4月10日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策，這個(gè)管理政策將很快出臺(tái)。一石激起千層浪。這被業(yè)界迅速解讀為，商品房限價(jià)時(shí)代來(lái)臨。

 

如果說(shuō)之前的樓市調(diào)控政策還只是限制購(gòu)買(mǎi)人的資格，那么從現(xiàn)在起，價(jià)格限制的政策可能將很快登場(chǎng)。限價(jià)調(diào)控措施的首次亮相，可能是首都北京。

 

在“國(guó)五條”的調(diào)控思路下，北京市拿出了最為嚴(yán)厲的實(shí)施細(xì)則。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)有這樣一句表述：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

 

在“國(guó)五條”北京實(shí)施細(xì)則的19條內(nèi)容中，這句話此前并未引起太多關(guān)注。在民眾對(duì)北京實(shí)施細(xì)則的關(guān)注中，征稅和限制單身人士購(gòu)房成為焦點(diǎn)。很少有人注意到限價(jià)的提法，更深層次的原因是，幾乎沒(méi)有人認(rèn)為北京市會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)直接進(jìn)行限制。

 

真對(duì)商品房進(jìn)行限價(jià)的話，這將是“國(guó)五條”北京版實(shí)施細(xì)則中最為嚴(yán)厲的手段。從楊斌幾天前的表述來(lái)看，距離樓市限價(jià)管理，北京似乎只剩臨門(mén)一腳。

 

商品住房如何進(jìn)行限價(jià)管理

 

這是一個(gè)頗為難以理解的政策。既然是自由交易的商品房，如何進(jìn)行價(jià)格限制？

 

按照楊斌的說(shuō)法，“納入限價(jià)房序列管理”是一個(gè)全新的概念。和納入保障房體系中的 “兩限房”不同，這種新的限價(jià)房是滿足自住、改善型需求的商品房。兩限房針對(duì)的是中低收入家庭，屬于保障房，而納入限價(jià)房序列管理的房產(chǎn)則是產(chǎn)權(quán)完整的商品房，針對(duì)的是中等收入家庭，這類房子將通過(guò)政府土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保持中低價(jià)位。

 

除此之外，楊斌還表示，北京市已經(jīng)出臺(tái)政策加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，如果開(kāi)盤(pán)的商品房項(xiàng)目報(bào)價(jià)偏高且不接受指導(dǎo)，將不予核發(fā)預(yù)售許可證，或不給予成交資格備案。

 

要把商品房納入限價(jià)房序列，同時(shí)還要對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。在看到這條消息時(shí)，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜非常困惑，她不明白，政府部門(mén)怎么能夠區(qū)分自住型住房需求和改善型住房需求，而對(duì)這些住房的價(jià)格，又如何進(jìn)行指導(dǎo)和限制。

 

是不是說(shuō)，北京市今后將由政府直接對(duì)房產(chǎn)定價(jià)，而不是由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格？

 

楊斌對(duì)此沒(méi)有進(jìn)一步的解釋。但從兩年前北京的探索來(lái)看，恐怕這將是一個(gè)肯定的答案。

 

2010年5月，北京市房山區(qū)一塊土地的拍賣引來(lái)眾多關(guān)注。這個(gè)地塊既是地處北京遠(yuǎn)郊區(qū)，也沒(méi)有成為地王，其引人關(guān)注之處在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍土地的時(shí)候就已經(jīng)獲知，這個(gè)地塊將來(lái)建設(shè)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)確定為每平米12500元，這個(gè)價(jià)格比周邊同類商品房?jī)r(jià)低了四五千元。

 

這個(gè)地塊最終由一家央企拿下，其建設(shè)的商品房項(xiàng)目被稱為北京首個(gè)、同時(shí)也是全國(guó)首個(gè)限價(jià)商品房。

 

2011年4月，這個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，首批1600套房源當(dāng)天被搶購(gòu)一空。

 

很難評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域房?jī)r(jià)的影響。在這個(gè)項(xiàng)目入市之初，確實(shí)對(duì)周邊房?jī)r(jià)造成震動(dòng)，但時(shí)至今日，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)又重新漲了上來(lái)。

 

或許是看到了這個(gè)項(xiàng)目的短期效應(yīng)，北京市試圖擴(kuò)大這種項(xiàng)目的建設(shè)。不出意外的話，這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式就是北京市今年要大力推廣的“將自住型、改善性商品房納入限價(jià)房序列進(jìn)行管理”的藍(lán)本：限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。

 

這就是說(shuō)，今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程將變成政府直接給樓盤(pán)定價(jià)，開(kāi)發(fā)商在此基礎(chǔ)上盤(pán)算自己該以什么樣的價(jià)格拿地，然后競(jìng)標(biāo)、建設(shè)、出售。

 

面對(duì)這樣的政策，購(gòu)房人是該歡呼還是該緊張？

 

一連串的疑問(wèn)擺在面前

 

究竟有多少比例的商品房項(xiàng)目會(huì)被限制價(jià)格，目前還沒(méi)有看到具體解釋。如果對(duì)所有樓盤(pán)都進(jìn)行價(jià)格限制，那商品房跟保障房的區(qū)別是什么？如果只是對(duì)部分樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格限制，那么被限價(jià)的商品房就被染上了濃厚的保障色彩，現(xiàn)有保障房體系中的種種問(wèn)題會(huì)不會(huì)都將隨之而來(lái)？如何進(jìn)行合理分配會(huì)不會(huì)成為大問(wèn)題？而且，當(dāng)這些被限價(jià)的商品房再次交易流通的時(shí)候，又該執(zhí)行什么樣的價(jià)格政策？是比照市場(chǎng)價(jià)還是再次被限價(jià)？

 

“我的理解是，北京市今年要通過(guò)直接控制價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。”偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)告訴記者，這個(gè)控制價(jià)格分為兩塊，一個(gè)是對(duì)申請(qǐng)預(yù)售的樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格控制，要求不得高于同地段同類型商品房?jī)r(jià)格，另一個(gè)則是將商品房變成限價(jià)商品房。

 

在程浩業(yè)看來(lái)，以預(yù)售證作為控制價(jià)格的做法很不合理，因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候并沒(méi)有說(shuō)有價(jià)格的限制，銷售的時(shí)候憑什么就要求限制價(jià)格？而政府直接定價(jià)的限價(jià)商品房，更是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“政府的價(jià)格是怎么確定的？政府定的價(jià)格就是合理的價(jià)格嗎？”

 

表面看來(lái)，政府是在替眾多購(gòu)房人打算：直接限制房?jī)r(jià)了，就不會(huì)有那么多人說(shuō)買(mǎi)不起房了。但是，結(jié)果會(huì)是皆大歡喜嗎？

 

一個(gè)基本的規(guī)律是，當(dāng)直接遭遇行政管制，商品的生產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)變化。如果開(kāi)發(fā)商覺(jué)得在政府的直接定價(jià)下，自己的利潤(rùn)空間太小，就會(huì)減少投資，甚至放棄開(kāi)發(fā)建設(shè)。如果越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商這么做，土地拍賣將遇冷。而土地?zé)o人問(wèn)津，房屋的供給就會(huì)受到影響。緊接著，供給和需求的矛盾將爆發(fā)。

 

這并非聳人聽(tīng)聞。受限購(gòu)政策的影響，2012年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上新開(kāi)工的住宅面積已經(jīng)大幅跌落。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年，北京市住宅新開(kāi)工面積為1627.5萬(wàn)平方米，同比2011年下降37.3%。2012年下半年北京樓市迅速升溫，就跟這種供應(yīng)短缺的信號(hào)有著莫大的關(guān)系。

 

這是一個(gè)惡性循環(huán)，最終的結(jié)局很有可能是買(mǎi)不到房，繼而買(mǎi)不起房。因?yàn)樽》抗?yīng)短缺，注定很多人會(huì)買(mǎi)不到房。而為了買(mǎi)到房，就會(huì)有人通過(guò)額外加價(jià)的方式來(lái)爭(zhēng)搶房源。到了那個(gè)時(shí)候，政府限定的房?jī)r(jià)就會(huì)成為一個(gè)無(wú)用的數(shù)字。

 

推行限價(jià)措施的表態(tài)意義大于實(shí)際意義？

 

“政府以為自己的很多政策很高明，殊不知市場(chǎng)上有多少應(yīng)對(duì)措施？”汪利娜告訴記者，當(dāng)年北京市限制外籍人士購(gòu)房，結(jié)果很多中介提供一條龍服務(wù)，什么樣的證件都能辦齊，無(wú)非就是多花點(diǎn)錢(qián)。

 

按照汪利娜的說(shuō)法，政府直接限制房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)上漲幅度的控制，但長(zhǎng)期看會(huì)帶來(lái)供應(yīng)短缺。而一旦出現(xiàn)供應(yīng)短缺，各種破解政府限價(jià)的應(yīng)對(duì)措施就會(huì)隨機(jī)而出，結(jié)果是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)得到了控制，但實(shí)際上房?jī)r(jià)反倒?jié)q得更加猛烈。

 

從這個(gè)意義上說(shuō)，如果今年北京市將限制房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要做法，恐怕依然難以解決房?jī)r(jià)高企的麻煩。某種程度上，北京市推行限價(jià)措施的表態(tài)意義大于實(shí)際意義。

 

要解決房?jī)r(jià)高企的麻煩，還是要回到供求關(guān)系的調(diào)整上。只有供應(yīng)充足了，價(jià)格才會(huì)停下上漲的腳步。

 

然而，10年的房地產(chǎn)調(diào)控，卻一直忽略這個(gè)簡(jiǎn)單道理，總是試圖通過(guò)抑制需求來(lái)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的合理回歸。

 

“抑制需求的做法是有問(wèn)題的，需要政府部門(mén)深度反思。”汪利娜說(shuō)，對(duì)北京這樣的超大城市來(lái)說(shuō)，只有通過(guò)增加供應(yīng)才有可能解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，單純抑制需求往往會(huì)適得其反。

 

那么，供應(yīng)為什么總是上不來(lái)？無(wú)數(shù)專家學(xué)者已經(jīng)說(shuō)得很明白，土地的高度壟斷是根本。但在現(xiàn)有體制下，這個(gè)問(wèn)題基本無(wú)解。

 

在北京，今年的土地供應(yīng)依然沒(méi)有增加的表現(xiàn)。

 

4月8日，北京市國(guó)土資源局公布今年的《國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。計(jì)劃顯示，今年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5650公頃，而去年這個(gè)數(shù)字是5700公頃。在住宅用地上，北京今年計(jì)劃安排住宅用地1650公頃，而去年是1700公頃。