本網此前報道了北京籍單身人士李女士今年初購買了自己的第二套住房，在簽訂完合同并支付定金和首付款后，因賣房人拒絕網簽手續(xù)及辦理過戶，導致“新國五條”正式實施后李女士喪失購買資格，而起訴房主一案。北京市銘滔律師事務所的焦景收律師認為，李女士如能舉證證明解除合同將導致雙方利益明顯失衡，且有證據(jù)證明存在賣房人拒絕網簽和過戶手續(xù)的事實，那么可以嘗試要求繼續(xù)履行雙方的房屋買賣合同。
近來，諸如李女士遭遇的案件的數(shù)量呈上升勢頭。焦景收律師介紹，北京“國五條”實施細則發(fā)布后，兩類糾紛較為突出，一類是北京籍單身人士新政前未網簽，新政后失去購房資格，買賣雙方出現(xiàn)糾紛；二是，雙方新政前未網簽，新政后的個稅按照房產交易差額計算，即增值部分的20%。稅收可能由幾萬元增加到十幾萬或幾十萬元，買房人無法承受，造成雙方出現(xiàn)糾紛。
焦景收對這幾種糾紛進行了解讀。
記者：如果新政前未網簽，在買賣雙方無過錯的情況下，新政后失去購房資格，這類糾紛該如何處理？
焦景收：北京“國五條”實施細則的出臺，確實給交易雙方帶來了重大影響，這在法律上叫做情勢變更。情勢變更指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎動因喪失，若繼續(xù)維持合同將使雙方利益顯失公平。
出現(xiàn)情勢變更的情況，法律允許買賣雙方變更合同內容或者解除合同。因此，如果新政前未網簽，在買賣雙方無過錯的情況下，新政后失去購房資格或者稅收增加，雙方可以協(xié)商變更內容或者直接解除合同。
記者：由于賣房人拒絕辦理網簽和過戶手續(xù)，造成新政后失去購房資格的，賣房人要承擔什么樣的法律責任？
焦景收：如果李女士有證據(jù)證明賣房人存在拒絕辦理網簽和過戶手續(xù)的事實，李女士因此而喪失購買第二套房的資格，那么賣房人則存在過錯，應當承擔違約責任。而李女士可以選擇解除雙方的《房屋買賣合同》，并依據(jù)約定的違約條款，要求賣房人承擔違約責任。
記者：解除合同要求賠償是李女士唯一的選擇嗎？
焦景收：2011年12月13日，北京市高級人民法院曾出臺了《關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》。該文件明確規(guī)定了“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則。買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在2011年2月17日之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，人民法院可予支持。
此案中，如果李女士已經支付購房款還實際占有使用了該房屋，一旦解除合同會導致雙方利益明顯失衡，那么李女士還是有要回房子的可能性。何為雙方利益明顯失衡？比如說，李女士購買房屋后，花費大量人力物力進行了裝修，或者現(xiàn)在房屋價格急劇飆升，一旦解除雙方的合同，那肯定就屬于雙方利益明顯失衡了。
參照北京高院的會議紀要以及人民法院之前的審判方式，李女士如果能夠證明解除合同將導致雙方利益明顯失衡，且有證據(jù)證明存在賣房人拒絕網簽和過戶手續(xù)的事實，那么可以嘗試要求繼續(xù)履行雙方的房屋買賣合同。
最后，焦景收律師呼吁北京高院，應結合受理的涉住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案，盡快統(tǒng)一裁判標準，避免無辜購房人的利益受損。
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