“國五條”各地的實施細則落地之后，土地市場的“第一拍”引人關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士試圖從土地市場的表現(xiàn)來預(yù)測未來的樓市和房價走向。4月9日，北京石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地以樓面價為21311元/平方米出讓，溢價率高達174%，市場一片嘩然。

昨日，上海“第一拍”、北京“第二拍”相繼揭曉，兩市土地均溢價。按此前市場預(yù)期，“國五條”很可能對二手房市場起到抑制作用，但在新房市場，土地成本往往是決定房價的主要因素之一。因此，土地價格的變化將最終如何向新房市場傳導(dǎo)，值得重點關(guān)注。

“國五條”北京版實施細則的落地，并沒有澆滅北京房企心中的火焰，他們拿地的熱情依舊高漲。

昨日（4月10日）上午，北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊的招標(biāo)中，京城房企再現(xiàn) “搶地潮”。此前，“國五條”北京版實施細則落地之后的“第一拍”讓市場人士驚呼一片。4月9日，在經(jīng)過132輪激烈競拍后，石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地由新能（北京）國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元成功摘得，溢價率高達174%，樓面價為21311元/平方米。

昨日，細則落地之后的 “第二拍”啟動招標(biāo)，現(xiàn)場競標(biāo)情況顯示，臺湖鎮(zhèn)地塊底價為9.1億元，福州泰禾房地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]開發(fā)有限公司以19.3億元的最高報價名列第一。按現(xiàn)場最高投標(biāo)價計算，該地塊樓板價達1.18萬元/平方米，該地塊溢價率高達112%。

北京土地市場熱度不減

北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊的名稱為：北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊F3其他類多功能用地4-1-022地塊F2公建混合住宅用地；東至亦莊東石東二路（規(guī)劃支五路），東南至站前街南五街（規(guī)劃二路），西南至東石東南斜街（規(guī)劃支三路），西至通馬路，北至站前街南三街（規(guī)劃支十一路）；建設(shè)用地11.09萬平方米，建筑控制規(guī)模16.35萬平方米。

競標(biāo)情況顯示，臺湖鎮(zhèn)地塊底價為9.1億元，福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以19.3億元的最高報價名列第一。數(shù)據(jù)顯示：北京城建[簡介 最新動態(tài)]報價17.35億元、萬科[簡介 最新動態(tài)]首開股份聯(lián)合體報價13.17億元，旭輝控股集團報價13.1億元，綠地集團報價12億元。根據(jù)最高報價計算，該地塊樓板價達1.18萬元/平方米。按現(xiàn)場最高投標(biāo)價計算，該地塊溢價率高達112%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進表示，北京土地市場熱度不減，原因在于土地稀缺性正日益凸顯。這種稀缺性，以強烈的擴張動力逐漸滲透到更為郊外的土地市場中。

2012年3月份，北京市國土局印發(fā)了《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，規(guī)劃稱“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項目用地。

針對臺湖地塊的情況，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，各地的“國五條”細則落地后，特別是一線城市的商品房住宅地塊市場依然比較熱。“從報價情況看，房企競爭相比政策出臺前，激烈程度降低。除2家報價較高外，其他報價均在13億左右。”

按“商住聯(lián)動”模式開發(fā)

泰禾集團土地投資發(fā)展總監(jiān)余敦成向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，上述臺湖地塊僅有2萬多平方米的住宅地塊，剩余約14萬平方米均為商業(yè)用地。之所以報出19.3億元的價格，是不同于常規(guī)的開發(fā)模式。

對于約14萬平方米的商業(yè)地塊，余敦成表示，將開發(fā)成約50棟的獨立辦公別墅，主力戶型在3000平方米到4000平方米之間，每平方米的售價在3萬元以上。對于2萬多平方米的住宅地塊，將建成小戶型，向進駐獨立辦公別墅的企業(yè)高管推售。

余敦成表示，泰禾集團有礦業(yè)、有金融、醫(yī)藥、化工等多方面的企業(yè)資源，在開發(fā)之前，已和多家企業(yè)進行溝通，相關(guān)企業(yè)也表示贊同。這樣既符合政策的規(guī)劃，又保證了利潤。

余敦成在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，一般而言，開發(fā)商拿下此地塊，多將商業(yè)地塊開發(fā)成住宅來銷售，這就違反了北京市“商改住”的禁令。并且這種開發(fā)模式，利潤并不高，此區(qū)域內(nèi)的“商改住”每平方米在1.7萬元到1.8萬元之間。按照商業(yè)地塊開發(fā)成“商改住”來銷售，土地成本在14億到15億元之間的話，就已經(jīng)沒有利潤空間。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進表示，泰禾這種配建企業(yè)辦公別墅的模式，如果脫離政策的考慮，則是一種標(biāo)準(zhǔn)的“商住聯(lián)動”模式。他以日本的“六本木”新城為例，認(rèn)為這一模式運營成功，則有較大的經(jīng)濟回報和社會回報。“泰禾在通州這一價值洼地開發(fā)這一項目，初衷是值得肯定的。”

但是，嚴(yán)躍進又表示了他的擔(dān)心。他指出，目前北京新建商品房售價將嚴(yán)格受政府指導(dǎo)，對于未來開發(fā)的項目，定價空間將大大收窄。泰禾這種模式，實際上將面臨更多的政策變數(shù)。包括高端別墅在內(nèi)的產(chǎn)品，在地價成本已接近高昂的情況下，如何確保利潤率，“3萬多的報價，能否通過住建委審批，將是一個疑問。”