案情:2004年2月16日,X房地產(chǎn)公司與張某簽訂《C時(shí)代商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:張某預(yù)訂X房地產(chǎn)公司8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價(jià)為2568元/平方米,簽訂合同時(shí)單價(jià)不變；張某向X房地產(chǎn)公司預(yù)繳購(gòu)房款50000元,《商品房銷(xiāo)售合同》簽訂時(shí)再繳付剩余房款258484元。同日,張某向X房地產(chǎn)公司交納了房款50000元。其后,C時(shí)代項(xiàng)目因拆遷受阻,工程進(jìn)度拖延,X房地產(chǎn)公司未與張某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。請(qǐng)問(wèn):本案《C時(shí)代商品房預(yù)訂單》是否屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同?

 

劉懷勇律師解答:依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。

 

判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同,最主要是看此類(lèi)協(xié)議是否具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期,同時(shí)出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,就可以認(rèn)定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件；反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。因此,本案《C時(shí)代商品房預(yù)訂單》不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。