房子的盈利模式從來不是“高拋低吸”，它出手后基本上沒有可能再以當(dāng)初的成本價買回來，不會有像股票投資一樣反復(fù)在低點買進的機會。

 

從限購、限貸到如今的稅收、房價控制目標(biāo)，面對日益高漲的房價，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷出臺。今天，在舜網(wǎng)與中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]聯(lián)合舉辦的中海[簡介 最新動態(tài)]·央墅名家論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮就新“國五條”給樓市帶來的影響和未來房價走向如何等問題闡述了自己的觀點。陳淮認(rèn)為，新“國五條”是樓市“高燒”的一劑退燒藥，但治標(biāo)不治本。要真正解決房價快速上漲的問題，改變房地產(chǎn)融資方式和改革土地制度是關(guān)鍵。未來20-30年，住房仍將處于“絕對短缺”的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，城市平均房價可能會出現(xiàn)下降，但不意味著購房者實際購買房價下降，中心城區(qū)房價仍會因稀缺性而不斷上漲。

 

賣舊買新已成市場主力需求

 

說起近期出臺的新“國五條”，陳淮認(rèn)為，無論是“國五條”還是“國十條”，都是樓市“高燒”的退燒藥，只能短期內(nèi)抑制房價上漲，治標(biāo)不治本，從根本上講，要解決房價快速上漲問題，改變房地產(chǎn)融資方式和改革土地制度是關(guān)鍵。陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，要解決要素的市場化和產(chǎn)權(quán)的市場化兩個問題，也就是資金、土地等基礎(chǔ)要素買賣、定價、競爭的自由。“資金、利率、融資方式、土地供給以及土地的優(yōu)化配置等深層次的問題不解決，房價很難降下來。”

 

談到房地產(chǎn)市場必然涉及房價，對于大多數(shù)購房者關(guān)心的房價是漲是跌的問題，陳淮表示，隨著城市的擴張，住房郊區(qū)化趨勢必然導(dǎo)致城市平均房價下降，但這不意味著實際購買房價下降，一些中心城區(qū)的房子和高端產(chǎn)品價格仍會保持不斷上漲的態(tài)勢。“影響房價的因素首先是有沒有更多的人需要房子，而城市需要多少房子，不取決于這座城市有多少獨生子女，主要看這個城市的總?cè)丝跀?shù)和家庭平均人口數(shù)是否增長。”陳淮認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)居民中，已經(jīng)有成規(guī)模的群體集體進入了住房改善期，賣舊買新已經(jīng)成為市場上的主力需求，加上保障房建設(shè)的欠缺導(dǎo)致低收入人群住房問題無法解決，以及大量進城農(nóng)民工面對的落戶等問題，使得未來20-30年內(nèi)，住房仍處于絕對短缺的狀態(tài)。

 

20年內(nèi)房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)

 

“房地產(chǎn)行業(yè)至少在未來20年內(nèi)仍將是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。”陳淮認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的最大動力。除了滿足人們衣食等消費需求外，城鎮(zhèn)化更多的是改善居住條件和交通出行設(shè)施。“目前我國正處于城鎮(zhèn)化固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時期，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的城市固定資產(chǎn)的規(guī)模、速度和質(zhì)量決定著中國經(jīng)濟未來20年發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量。”

 

談到房產(chǎn)投資，陳淮一針見血地指出，房子的盈利模式從來不是“高拋低吸”，它出手后基本上沒有可能再以當(dāng)初的成本價買回來，不會有像股票投資一樣反復(fù)在低點買進的機會。