三年前信誓旦旦要整體上市的部分房企，在三年后的今天，不得不向樓市調(diào)控低頭。

 

隨著一些原本優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目逐漸變成負債累累的雞肋，隨著宏觀政策環(huán)境與地產(chǎn)企業(yè)整體上市“不合拍”，部分在2010年前醞釀?wù)w上市的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛宣布整體上市之路告吹。

 

與此同時，部分“地產(chǎn)+X”類公司則蠢蠢欲動，試圖以“X類”業(yè)務(wù)進行再融資，挑戰(zhàn)政策底線。

 

房企整體上市已不合時宜

 

昨天，深圳香江控股發(fā)布公告稱，公司董事會已同意不再收購其大股東南方香江集團旗下幾家公司股權(quán)。

 

公告顯示，香江控股大股東南方香江集團之前曾承諾將深圳家福特、天津森島三公司、沈陽香江公司等注入香江控股。但近幾年這幾家公司經(jīng)營不理想，負債嚴重，已不具備收購價值。香江控股為確保公司長期穩(wěn)定發(fā)展，保護廣大中小股東利益，決定不再收購上述公司股權(quán)。

 

而就是這幾家虧損嚴重，負債累累的房地產(chǎn)公司，曾經(jīng)是香江集團整體上市的寶貝級資產(chǎn)。

 

以天津森島三公司為例。2009年9月17日，香江控股發(fā)布定增預(yù)案，擬以6.65元/股的價格定向發(fā)行2.83億股，融資不超過18.8億元，用于收購控股股東持有的天津市森島置業(yè)投資有限公司、天津森島鴻盈置業(yè)投資有限公司、天津森島寶地置業(yè)投資有限公司（即“森島三公司”）的全部股權(quán)，以及投資增城、天津、恩平、連云港的住宅開發(fā)項目。

 

一年以后， 2010年10月15日，鑒于相關(guān)資產(chǎn)審計報告已經(jīng)過期，且股東大會決議即將失效，香江控股決定停牌5日，對原資產(chǎn)注入方案進行調(diào)整和優(yōu)化。

 

就在香江控股停牌后次日，戲劇性的一幕發(fā)生了。證監(jiān)會網(wǎng)站及各大媒體刊登了“證監(jiān)會落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購重組”的新聞，證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。香江控股經(jīng)多方咨詢和溝通后，決定暫緩對定增方案進行調(diào)整，“待時機成熟后，繼續(xù)推進相關(guān)工作。”

 

這一拖就是2年多，香江控股至今也沒有等來“成熟的時機”。反而因為連番的宏觀調(diào)控，令原本質(zhì)優(yōu)的房地產(chǎn)項目公司，變成了負債累累的雞肋，并最終導(dǎo)致上市公司決定放棄前述資產(chǎn)注入計劃。

 

香江控股昨日公告，目前，天津森島三公司土地儲備共計約95萬平方米，有近50萬平方米的在建和完工商品房（存貨占總資產(chǎn)比率超過80%）。目前股權(quán)評估值為約13億元，但尚有約12億元的流動負債。“在當前國家宏觀調(diào)控嚴格控制下以及所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)嚴重供過于求的背景下，天津森島三公司產(chǎn)品滯銷嚴重，短期內(nèi)無法消化存貨。 ”香江控股稱，鑒于國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨于常態(tài)化嚴格化，天津森島三公司未來幾年內(nèi)，經(jīng)營情況難以改觀。按天津森島三公司的盈利能力及發(fā)展前景，若注入香江控股，將會給香江控股帶來大額的債務(wù)償付壓力，同時還需要投入大量流動資金，給香江控股整體業(yè)績造成巨大的負面影響，香江控股無收購和經(jīng)營天津森島三公司的資金實力。因此，天津森島三公司已經(jīng)不具備收購價值。

 

另兩家公司情況與此類似。據(jù)了解，深圳家福特公司主營家居建材零售和批發(fā)，目前累計發(fā)生經(jīng)營虧損1.94億元，旗下店已全部關(guān)閉，正在以低價處理存貨，資產(chǎn)負債率已高達186.09%，嚴重資不抵債。沈陽香江從成立至今則超過九年連年虧損，目前已不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

 

除了香江控股外，另一家房地產(chǎn)企業(yè)的整體上市計劃也宣告流產(chǎn)。

 

近日，海德股份公告稱，浙江省耀江實業(yè)集團有限公司（持有海德股份大股東祥源投資51%股權(quán)）、海南祥海投資有限責(zé)任公司（持有祥源投資49%股權(quán)）與永泰投資控股有限公司（下稱“永泰控股”）于3月31日簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書》，后者以協(xié)議方式收購前兩者合計持有的祥源投資100%股權(quán)及相關(guān)權(quán)益。上述交易完成后，永泰控股將通過祥源投資間接持有上市公司3379.31萬股（約占公司總股本的22.35%），成為公司的實際控制人。

 

這一公告不僅意味著海德股份實際控制人易主，也標志著浙江耀江集團一度想通過海德股份實現(xiàn)整體上市的計劃終告流產(chǎn)。

 

一位接近海德股份的權(quán)威人士告訴記者，浙江民企耀江集團當初入主海德股份時，確實有明確意愿想通過這個平臺實現(xiàn)整體上市。但隨著一浪高過一浪的宏觀調(diào)控，企業(yè)通過和政府的密切溝通，知道此時整體上市與宏觀調(diào)控“不合拍”，最終決定放棄。同樣由于宏觀調(diào)控帶來的市場不景氣，海德股份這個本就項目不多、市值較小的地方房企，漸漸失去擴張能力。“企業(yè)精打細算保證了這幾年的盈利，也嘗試多元化發(fā)展，但確實依靠自身力量實現(xiàn)大幅增長是有困難的。”上述人士稱。

 

2012年，海德股份歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利原本約600萬至900萬元，后因其與?？谑袊辆值囊患埿姓m紛，公司被扣2000余萬土地競買保證金，最終令公司去年利潤報虧。

 

“根據(jù)我們對公司的了解，這是一個經(jīng)營比較規(guī)矩也很干凈的企業(yè)，很多人覬覦這個殼資源。永泰控股與海德股份的接觸時間不短。”知情人士稱。資料顯示，永泰控股注冊資本為15.4億元，投資領(lǐng)域橫跨煤炭開采和洗選、成品油批發(fā)、房地產(chǎn)、金融等多個產(chǎn)業(yè)。至于永泰控股入主后是將更多房地產(chǎn)資源注入海德股份，強化其房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，還是剝離房地產(chǎn)，注入新產(chǎn)業(yè)，目前市場正高度關(guān)注。

 

此外，另一家涉足整體上市未果的公司是上海的中華企業(yè)。同樣是2010年，市場傳出消息，上海地產(chǎn)集團擬將中華企業(yè)作為整體上市的平臺，而上海地產(chǎn)集團是匯集了原上海多個政府部門旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大地產(chǎn)集團之一，中華企業(yè)也因此備受矚目。當年年底，中華企業(yè)以現(xiàn)金收購控股股東上海地產(chǎn)集團下屬上海房地（集團）有限公司（簡稱“上房集團”）40%股權(quán)。被視作上海地產(chǎn)集團整體上市的第一步。然而，隨著后期宏觀調(diào)控的推進，這一整體上市計劃止步不前至今。

 

“地產(chǎn)+X”類房企籌備再融資方案

 

在房企整體上市“夢斷”的同時，部分上市公司則在再融資政策方面下注。

 

近日，擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中茵股份、云南旅游均公布股權(quán)融資預(yù)案，為定增購買資產(chǎn)暨募集現(xiàn)金，而資金用途均用于非房業(yè)務(wù)。其中，中茵股份擬非公開增發(fā)募集10億現(xiàn)金收礦并投醫(yī)藥；云南旅游擬向大股東增發(fā)購買資產(chǎn)并且非公開增發(fā)募集2.6億現(xiàn)金。

 

3月19日，江浙房企中茵股份披露非公開發(fā)行預(yù)案，擬募集資金超過10.06億元。成為時隔2年后，房企申請再融資真正意義上的“先遣部隊”。不過，中茵股份介紹，公司融資用途并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是增資子公司西藏中茵礦業(yè)投資有限公司4.5億，用于蓬萊市玉斌礦山機械配件有限公司26%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款以及該公司礦山建設(shè)和勘察；增資西藏泰達厚生醫(yī)藥有限公司4億，用于物流配送中心、直營連鎖藥店、信息中心建設(shè)，并補充流動資金；以及補充西藏中茵流動資金1.3億元。

 

然而，盡管如此，中茵股份此舉還是引起了市場高度的關(guān)注。“以往也有很多企業(yè)融資目的并非做房地產(chǎn)，但因為主營中有房地產(chǎn)而被叫停。和近期啟動再融資的企業(yè)不同，此次中茵股份并未提出先剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再進行再融資申請。”一位房地產(chǎn)人士稱。

 

而云南旅游則是擬融資不超過2.6億元，向大股東發(fā)行股份購買旅游資產(chǎn)7.78億元。收購?fù)瓿珊?，公司將向旅游綜合運營商轉(zhuǎn)型，利潤主體由地產(chǎn)變?yōu)槁糜巍?/div>