樓市冰凍期如期而至。
據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月1日-7日，上海市商品住宅成交量?jī)H為17.35萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌六成，基本上回落到去年下半年以來每周20萬(wàn)平方米左右的平均交易量。政策落地之后的第一周供應(yīng)量也只有2.07萬(wàn)平方米。
“一方面前期過高的成交量對(duì)需求產(chǎn)生一定的透支，另一方面二手購(gòu)房者在相對(duì)溫和的政策下并不急于選擇一手住宅。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，一手市場(chǎng)的成交量下跌不可避免，并為樓市冰凍期埋下伏筆。
“4月份首周樓市供應(yīng)冷清，一方面因?yàn)殚_發(fā)商不想在清明節(jié)開盤，另一方面，滬版國(guó)五條細(xì)則剛剛發(fā)布，開發(fā)商在銷售態(tài)勢(shì)明朗之前，也持觀望態(tài)度。”上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師夏俊卿認(rèn)為，4月份上海樓市行情整體存在降溫趨勢(shì)，開盤量會(huì)低于3月份。
德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)副總劉伍洋分析，3月二手房成交突破7萬(wàn)套，相當(dāng)于平時(shí)3個(gè)月，對(duì)后市的透支作用是顯而易見的。事實(shí)上，3月二手市場(chǎng)總體上呈逐漸下滑趨勢(shì)，透支作用在3月中下旬就有所體現(xiàn)。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至4月10日上午，全市二手住宅可售套數(shù)為13.24萬(wàn)套，與3月初基本持平。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，4月首周市場(chǎng)階段性的進(jìn)入了“休眠期”，主要由兩個(gè)原因?qū)е拢?月新房市場(chǎng)為趕政策“末班車”而放量過度，政策落地之后市場(chǎng)預(yù)期明確，成交量開始回歸理性；部分開發(fā)企業(yè)的推盤策略進(jìn)入短暫的調(diào)整期，備戰(zhàn)今年5月份市場(chǎng)。
同策咨詢研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至4月7日，上海市商品住宅庫(kù)存為899.84萬(wàn)平方米，總量較之前的1000萬(wàn)平方米左右有所下降。從市場(chǎng)存銷比來看，如果按照今年1-3月平均交易量103萬(wàn)平方米來計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷比降為9個(gè)月左右，同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)上海商品住宅市場(chǎng)存銷比低于10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)面臨持續(xù)上漲的壓力。
值得關(guān)注的是，上海上周單價(jià)3萬(wàn)元以上的中高端樓盤，占據(jù)了成交1/4的份額，均價(jià)接近5萬(wàn)元的瑞虹新城，售出60套，中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的高端項(xiàng)目，一季度銷售均有較大增長(zhǎng)。“這表明剛需被抑制了，而高端項(xiàng)目的購(gòu)買力又上來了。”一位業(yè)內(nèi)資深人士分析。
盡管市場(chǎng)短暫疲軟傳達(dá)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化的信息，但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金政策收緊有將現(xiàn)有需求后置的意圖，無(wú)形中也導(dǎo)致成交冰凍期的到來。
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)政策執(zhí)行的4-6個(gè)月時(shí)效性周期過去之后，政策執(zhí)行的效力會(huì)趨弱，在這樣的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)的無(wú)形之手的力量也會(huì)戰(zhàn)勝宏觀調(diào)控的政策力量，最終顯示出成交量反彈、需求釋放與房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果。
易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱則指出，樓市走勢(shì)還看五六月份的情況，如果房?jī)r(jià)上升可能還會(huì)出臺(tái)政策。今年二季度成交明顯下降，三季度可能會(huì)企穩(wěn)，如果繼續(xù)上升，政策面就非常不樂觀。
“要根本上解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題，就是要解決供需關(guān)系的市場(chǎng)核心問題，政府和市場(chǎng)還是要想方設(shè)法更多的增加土地與市場(chǎng)供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。” 張宏偉指出。
