繼期待“國五條”的靴子落地的成交狂躁之后，青版“國五條”也在萬眾期盼中新鮮出爐，鏗鏘有力地定下了“確保新建商品房價格增幅明顯低于收入增幅”的未來基調(diào)，雖然部分安撫了市民擔(dān)憂房價走高的恐懼，但廣為關(guān)注的20%房產(chǎn)稅未露面，結(jié)合各地相繼出臺的蜻蜓點水般的地方細則，市民眼里的未來房價走勢更加撲朔迷離。對此有關(guān)人士指出，正如要市場還是要調(diào)控不是一個非黑即白的問題，短期效應(yīng)和長期機制同樣也是。在短期調(diào)控之后，期待一個更有智慧的長效機制。

    現(xiàn)狀：理性回歸

    “太瘋狂了，前些天交易中心凌晨三四點就有人排隊了，大廳里人潮涌動，好像又回到了前些年買大白菜的時節(jié)。”青島房地產(chǎn)交易中心的一位工作人員回憶起過去的一個月，感覺匪夷所思。自2003年“18號文”發(fā)布以來，10年間國家發(fā)布多次房地產(chǎn)調(diào)控政策未果，正當一路走高的房價讓眾多國人對調(diào)控手段有效性產(chǎn)生懷疑之際，年初一線城市的“國五條”周邊效應(yīng)，卻著實讓本已疲沓的各路人士震驚。

    官方提供的令人咂舌的實際成交數(shù)據(jù)也證實了這一觀感。市房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，無論是新房還是二手房的交易量都再飚新高：全市新建住宅成交14553套，環(huán)比增長206%，同比增長322%；六區(qū)二手房成交9668套，是去年同期的22倍，與去年前8個月的總和等量齊觀。

    “‘國五條’地方細則沒落地之前，買方和賣方都沒譜，等待一個未知的結(jié)果是最讓人難受的時刻，這也是為什么過去一個月里市場出現(xiàn)狂熱現(xiàn)象的原因。”太平洋地產(chǎn)的中介員張先生坦言，“一部分剛需肯定得到了部分釋放，而且這一效應(yīng)也倒逼出部分投資性供應(yīng)，對釋放地產(chǎn)壓力有很大的緩解作用。”

    4月2日上午記者來到位于八大峽的市房地產(chǎn)交易中心，發(fā)現(xiàn)相比上個月的門庭若市，用“門前冷落”作比一點都不為過。10點左右正是辦理業(yè)務(wù)的黃金時間，大廳內(nèi)的等候區(qū)未坐滿人，窗口前也不見了以往擁堵的排隊現(xiàn)象。對此，島城多位二手房中介經(jīng)紀人都認為，剛剛開始的4月無論是交易量還是房價都會有理性回落的趨勢。“未來半年的需求量已經(jīng)得到了提前釋放，4月份到上半年二手房市場將有可能出現(xiàn)大幅降溫。”房地產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員表示。

    未來：拿捏不定

    3月31日，繼一線城市在“國五條”的刺激下成交狂躁之后，青版“國五條”也在萬眾期盼中新鮮出爐，“確保新建商品房價格增幅明顯低于收入增幅”的發(fā)展基調(diào)，部分安撫了市民擔(dān)憂房價走高的恐懼，但由于沒有見到廣受關(guān)注的“20%房產(chǎn)稅”這一細則，市民對未來房價走勢的期待卻再次拿捏不定。

    “細則最大的亮點是首次將房價漲幅與居民人均可支配收入的實際增長速度掛鉤。提出的房價上漲幅度，扣除物價上漲因素和明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅，也就是說城市居民人均可支配收入名義增幅和CPI增幅的差值，體現(xiàn)了保持房價基本穩(wěn)定的基調(diào)。”市社科院社科所副研究員姜紅表示。她也提出，這項房價控制目標總體上更加嚴于從前“不超過GDP增幅”的要求，而且也更具操作性。事實上，去年年底以來，在國內(nèi)一二線城市房價普遍出現(xiàn)上漲，部分城市房價上漲速度較快的大背景下，我市房價漲幅水平在同類城市中一直處于后位。國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市住宅銷售價格”數(shù)據(jù)顯示，2012年我市新建商品住房價格指數(shù)同比下降3.4%。相比之下，2012年我市全年城市居民人均可支配收入32145元，增長12.5%。“如果扣除價格因素實際增長應(yīng)該在8%左右，結(jié)合我市的實際情況，實現(xiàn)這一目標并不難。”姜紅表示。

    相比之下，很多市民更為關(guān)注的是20%個稅并未提及，對此業(yè)內(nèi)人士普遍認為，應(yīng)稅收入是系統(tǒng)工程，按照稅務(wù)總局此前的政策界定，除了房屋原值外，還包括賣房過程中繳納的稅金和裝修費等相關(guān)稅費。“在地方是否可保留核定征收的自主裁量權(quán)、如何核實細化房屋原值等問題沒有明確之前，地方二手房強制核實征收20%個稅條件還不完全具備，盡管青島的交易信息化走在全國前列，但實踐中相關(guān)合理費用很難算清楚，操作難度確實太大，我想這也是多地沒有出臺相關(guān)細則的重要原因。”信佳房產(chǎn)中介的王先生坦言。

    期待：長效機制

    10年來，針對房價過快上漲出臺了一系列以房價調(diào)控為主要指向的調(diào)控措施，但房價卻沒有跟著調(diào)控指揮棒走，大有越調(diào)越高的趨勢，因此自“國五條”出臺之日起，它的實效難免受到廣泛質(zhì)疑。對此，姜紅認為，造成房價上漲的因素很多，簡單地出臺短期調(diào)控政策不是萬全之策。“一線成功的二線可能失效，短期見效的長期可能失效，這種情況我們在過去10年里已經(jīng)一次次地看到，如果北上廣等一線城市的短期調(diào)控手段取消，而沒有長效機制的跟上，房價大幅上漲的可能性依然很大。所以政府這只手到底要管到何種程度是需要智慧的。”

    多數(shù)接受采訪的業(yè)內(nèi)人士也認為，對于房地產(chǎn)這一特殊的市場領(lǐng)域，不能任其進入完全市場化是題中應(yīng)有之義，尤其是房價已經(jīng)成為一個關(guān)乎民眾幸福的重要指標時，調(diào)控力道的把握更要顯示出政府的執(zhí)政智慧。姜紅表示，正如要市場還是要調(diào)控不是一個非黑即白的問題，短期效應(yīng)和長期機制同樣也是。為社會剩余資金拓展更多的投資渠道、減少對貧富差距加大的預(yù)期、消弭人們對養(yǎng)老和未來的恐懼、樹立一種樂天知命的社會新風(fēng)尚，這一切的背后都需要廣泛的執(zhí)政理念、大眾信仰和民俗風(fēng)尚等做有力的支撐，否則，短期效應(yīng)很可能會被報復(fù)性地利用，成為摧毀長期效應(yīng)的破壞性工具。”