼續(xù)走低的可能，因此，個(gè)別區(qū)域的房?jī)r(jià)有可能會(huì)出現(xiàn)小幅松動(dòng)。

 

除此之外，還有一個(gè)變化將會(huì)在未來(lái)更加明顯地顯現(xiàn)。

 

由于“新國(guó)五條”支持首次置業(yè)，但是并未支持改善性需求，會(huì)造成許多購(gòu)房者在條件允許的情況下，盡量做到一步到位。“新國(guó)五條”支持銀行繼續(xù)提高二套房首付比例和貸款利率，有些城市二套房首付已經(jīng)提至七成，杭州未來(lái)也并不能排除這種可能性，因此像前些年有些購(gòu)房者頻繁換房的現(xiàn)象將不可持續(xù)。從政策支持角度來(lái)說(shuō)，每個(gè)人或每個(gè)家庭其實(shí)都只有一次最好的購(gòu)房機(jī)會(huì)，因此要盡量用好這次機(jī)會(huì)。

 

根據(jù)華邦地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)買120平方米以上戶型的需求比例，已經(jīng)由1月初的17.52%上升至目前的20.40%，上升了2.88%。特別是3月份，在“新國(guó)五條”的推動(dòng)下，越來(lái)越多的購(gòu)房者希望能夠一步到位地購(gòu)買可以滿足父母、子女共同居住的房子，以避免短時(shí)間內(nèi)換房。