帶客睇樓、簽約、過戶、收樓，二手房中介做的業(yè)務或許就是這么簡單，在買賣雙方看來，中介輕輕松松就賺走了成交價一兩個點的中介費。若能夠“飛起”中介買賣雙方直接成交，省下一大筆中介費且可以快速成交，對于一些急買急賣的業(yè)主和買家來說正好是一拍即合，“一家便宜兩家著數(shù)”……諸如此類的想法相信在買賣雙方腦海里浮現(xiàn)不止一次，就算是最終買賣雙方都選擇通過中介成交，可能每夜夢回都覺得自己的中介費是冤枉錢。

 

不過，中介是買賣雙方天然不信任對方的一個橋梁，有中介從中斡旋磋商談判，有中介跑前跑后，發(fā)生事端也有個第三方意見可以作為參考。最近，記者從讀者報料獲得一個因“飛起”中介而私下成交的買賣糾紛，盡管買方和賣方對糾紛過程描述南轅北轍，他們卻難以取得一個共識——假如當初通過中介成交，那是多么省事埃 記者李鳳荷

 

法院強制過戶 買家依然收不到樓

 

這宗買賣糾紛涉及的房屋位于環(huán)市路花果山莊的一個單位，2010年年中業(yè)主黃小姐(化名)放盤，當時在中介處已注明為帶租約出售，這137平方米的電梯四房，業(yè)主因急售而開出125萬元的低價。買家王小姐(化名)通過某中介帶去該房屋看樓，帶王小姐看樓的那位中介經(jīng)紀想“單飛”，于是私下帶王小姐上黃小姐處談價，后來王小姐與黃小姐干脆撇開該中介經(jīng)紀，兩人私下達成成交協(xié)議，成交價為122.8萬元，買家一次性付款?；貞浧疬@個過程，買家王小姐后悔道：“早知道給一些中介費，就不會釀成今天的局面。”業(yè)主黃小姐也懊惱道：“賣屋是業(yè)主實收價，對方付中介費，私下成交于我來說毫無利益，我早知道當初就不同意這樣賣樓。”

 

買賣雙方都表示，當時是手寫草擬成交協(xié)議，再到一個照相館找人把成交協(xié)議打印出來。這個由兩位不諳法律的女士早早商量出來的協(xié)議，最終給買賣雙方帶來巨大的麻煩。根據(jù)協(xié)議，買方分三期付款，2010年8月15日簽約，支付兩萬元定金；2010年8月27日付33萬元，當年10月23日前遞件并支付47.8萬元；剩余40萬元在2010年10月26日出新證時支付。在買家支付35萬元后，事情產(chǎn)生了戲劇性變化，買賣雙方都指對方試圖違約，最終導致在約定時間未能遞件并交割余下兩期的樓款。隨后，買家王小姐把業(yè)主黃小姐告上法庭，法庭最終宣判該交易強制過戶，王小姐把余下款項通過法院轉(zhuǎn)交黃小姐后，在2012年1月獲得花果山莊的房產(chǎn)證。

 

但新業(yè)主王小姐面臨的卻是一個未能收回的房屋。她隨后提起訴訟要求業(yè)主交屋，2012年10月法院宣判黃小姐出售房屋時的租約有效。該租約顯示，租期到2017年3月3日到期，每月租金2000元。王小姐表示，目前花果山莊137平方米的房屋月租金都要5000元，且房屋過戶至她名下后，她一次都沒有收到租金。王小姐懷疑目前房屋仍由前業(yè)主黃小姐占據(jù)，今年2月底還試圖收屋而發(fā)生肢體沖突并報警。

 

賣家收齊房款 卻耽誤了換樓

 

新業(yè)主王小姐告訴記者，她是為改善居追境而在2010年開始看樓。她在三元里附近工作，目前所住的房改房在解放北金桂園附近。當時金桂園剛開售時，才五六千元一平方米，她因剛搬到簇新的房改房大院單位，沒想著要買多一個房子。等到2010年時，她與丈夫商量以后老了還住樓梯樓會不方便，于是就想買一個電梯樓單位。王小姐說，當時五六千元一平方米的金桂園，在2010年時已差不多要到2萬元/m2，她唯有到離桂花崗不遠的花果山莊看樓。她買下的單位為西南向5樓單位，137平方米間隔成4房，看房時覺得間隔不太好，想著收屋后要改一改間隔，但誰知發(fā)生連串的糾紛，如今她時不時來花果山莊看房，也只能在小區(qū)遠眺一下自己花122.8萬元買下的房屋。

 

前業(yè)主黃小姐也對本次賣樓所帶來的糾紛非常不滿。她告訴記者，當時她賣花果山莊的房子是為了在珠江新城買南國花園的小三房，那個單位證滿5年，稅費較低，單價大約在一萬五六。由于手頭的資金不足，她就想把花果山莊的房子賣掉，趕快籌錢支付南國花園的房款。最終，賣房因糾紛而買不到南國花園的二手房，房價隨后也嗖嗖往上漲，現(xiàn)在南國花園的樓價已差不多到3萬元/m2了。

 

她說，2010年為趕快籌錢買新房，她以比市價低一點的價格成交該房屋，希望盡早獲得一次性付款的房款，但發(fā)生糾紛后，最終在2012年1月由法院強制過戶，她只拿回2010年約定的兩期房款，2012年的80多萬元與2010年的80多萬元房款不可同日而語。

 

中介建議：帶租約出售房屋需小心

 

中原地產(chǎn)高級營業(yè)經(jīng)理李勤海表示，買賣雙方很少認識到房屋中介經(jīng)紀付出的專業(yè)指導和服務對房屋交易安全的意義，就這種買賣糾紛來說，產(chǎn)生糾紛的最初根源在于雙方在合同中對租期的模糊表述。買賣雙方擬定的二手房買賣合同對租約的表述僅為“對于該房屋現(xiàn)帶有租約，乙方(買家)已知并接受現(xiàn)況”，對租期起止日期絲毫沒有提及，且也沒有把租約作為合同附屬文件的一部分。中介在處理業(yè)主帶租約出售的房屋時非常小心，買賣雙方也會謹慎處理涉及租賃的房屋買賣業(yè)務。

 

由于租戶對房屋具有優(yōu)先承購權，業(yè)主應咨詢其購買意向，若無意購買必須讓租客簽署“放棄優(yōu)先承購權承諾書”，且根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，買賣合同中應清晰注明租約的終止日期，且中介會讓業(yè)主復印租約并在上面手寫簽名確認“以此份租賃合約為準”，該租約會作為買賣合同的一個附件。李勤海表示，有時候業(yè)主售出房屋后以種種理由推遲交樓或反悔，甚至突然拿出一份長租約。若中介做好以上的預防措施，買方就不必擔心業(yè)主“玩花樣”。

 

記者踩盤：不旺的小區(qū)最好別碰

 

不是采訪這宗買賣糾紛，記者還不知道在環(huán)市路鐵路往北藏著一個中型小區(qū)。出入花果山莊交通非常不方便，從環(huán)市路恒生大廈旁有一個鐵道口，從環(huán)市路可走進來，而廣州廣播電視臺門前的雙向車道是該小區(qū)行車出外的唯一出入口。以前從花果山有一個隧道可直通解放北桂花崗，但幾年前該隧道已封閉，小區(qū)對外交通更加不便。

 

花果山莊依山而建，樓房錯落有致，雖然外立面看上去有一段日子，但小區(qū)非常安靜，環(huán)境也不錯。周邊中介人士告訴記者，由于花果山莊所處的位置較偏僻，2010年中該小區(qū)電梯樓價為1萬~1.1萬元/m2，最低的約9000元/m2，買賣糾紛所涉及的房屋比市價便宜一些。目前該小區(qū)成交價在1.5萬~1.6萬元/m2，但該小區(qū)二手房交易非常少，一年大概只有兩三個房屋轉(zhuǎn)手。中介人士表示，一般買家找小北的房屋，只有極少的買家愿意來花果山莊看樓，因為這個小區(qū)出入交通非常不方便，自駕車的買家或許對此不介意，靠公交地鐵上班的“剛需”買家對此非?？咕?。小北樓梯樓已過2萬元，電梯次新樓過3萬，但花果山莊的電梯樓價甚至比小北樓梯樓還要低四五千元。