“國(guó)五條”北京細(xì)則于4月開始實(shí)施后，部分急于出手變現(xiàn)的賣房人開始考慮降價(jià)，但同時(shí)也出現(xiàn)了賣房人要求購(gòu)房人承擔(dān)稅費(fèi)的現(xiàn)象，而購(gòu)房人對(duì)此基本不買賬。雙方的堅(jiān)持，讓北京的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交急劇萎縮的態(tài)勢(shì)。

 

業(yè)內(nèi)判斷，這場(chǎng)圍繞二手房個(gè)人所得稅誰來承擔(dān)的博弈，將持續(xù)一至三個(gè)月，屆時(shí)北京二手房?jī)r(jià)將出現(xiàn)松動(dòng)。

 

“國(guó)五條”細(xì)則追蹤

 

業(yè)主報(bào)價(jià)暗中松動(dòng)

 

盡管從一些二手房中介門店的掛牌價(jià)上看起來房?jī)r(jià)沒有太多松動(dòng)，但隨著“國(guó)五條”北京細(xì)則的實(shí)施，那些有換房需求和急于套現(xiàn)周轉(zhuǎn)的二手房業(yè)主，已經(jīng)開始悄然降價(jià)。

 

“以前的掛牌價(jià)做得不準(zhǔn)，因?yàn)闃I(yè)主隨時(shí)可能往上漲；現(xiàn)在的掛牌價(jià)也做得不準(zhǔn)，因?yàn)檫@價(jià)格誰也沒有信心賣出去。” 紫金長(zhǎng)安[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小區(qū)的一家二手房中介人員告訴記者。

 

位于海淀區(qū)西翠路的紫金長(zhǎng)安小區(qū)，在今年1月曾以所謂“轉(zhuǎn)讓8套政府優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”一夜成名。在細(xì)則出臺(tái)前，這里的大戶型價(jià)格在58000—65000元/平方米左右，小戶型則高達(dá)70000元/平方米。然而細(xì)則出臺(tái)后，這里的中介人員打來的推銷電話頻度驟增，甚至夜里九十點(diǎn)鐘還會(huì)來電。“現(xiàn)在有一套房子，業(yè)主急著賣，已經(jīng)降到了51000元/平方米。你看看，這里門店的掛牌價(jià)都還是60000元/平方米以上??！”中介“苦口婆心”地一遍遍對(duì)記者推薦。

 

在去年底的二手房漲價(jià)潮里，國(guó)美第一城及潤(rùn)楓水尚[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等朝青板塊的二手房，一度報(bào)價(jià)高達(dá)35000—40000元/平方米。“老實(shí)和您說吧，現(xiàn)在這里的大戶型最高也就能賣到31000元/平方米，再高了絕對(duì)無法成交，”中介人員告訴記者，“那些給房主打電話報(bào)高價(jià)的，一般是工齡很短的新員工，他們用這樣的方法把房主引到店里來，以便獲得房源。因?yàn)樵诋?dāng)前這樣的觀望期里，公司對(duì)有多少掛牌房源非常在意，這涉及到公司的形象問題，至于能否成交就管不了那么多了。”

 

直接降價(jià)轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)

 

細(xì)則當(dāng)下，也有一些房主直接選擇了降價(jià)，但條件是購(gòu)房人承擔(dān)本該由房主繳納的20%個(gè)人所得稅。

 

在今年3月份，位于五道口的中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房華清嘉園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，曾因一套小戶型二手房報(bào)價(jià)高達(dá)10萬元/平方米，而被網(wǎng)友奚落為“宇宙中心”。近日，該小區(qū)一套面積151平方米的二手房，報(bào)價(jià)850萬元，折合均價(jià)56000元/平方米。細(xì)則出臺(tái)之前，該小區(qū)二手房最低均價(jià)為60000元/平方米。算起來這套房總價(jià)降幅高達(dá)60萬元。但賣房人要求，其應(yīng)繳納的100萬元個(gè)人所得稅需由購(gòu)房人承擔(dān)。

 

盡管這筆費(fèi)用可以在附近買一套50平方米左右的非學(xué)區(qū)二手房，但賣房人認(rèn)為，“華清嘉園是中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房，想買的人肯定不在少數(shù)。既然他們想買，那么就需要承擔(dān)這部分稅費(fèi)。”

 

華清嘉園業(yè)主王先生表示，自己的這套房子是在6年前買的二手房，如果現(xiàn)在要自己繳納差價(jià)20%的個(gè)人所得稅，自己肯定是虧了。

 

鏈家地產(chǎn)的一位中介人員說，以前華清嘉園的二手房一直都是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，盡管華清嘉園二手房?jī)r(jià)格每年都有一定上漲，但從未出現(xiàn)過交易下滑的情況。但現(xiàn)在卻是一個(gè)還愿打，另一個(gè)則不愿意挨了。

 

“稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是一種交易習(xí)慣，也是在賣方市場(chǎng)下所導(dǎo)致的結(jié)果。盡管按照規(guī)定個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣方承擔(dān)，但現(xiàn)實(shí)中很難強(qiáng)行要求其繳稅。如果嚴(yán)格執(zhí)行起來，有可能會(huì)出現(xiàn)大幅提價(jià)的情況。”鏈家市場(chǎng)研究部的張旭這樣告訴記者。

 

市場(chǎng)換位雙方博弈

 

細(xì)則的實(shí)施，讓原本近似于瘋狂的二手房?jī)r(jià)格與成交量均趨于冷靜，而前一段時(shí)間風(fēng)光無限的中介公司，則倍感失落與無奈。

 

“一面是賣房人既不想承擔(dān)稅費(fèi)又希望能夠盡快把房子賣出去，一面是買房人不愿意承擔(dān)稅費(fèi)，我們夾在中間太難受了，”中原地產(chǎn)的一位中介人員說，“以前每天有幾十個(gè)電話主動(dòng)打給我詢問二手房的事情，現(xiàn)在我一天要打幾十個(gè)電話給購(gòu)房人，但一提到稅費(fèi)由購(gòu)房人承擔(dān)后，他們便表示不再考慮了。”

 

中介公司更主要的落寞還在于，因細(xì)則落地引發(fā)的二手房由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的驟然轉(zhuǎn)變——當(dāng)購(gòu)房人成為市場(chǎng)主導(dǎo)后，隨之帶來了持續(xù)增加的觀望情緒，令二手房市場(chǎng)進(jìn)入買賣雙方的博弈階段。而即便是中介公司曾寄予希望的“免稅房”，也出現(xiàn)了放緩成交的局面。

 

“不受新政影響，多套優(yōu)質(zhì)房源等您來”，不少二手房中介門店玻璃櫥窗里貼著這樣的招牌，記者進(jìn)店一問，才知道這指的是業(yè)主出售滿五年的唯一住房，這種房源按新規(guī)不用繳20%的所得稅。“現(xiàn)在就這樣的房子還能賣出去，但成交也很少，”一家二手房中介的門店經(jīng)理告訴記者，“雖然從理論上講這種房源應(yīng)該好賣，但現(xiàn)在觀望情緒比較大，很多購(gòu)房人也搞不清這些細(xì)節(jié)，只好一等了之，”他說，“現(xiàn)在的情況是，購(gòu)房人擔(dān)心房主會(huì)把高額的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，因此絕大多數(shù)人選擇等待。”

 

仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人陳錦平表示：“二手房成交量至少在未來的四五個(gè)月內(nèi)將有所下滑，但是對(duì)一手房市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。由于未來二手房交易可能要承擔(dān)較高的成本，這些政策反而對(duì)一手房市場(chǎng)可能會(huì)帶來利好。價(jià)格方面，由于二手房業(yè)主的負(fù)債普遍不高，急于出售物業(yè)的需求不強(qiáng)，這些都將支撐住房?jī)r(jià)格水平。”

 

不過，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，細(xì)則帶來的二手房?jī)r(jià)松動(dòng)現(xiàn)象還會(huì)越來越多， “眼下，買方不會(huì)輕易出手，一些業(yè)主也不會(huì)輕易降價(jià)。但是隨著一到三個(gè)月的觀望期結(jié)束，將有越來越多的著急賣房以進(jìn)行改善的業(yè)主會(huì)選擇主動(dòng)降價(jià)或承擔(dān)部分稅費(fèi)，部分區(qū)域的二手房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)小幅松動(dòng)。”