最近，有北京業(yè)主在微博上訴說(shuō)賣房被騙的經(jīng)歷，他在某著名中介處與一位買家簽署買賣合同，買家支付三成首期即過(guò)戶，他們看在某著名中介所謂的“擔(dān)保”份上，不疑有詐，但后來(lái)才發(fā)現(xiàn)新買家隨即把房產(chǎn)證在銀行做純抵押，所得款項(xiàng)一直也沒有支付其余七成的房款。據(jù)悉，現(xiàn)在北京已有10多戶人家受騙。長(zhǎng)期關(guān)注本版的讀者相信對(duì)北京這個(gè)騙案也不陌生，記者曾于2010年1月對(duì)在逸景翠園、光大花園爆發(fā)的“信用通詐騙案”進(jìn)行密集報(bào)道，提醒業(yè)主方警惕按揭付款可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)。“信用通詐騙案”涉及40多戶業(yè)主，最終在公安的調(diào)查之下，2010年11月有關(guān)案件成功偵破，30多名業(yè)主退還30%首期，房產(chǎn)證“完璧歸趙”，目前還有兩戶業(yè)主因故未能領(lǐng)回有關(guān)房產(chǎn)。

 

買家以按揭方式購(gòu)房，是市場(chǎng)上通行的方式，二手房市場(chǎng)中約有六七成交易為銀行按揭付款。但買家在銀行放款前只需支付首期，其余款項(xiàng)則是在房屋過(guò)戶入押后才支付，從過(guò)戶到放款之間相差1個(gè)月到3個(gè)月不等。而按照我國(guó)的物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)采取登記制度，也就是說(shuō)，在業(yè)主獲得首期三成遞件后，房屋權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)主能夠依靠的只是銀行和中介的信用。

 

3月份廣州市樓市成交大漲，因新政末班車的效應(yīng)或許有不少人因擔(dān)心新政隨時(shí)實(shí)施而趕緊交易，甚至可能發(fā)生有的業(yè)主在買家同貸書未發(fā)出即遞件，若一旦發(fā)生類似“信用通”或北京騙案似的事件，業(yè)主可能蒙受巨大損失。為此，記者把近日發(fā)生的北京騙案以及3年前爆發(fā)的“信用通”案件梳理一遍，并采訪法律界人士、中介監(jiān)管機(jī)構(gòu)，為讀者提供有用貼士。從廣州的“信用通騙案”到北京的騙案，所用詐騙手法并不新穎，但“橋不怕舊，最緊要受”，業(yè)主若不對(duì)此類的詐騙手法提高警惕，相信未來(lái)同樣騙案也會(huì)再度發(fā)生。

 

北京騙案：買家有能耐 著名中介及銀行均被牽涉

 

日前，微博上以“大傻瓜聯(lián)盟”為名發(fā)帖的馬先生講述了賣房受騙的遭遇。

 

去年11月底，馬先生通過(guò)我愛我家房產(chǎn)中介酒仙橋晶都國(guó)際店，將自家一套147平方米的房子以360萬(wàn)元的價(jià)格賣給一名姓張的女子。張某提出，自己沒有購(gòu)房資格，要以自己親戚的名義買房。由于手頭現(xiàn)金不夠，先付30%首付款后把房子過(guò)戶，再去銀行辦理抵押，60個(gè)工作日內(nèi)付清尾款。

 

“我當(dāng)時(shí)不同意，錢沒付清，誰(shuí)敢把房子過(guò)戶？”馬先生說(shuō)。可是，中介極力勸他，說(shuō)張某已經(jīng)用這種方式買了很多套房子，肯定沒有問(wèn)題。并且提出，可以和我愛我家旗下的投資擔(dān)保公司簽訂一份“擔(dān)保合同”，如果出了問(wèn)題，由他們負(fù)責(zé)。簽了合同馬先生放心了，拿到108萬(wàn)元首付款后，辦理了過(guò)戶。

 

2月16日是約定的還款日期。馬先生不斷聯(lián)系張某，對(duì)方一直不接聽電話；去找中介，中介給的兩個(gè)電話還是打不通。70%的尾款，就這樣沒了下文。

 

馬先生在向中介總部投訴時(shí)了解到，有同樣遭遇的，不止自己一人——周邊至少7名房主的9套房產(chǎn)，都是在去年11月到12月，通過(guò)我愛我家晶都國(guó)際店和望京網(wǎng)絡(luò)1號(hào)店，以這種流程賣給了張某，都沒有拿到尾款。

 

更令這些賣房人擔(dān)心的是：合同上的買房人，他們至今沒有見過(guò)，合同簽字都是由張某簽在“代理人”一欄。馬先生說(shuō)，合同上的買房人填的是王某，身份信息顯示是北京市順義區(qū)城郊的農(nóng)民。有同樣遭遇的趙女士和王先生說(shuō)，他們房子買主的通訊地址也在順義城郊。據(jù)我愛我家公司透露，共計(jì)7戶賣房者、涉及9套房產(chǎn)的尾款并未交接完成，買方違約未支付尾款超過(guò)1800萬(wàn)元。其中損失最大的王先生三套房賣了930萬(wàn)元，還有650萬(wàn)元尾款未追回。

 

“如果不是中介極力勸說(shuō)，讓我們簽了《擔(dān)保合同》，說(shuō)什么我也不會(huì)先把房子過(guò)戶了。”多名房主都表示。馬先生向記者出示了他當(dāng)初簽的《房屋交易保障服務(wù)合同》，這份合同是由房屋出售方、買售方和我愛我家旗下北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司簽訂的。但對(duì)于合同本身的內(nèi)容，他當(dāng)時(shí)并未細(xì)看。“手續(xù)太繁瑣，需要簽的字太多，中介那么說(shuō)，就相信了。”

 

目前，房屋買家消失無(wú)蹤，但讓7戶人家擔(dān)心的是，已過(guò)戶的房屋均已在興業(yè)銀行做了純抵押貸款。馬先生那套360萬(wàn)元售出的房屋，對(duì)方居然在興業(yè)銀行海淀支行抵押了430萬(wàn)元，還抵押給個(gè)人150萬(wàn)元。王先生也查到，自己一套市值350萬(wàn)元的房子從興業(yè)銀行海淀支行抵押了493萬(wàn)元，還向個(gè)人抵押了90萬(wàn)元。

 

據(jù)銀行人士透露，辦理房產(chǎn)抵押需要有專業(yè)評(píng)估，一般只能抵押到房產(chǎn)本身價(jià)值的七成。業(yè)主認(rèn)為“這里面肯定有貓膩”。

 

廣州“信用通”回溯：中介炒房“爆煲”

 

廣州市“信用通騙案”的方式與北京騙案非常相像，但不同之處在于“信用通”涉案的人員本身就是中介行人員，疑似中介炒房資金鏈斷裂而未能及時(shí)支付房款給業(yè)主。中介行人員對(duì)過(guò)戶的房屋也只是做了私人的抵押業(yè)務(wù)，后來(lái)在業(yè)主報(bào)案后，海珠區(qū)經(jīng)偵大隊(duì)把涉案人員全部抓獲，最終促使涉案人接受業(yè)主退回30%首期，房產(chǎn)歸還給受害業(yè)主。

 

在記者當(dāng)時(shí)對(duì)“信用通騙案”的連篇報(bào)道中，記者發(fā)現(xiàn)以三成首期購(gòu)房的買家可以通過(guò)房屋交易登記中心“綠色通道”快速出證，業(yè)主對(duì)此全不知情。后來(lái)，房屋交易登記中心出臺(tái)新規(guī)定堵住漏洞，要求必須由買家和業(yè)主同時(shí)提出加急出證，才可以受理有關(guān)申請(qǐng)。

 

廣州地產(chǎn)中介：大中介不會(huì)輕易出事

 

北京房屋買賣騙案涉及一個(gè)國(guó)內(nèi)知名的中介企業(yè)，在北京是排名頭兩位的中介行業(yè)。“信用通騙案”爆發(fā)時(shí)，逸景翠園等地的大中介也知道有關(guān)中介企業(yè)出事，他表示，“信用通騙案”的業(yè)主也有在大中介處放盤，后來(lái)因?yàn)?ldquo;信用通”買家給了錢多幾萬(wàn)元而轉(zhuǎn)移在“信用通”處成交，結(jié)果最后出事。

 

據(jù)一位中介人士透露，目前二手房網(wǎng)簽時(shí)，業(yè)主會(huì)簽署一份“二手房中介服務(wù)合同”，這份合同是市國(guó)土房管局制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，并沒有像北京著名中介的“擔(dān)保合同”。對(duì)于一些成交因故延遲而需中介行作出的擔(dān)保，他們所用的是擔(dān)保合同，對(duì)所涉及的擔(dān)保金額會(huì)作出具體規(guī)定，而不是像北京市該大中介那樣作出籠統(tǒng)承諾，誤導(dǎo)業(yè)主。該中介人士表示，信用是房地產(chǎn)中介行得以安身立命的根本所在，像創(chuàng)輝、信用通這類中介出事后，以后再也不可能東山再起，因?yàn)橘I賣雙方不會(huì)對(duì)這種企業(yè)給予任何信心。

 

記者提醒：別怕麻煩 親力親為

 

1.資金托管。記者從中介人士處獲悉，愿意使用資金托管的買賣個(gè)案少之又少，大部分買賣雙方都認(rèn)為要跑多一次銀行會(huì)比較麻煩，其中業(yè)主對(duì)此的抵觸情緒較大，認(rèn)為擔(dān)心收款慢。

 

據(jù)記者了解，幾乎各大銀行都開通二手房資金托管的業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)不收費(fèi)，銀行可以對(duì)接存量房交易系統(tǒng)，按照買賣雙方簽訂的托管協(xié)議按步驟付款，比雙方直接過(guò)數(shù)也慢不了多少。相比起只得三成首期就不見了房產(chǎn)的后果，辦資金托管花一點(diǎn)時(shí)間是非常值得。

 

2.只接受一次性付款。

 

記者就“信用通”事件與一位律師交流。這位多次買賣二手房的律師坦言，她賣房全部不會(huì)接受按揭付款，而且她不簽署任何委托代理書，必須要自己親力親為。在“信用通”的一份法律文書中，居然出現(xiàn)“為方便辦理，買賣合同、抵押合同、借款合同、公證申請(qǐng)等所簽署的文件為空白，內(nèi)容均由甲方填寫”等字句。這位律師表示，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行登記制度，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶即屬他人，故此她要求買家在過(guò)戶前把所有款項(xiàng)支付完畢。

 

律師提醒：嚴(yán)守流程細(xì)看合同

 

北京市律師表示，從目前看，此次事件中，買方抓住中介公司急于促成交易掙取中介費(fèi)的心理，利用中介公司幫助游說(shuō)賣房人，致使賣房人因相信中介公司而放松警惕。賣房人輕信經(jīng)紀(jì)人口頭承諾或暗示，沒有認(rèn)真研讀合同內(nèi)容而草率簽約，也是導(dǎo)致房產(chǎn)丟失的重要原因，一定要引以為戒。

 

1.事先了解相關(guān)流程。公民對(duì)自己的民事行為應(yīng)學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)任。拿這次事件來(lái)說(shuō)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方交易前應(yīng)當(dāng)通過(guò)政府網(wǎng)站等途徑了解正規(guī)流程，對(duì)擅自更改流程多個(gè)心眼。

 

2.認(rèn)真研讀合同再簽字。這次事件中，三方簽署的交易保障服務(wù)合同內(nèi)容并沒有“買方如果不能按時(shí)支付尾款，丙方將承擔(dān)保證責(zé)任”的明確保證約定，因此，實(shí)質(zhì)上沒有任何法律意義上的“擔(dān)保”功能。房屋交易時(shí)所簽合同，一定要在簽字前認(rèn)真研讀。

 

3.不要相信口頭承諾。賣房人如果能夠舉證中介有虛假的介紹和承諾，中介公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；如果不能舉證，就只能向買房人追索欠款。