華東地區(qū)4月土地市場(chǎng)繼續(xù)上漲。

 

廈門(mén)近期拍出一塊地，樓面地價(jià)較去年6月份陽(yáng)光城控股拿下的地塊已經(jīng)翻番，而南京河西南部20-7號(hào)住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的樓面價(jià)。上海上周則在浦東拍出溢價(jià)超65%的單價(jià)總價(jià)雙地王。4月上海還將出讓12幅經(jīng)營(yíng)性用地，起始出讓金超90億元。一季度上海土地出讓金185.77億元，同比增172.44%。

 

4月份，房企境外融資再度抬頭。4月15日，新城控股(01030.HK)宣布發(fā)行于2016年到期金額為15億元人民幣的9.75%優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)凈額14.754億元；4月16日，旭輝[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]地產(chǎn)(0884.HK)也發(fā)行2.75億美元于2018年到期之12.25厘優(yōu)先票據(jù)。

 

“企業(yè)高負(fù)債融資買(mǎi)地，必然要求加速回款。”一位業(yè)內(nèi)資深人士說(shuō)，為了保證回款額，不少企業(yè)已經(jīng)悄然上調(diào)房?jī)r(jià)，減少優(yōu)惠。

 

房企不懼負(fù)債率提升

 

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，上海市商品房用地成交面積達(dá)到72.8萬(wàn)平方米，為最近8年同期的最高紀(jì)錄。

 

土地成交增長(zhǎng)，高溢價(jià)再現(xiàn)，固然表明房企愿意砸錢(qián)拿地，但同時(shí)也逼迫它們通過(guò)融資渠道和銷售回款，維持現(xiàn)金流。陽(yáng)光城控股有多個(gè)項(xiàng)目引入基金，去年實(shí)現(xiàn)百億銷售后，該公司今年又獲得歌菲資產(chǎn)管理加大投資至30億元。

 

如陽(yáng)光城控股一樣，本報(bào)記者采訪的其他房企相關(guān)人士均表示，只要銷售回款保證現(xiàn)金流，就不懼怕融資所帶來(lái)的高負(fù)債率。今年1月15日，新城控股發(fā)行于2018年到期金額為2億美元的10.25%優(yōu)先票據(jù)，所得凈額1.95億美元； 4月12日，新城控股旗下子公司上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)引入歌菲資產(chǎn)，注資于嘉定新城A06-1和A06-2地塊，歌菲基金以5億元持項(xiàng)目公司5%股權(quán)。隨后新城控股和旭輝再度發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。

 

新城控股年內(nèi)兩次融資近30億元，成本在10%-13%。該公司去年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約161.3億元，按照現(xiàn)金流20%-40%用于購(gòu)地的合理占比，新城控股今年顯然已預(yù)留了足夠的土地款。

 

上市后即融資拿地?cái)U(kuò)張的新城控股、旭輝地產(chǎn)，負(fù)債率高企的同時(shí)毛利率開(kāi)始下降。以旭輝地產(chǎn)為例，該公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭輝首席財(cái)務(wù)官游思嘉在公司年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，集團(tuán)將極力維持負(fù)債水平于70%以下，今年計(jì)劃加大境外借貸比重。

 

房企不擔(dān)心高負(fù)債引發(fā)現(xiàn)金流困境，源于去年的銷售增長(zhǎng)和今年開(kāi)春的良好銷情。但4月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，截至3月末，全國(guó)商品房待售面積4.24億平方米。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，這需要至少6個(gè)月才能完全消化。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，新開(kāi)工面積在下降，而銷售面積增幅超過(guò)3成，這說(shuō)明目前供求仍然偏緊。如果供求關(guān)系不能改善，房?jī)r(jià)就依舊存在上漲的動(dòng)力。

 

上海樓市壓力增大

 

上述業(yè)內(nèi)資深人士指出，一些房企現(xiàn)金流不是很好，但為了生存必須拿地。以中華企業(yè)為例，去年出售了南京西路的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，資金壓力緩解，今年又立即加入購(gòu)地大軍，準(zhǔn)備回購(gòu)去年退出的古北商業(yè)地塊。今年一季度，大部分房企均超額完成了銷售任務(wù)，這給了它們敢于融資的動(dòng)力。

 

并非所有房企都愿意拼搶土地。據(jù)世茂集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]相關(guān)人士透露，上月在某二線城市參與地塊拍賣(mài)，起拍價(jià)10億，世茂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股份預(yù)測(cè)15億可以接受，最終卻拍出了23億，“太瘋狂了”。世茂選擇了放棄爭(zhēng)奪。

 

克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，今年以來(lái)地王頻現(xiàn)，源于住宅市場(chǎng)的持續(xù)回暖：一方面，住宅市場(chǎng)的穩(wěn)步上升，使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈好轉(zhuǎn)，企業(yè)拿地的地氣較足，而看漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期使得企業(yè)愿意頻頻出手拿地。另一方面，眾多房企在一線市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備捉襟見(jiàn)肘，尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克爾瑞監(jiān)測(cè)的15個(gè)典型企業(yè)在一線城市拿地總建筑面積占拿地總量的46.65%，企業(yè)紛紛出手一線城市補(bǔ)充庫(kù)存。

 

不過(guò)，當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)地王，增加了市場(chǎng)各方的壓力?？藸柸鸱治鰩煑钚∝愓J(rèn)為，僅從上海市場(chǎng)來(lái)看，3月份新建商品住宅市場(chǎng)151.75萬(wàn)方的成交量已創(chuàng)下了2011年9月以來(lái)的新高，而新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走高也已稀松平常，加上唐鎮(zhèn)地王的登場(chǎng)，“可以想見(jiàn)當(dāng)前上海政府的壓力已經(jīng)開(kāi)始積聚”。

 

來(lái)自克爾瑞研究中心的判斷是，下半年上海樓市政策加碼已很難避免，調(diào)控手段依然離不開(kāi)限購(gòu)、限貸等手段，其中，中高檔項(xiàng)目仍將是調(diào)控重點(diǎn)。因此上述分析師建議，中高檔項(xiàng)目應(yīng)趁二季度加緊推盤(pán)，必要的情況下可以選擇適當(dāng)降價(jià)。

 

張磊認(rèn)為，如果不下決心改革房地產(chǎn)制度，全面征收房產(chǎn)稅，僅僅是行政管制房?jī)r(jià)，限購(gòu)限貸等，就永遠(yuǎn)只是臨時(shí)性的治標(biāo)之策，而無(wú)助于從根本解決由于貨幣流動(dòng)、地價(jià)上漲和供求緊張給房?jī)r(jià)帶來(lái)的持久壓力。