- 城市綠洲 【城中版塊】
- 樓盤均價：待定
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問答
“在未來四年，如果所有項目如期交付，國內十四個主要一、二線城市的寫字樓總量將增加4080萬平方米，增幅達80%。”近日，世邦魏理仕(CBRE)在探討未來四年寫字樓的供需情況時指出，盡管近幾年來許多開發(fā)商已經(jīng)在供應井噴的二線城市推遲上市寫字樓項目，但仍難從供應過量的風險中抽身，位于新興區(qū)域的寫字樓市場更將面臨巨大挑戰(zhàn)。
“從未來四年的供需關系上看，北京辦公樓供應不足的情況將持續(xù)，上海、廣州及杭州的供需關系則相對平衡，而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現(xiàn)供過于求的情況。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉向《第一財經(jīng)日報》記者介紹，過去幾年，相對于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激財政收入，大力發(fā)展新CBD并在這些城市新興區(qū)域推出大量的土地發(fā)展商業(yè)物業(yè)。
世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在未來四年的所有新增供應當中，約有52%是來自于城市的新興區(qū)域，這個比例在天津達到了72.9%。
“在這些新興區(qū)域，商業(yè)氛圍還有待提升，各項公共生活配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。”陳仲偉指出，過去幾年，二線城市開發(fā)商已經(jīng)意識到風險而選擇推遲上市寫字樓以避開供應高峰。“由于國內辦公樓建設進度延遲現(xiàn)象較為普遍，過去四年中國主要城市辦公樓實際新增供應比我們預測值低30%~54%。”
盡管推遲上市使供應過量的情況有所緩和，但在天津、沈陽和重慶這類城市，供應過量風險仍然存在。各大城市是否有足夠的需求來吸納未來的供給還有待觀察。
陳仲偉介紹，雖然中國經(jīng)濟朝第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉型，但二線城市經(jīng)濟發(fā)展速度難以創(chuàng)造足夠大的寫字樓需求，無法擁有趕超北京、上海辦公樓需求的潛力。“過去三年二線城市三產(chǎn)年復合增長率為18%，依此速度，哪怕每年有45%的寫字樓新增供應延遲上市，且上市后出租率80%即算成功去化，未來四年中二線城市的辦公樓新增供應也要5.97年后才能基本消化。”陳仲偉預測，考慮到大量新項目上市和中央政府對房地產(chǎn)市場的調控，未來四年延遲上市現(xiàn)象仍將繼續(xù)，尤其是在供應過量風險較大的城市。
與此同時，處于城市核心區(qū)域、按高規(guī)格建造、由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的“藍籌”寫字樓的匱乏，也是二線城市本就供過于求的寫字樓市場需要面臨的又一大問題。
根據(jù)世邦魏理仕對全國14個主要城市過去三年辦公樓數(shù)據(jù)的分析，藍籌寫字樓市場無論在租金增長、空置率、租金收入等各項重要指標上均遠超整體市場平均水平。具體來說，藍籌寫字樓的租金在過去三年(2010~2012年)累計增長41%，比整體市場高出7個百分點；平均空置率也只有7%， 比整體市場的14%低7個百分點。世邦魏理仕方面指出，“藍籌寫字樓”在二線城市未來龐大的新增供應中具有較強的競爭力。
但是，記者發(fā)現(xiàn)，藍籌寫字樓在未來供應當中的占比仍偏低，截至2012年底，二線城市“藍籌”辦公樓面積占比低于5%。未來四年，“藍籌”辦公樓新增供應面積也只占總新增供應的17%，至2016年累計“藍籌”辦公樓面積新增13.3%，并無太大改善。
市場分析人士指出，受此前幾年商業(yè)地產(chǎn)熱潮影響，供應過剩的不僅僅是寫字樓。目前，許多二、三線城市都已出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱所留下的“后遺癥”。商業(yè)地產(chǎn)市場新一輪的洗牌或已不遠。
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