據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月8日，滬深兩市共有68家房企發(fā)布2012年年報(bào)。中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，房企存貨在攀升，但多數(shù)房企期末現(xiàn)金充足，償債能力尚可。

 

值得注意的是，自去年下半年以來(lái)，房企去化速度加快。目前，不少城市商品房庫(kù)存下降明顯，市場(chǎng)供需矛盾突出，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，各地完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)面臨不小的考驗(yàn)。

 

存貨增幅回落

 

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，剔除不可比因素，2012年68家房企存貨共計(jì)9762億元，同比增長(zhǎng)20.86%。而2011年這268家房企存貨共計(jì)8077.1億元，同比增長(zhǎng)38%。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴中國(guó)證券報(bào)記者，從去年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，大多數(shù)房企項(xiàng)目銷售速度加快，導(dǎo)致待結(jié)算的款項(xiàng)和在建和待售項(xiàng)目增加。但去年的存貨增幅已有所回落，存貨曲線已趨于平緩。

 

2012年萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街、華夏幸福五家地產(chǎn)公司存貨居前五，分別為2551.64億元、1896.44億元、736.8億元、376.78億元和322.8億元。而道博股份、陽(yáng)光城、寶安地產(chǎn)存貨均翻倍上升，三家公司去年存貨分別增長(zhǎng)617.24%、139.71%、124.41%。

 

值得注意的是，從各房企年報(bào)中可以看出，2012年的存貨情況快速呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性、差異化特征。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是不同城市的存貨情況分化比較嚴(yán)重。其中，一線城市的庫(kù)存在快速減少，多數(shù)二線城市的庫(kù)存也呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，而部分三四線城市的庫(kù)存增長(zhǎng)較快；二是不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，剛需型和改善型住宅去庫(kù)存速度較快，而高端豪宅和商業(yè)綜合體的存貨增加較快；三是不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化，有的企業(yè)存貨量快速上升，有的則因產(chǎn)品適銷對(duì)路，去化速度較快，存貨大幅度下降。

 

商品房庫(kù)存創(chuàng)17月新低

 

得益于市場(chǎng)不斷回暖，房企去庫(kù)存化速度明顯加快。多地樓市的商品房庫(kù)存總量不斷下降。日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，截至3月底，20個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7224萬(wàn)平方米，同比去年一季度減少6.4%，且?guī)齑娉霈F(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月同比和環(huán)比下滑的現(xiàn)象。目前庫(kù)存量創(chuàng)17個(gè)月新低，水平大致與2011年10月份相當(dāng)。

 

20個(gè)城市中，有8個(gè)城市出現(xiàn)了庫(kù)存縮水現(xiàn)象。其中，廈門3月份庫(kù)存環(huán)比跌幅最大，達(dá)12.0%，其庫(kù)存量是自2010年10月以來(lái)的最低水平；北京的環(huán)比跌幅第二，為8.4%，其庫(kù)存量創(chuàng)近3年來(lái)新低；廣州的環(huán)比跌幅第三，為7.0%，其庫(kù)存量是自2011年10月以來(lái)的最低水平。

 

3月份，20個(gè)城市新建商品住宅存銷比為8.3，這也意味著市場(chǎng)需要用8.3個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。在2月9.0數(shù)值的基礎(chǔ)上，3月份存銷比繼續(xù)下滑，目前這一數(shù)值已接近2011年3月的水平。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，各地庫(kù)存快速下降導(dǎo)致市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步突出，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然較大。而對(duì)于龍頭房企而言，增強(qiáng)其對(duì)各地調(diào)控政策具備防御能力，不僅是庫(kù)存降低，還有資金壓力趨緩、償債能力提高等有利因素。

 

萬(wàn)科2012年報(bào)顯示，期末貨幣資金高達(dá)523億元，同比增加52.7%，其中短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)356億元，賬面現(xiàn)金完全覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)；資產(chǎn)負(fù)債率受預(yù)售量增加影響，雖然比2011年增加了1.22個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到78.32%，但凈負(fù)債率下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，只有23.5%。招商地產(chǎn)賬面貨幣資金超180億元，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的1.92倍，財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良。世茂股份報(bào)告期末的資產(chǎn)負(fù)債率為62.4%；凈負(fù)債率為33.7%；持有貨幣資金約51億元，而短債合計(jì)41億元，短期無(wú)償債壓力。

 

控房?jī)r(jià)難度仍不小

 

雖然部分城市調(diào)控細(xì)則已出，但剛需市場(chǎng)仍然火爆，對(duì)于資金充裕、庫(kù)存壓力小的房企而言，銷售似乎不受影響。

 

清明節(jié)期間，中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京各大新盤后發(fā)現(xiàn)，前來(lái)看房的人數(shù)和政策出臺(tái)前沒(méi)有明顯變化，不少購(gòu)房者要想買到房還得“托關(guān)系”，個(gè)別售樓員甚至販賣能獲得選房資格的號(hào)源。

 

近日，北京提高二套房公積金貸款首付比例，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，這對(duì)合理的改善性購(gòu)房需求有一定誤傷。且有業(yè)內(nèi)人士表示，北京此舉對(duì)其他房?jī)r(jià)漲幅偏大的城市有示范作用，房貸收緊可能是大勢(shì)所趨，二季度的商品房成交量將有所下降。

 

需求量受到抑制，會(huì)在一定程度上緩解部分一、二線城市樓市的供需矛盾。從這個(gè)角度來(lái)看，今年二季度，房企的去化效果將弱于一季度，去化腳步放緩將不可避免。

 

此外，目前國(guó)家嚴(yán)控對(duì)房企發(fā)放貸款，銷售回款仍然作為開發(fā)商獲得資金的主要來(lái)源之一，抑制需求意味著減少銷售回款。因此，這會(huì)對(duì)房企的資金鏈造成影響。

 

不過(guò)，市場(chǎng)暫時(shí)降溫，不意味著房?jī)r(jià)回落。事實(shí)上，在多輪調(diào)控過(guò)后，投資投機(jī)性購(gòu)房需求已經(jīng)明顯減少，龍頭房企目前開發(fā)的住宅項(xiàng)目大多數(shù)都屬于剛需項(xiàng)目，雖然政策使人們購(gòu)買需求減少，但市場(chǎng)仍然是需求大于供應(yīng)，房企不太可能“以價(jià)換量”，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺或震蕩上行會(huì)持續(xù)。地方政府要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，依然面臨不小的考驗(yàn)。