上周五的下午，北京公積金管理中心召集京城幾大個貸機(jī)構(gòu)和擔(dān)保公司傳達(dá)最新指示，從本周一開始，公積金將嚴(yán)格執(zhí)行2010年時發(fā)布的貸款政策，對于二套房的審核 “認(rèn)房又認(rèn)貸”。雖然此政策2010年時就有，但是在隨后的兩年中，公積金貸款卻存在“認(rèn)房不認(rèn)貸”。政策的嚴(yán)格執(zhí)行意味著部分購房者將從首套房變成二套房，甚至面臨無法獲得貸款的局面，原本就對樓市新政風(fēng)聲鶴唳的購房者們又度過了一個不安的周末。但是記者獲悉，此次公積金政策執(zhí)行變化與否是以初審?fù)ㄟ^與否為時間節(jié)點(diǎn)，實(shí)行“老單老辦法，新單新辦法”。

 

貸款收緊

 

個貸機(jī)構(gòu)怕“跑單”

 

京城某大型個貸機(jī)構(gòu)公積金貸款部負(fù)責(zé)人劉曉（化名）此時在公積金中心的會議室里已經(jīng)心神不寧。就在聽說公積金貸款政策將在兩天后就嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”時，她的腦細(xì)胞迅速活躍起來，盤算著，公司手里還有多少單子還沒有辦完，而這些單子里到底將有多少會踩到地雷。

 

但是腦子一片混亂的她卻怎么也算不清楚，因為在此之前，在辦理時他們僅會詢問購房者名下有無房產(chǎn)，并不在意其是否貸過款。而現(xiàn)在，只要其貸過款，就鐵定成為“二套房”，首付不僅要提高到六成，利率也會升級為基準(zhǔn)利率的1.1倍，劉曉擔(dān)心購房者猶豫。

 

“眼下都是著急成交的買賣雙方，如果購房者因此猶豫，或許會拖延成交時間，甚至沒趕上末班車購房者不買了”劉曉對記者表示，她最擔(dān)心的是糾紛的出現(xiàn)，因為按照此政策延續(xù)，很有可能有部分原來是二套的購房者被認(rèn)定為三套，失去貸款資格。到底用什么方式可以避免？如果避免不了公司要損失多少？劉曉慌了。

 

有機(jī)可乘

 

初審?fù)ㄟ^為節(jié)點(diǎn) 購房者避免被“二套”

 

很快，劉曉從公積金中心內(nèi)部人士處獲悉，此次政策從嚴(yán)是以初審?fù)ㄟ^為時間節(jié)點(diǎn)，只要之前遞交申請材料并初審?fù)ㄟ^的購房者適用于老辦法，但是如果最近幾天剛交了材料還沒有通過初審的購房者恐怕“難逃一劫”。

 

隨后，記者又從北京其他幾家大型中介公司獲悉，確實(shí)是以初審為時間節(jié)點(diǎn)。當(dāng)然，記者也想從北京公積金中心那里獲得確切的消息，但是公積金中心之前已經(jīng)有了統(tǒng)一的口徑，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策之前就有，根本不是新政，更談不上政策調(diào)整。所以以購房者的身份去詢問，也只能獲得“政策沒變”的說法。

 

不過在中介公司的實(shí)際操作中，確實(shí)是以初審?fù)ㄟ^為節(jié)點(diǎn)，3月25日前通過的，老辦法，沒通過的，踩雷了。

 

同時，記者也獲悉，公積金貸款中心已經(jīng)和商業(yè)貸款聯(lián)網(wǎng)，在中國銀行的系統(tǒng)中，只要貸過款買房，無論是否使用的是公積金，都會被“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策劃為“二套”。

 

政策影響

 

“認(rèn)房又認(rèn)貸”誤傷改善型需求

 

盡管如此，劉曉當(dāng)天晚上的手機(jī)還是快被打爆了，同事們都是在接到了購房者咨詢電話后向她詢問，打來電話的除了同事還有朋友。

 

“我之前是有過房子，也貸過款，但是貸款已經(jīng)還清，房子也賣掉了，新買的房子一切手續(xù)還沒來得及辦”苗苗（化名）心急火燎地詢問劉曉，像她這種情況要怎么辦。

 

苗苗是典型的剛改購房類型，也就是“以小換大”，如果是之前實(shí)行的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，苗苗是屬于不折不扣的首套房。但是現(xiàn)在不一樣了，不管你名下有無房產(chǎn)，只要貸過款了，也不管你還清與否，再貸款買房都是二套。

 

劉曉也很無奈，政策僅僅有兩天的緩沖期，而且還是非工作日，無論對于誰都是“措手不及”。她所能做的也只有安慰，即便被算做是二套，起碼首付提高到六成苗苗不用擔(dān)心，因為她所貸的款也就60萬。最多就是利率提高一些。

 

據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示，目前公積金貸款中有10%購房者屬于“以小換大”。商業(yè)貸款認(rèn)房又認(rèn)貸，這部分自住者只能選擇公積金貸款。其中部分將被認(rèn)定為購買第二套房，首付增加到6成，利率上漲為公積金的1.1倍。

 

記者算賬

 

貸款80萬 每月按揭多還兩百塊

 

對于從首套變成二套的購房者，最關(guān)心的就是利率的變化帶來的每月按揭負(fù)擔(dān)加重。

 

記者算了一筆賬，以貸款80萬元為例，公積金首套房利率僅為4.50%，每月按揭為5061元。變成二套后，利率升級為4.95%，每月按揭增加至5285元。照此計算，每月按揭多還200余元，貸款20年下來總利息多出5萬多塊錢。

 

公積金貸款收緊了，對于購房者來說是個損失，對于公積金中心來說則面臨著市場份額的下降。

 

新聞延伸

 

同樣二套房 公積金貸款月供少千元

 

“能辦公積金貸款還是公積金唄，畢竟利率低”，剛剛在通州買了一套新房的王悅在聽說公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，依然堅持選擇公積金貸款。

 

同樣是二套房，貸款20年，商業(yè)貸款的利率為7.21%。貸款80萬月供6304元，而公積金的二套房月供為5258元，相比之下，購房者每月按揭能少一千多塊錢。

 

個貸機(jī)構(gòu)凱盛經(jīng)略房貸專家袁燕燕對記者表示，目前樓市新政即將出臺，購房者為了加快交易速度，全款支付的比例占到了六成，而剩下必須貸款的人也大多數(shù)選擇了商業(yè)貸款，因為在辦理過程中，商貸確實(shí)要快一些。

 

但一旦政策落地，買賣雙方都不著急了，公積金的貸款份額還是會上來的。

 

人性化政策 公積金份額一年漲兩成

 

相比商業(yè)貸款，公積金貸款政策這兩年也做到了盡可能地保護(hù)剛需和改善性需求。由于其兩年內(nèi)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，以及相對較低的貸款利率。北京公積金管理中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到去年8月份，其已經(jīng)占到全市個人住房貸款六成的份額，同比提高20%。

 

而就在兩年前，北京市購房付款方式構(gòu)成中，全款占五成，商業(yè)貸款占三成之多，公積金貸款連兩成份額都沒有。

 

但是，眼下公積金政策也要收緊了，個貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”對于公積金貸款的評價為，由于其貸款速度慢，貸款最多80萬不能滿足目前購房者的需求，加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”，公積金的市場份額將面臨不小的下滑。

 

2010年3月

 

公積金二套房首付比例提至四成

 

為配合“國十一條”，自2010年3月1日起，借款申請人購買“二套住房”申請住房公積金貸款，其貸款首付款比例不得低于四成。在此政策中公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策開始顯現(xiàn)。

 

2010年5月

 

嚴(yán)卡二套房 “認(rèn)房又認(rèn)貸”

 

5月5日起，公積金判定二套或者三套房產(chǎn)原則為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。即有房或者有貸款記錄兩者只要符合一條，就被認(rèn)定為第二套或者多套房產(chǎn)，首付或者五成，或者干脆不予放貸。至此，公積金與商業(yè)貸款的判定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

 

2010年9月

 

七折利率取消 公積金份額提升

 

2010年6月份以來，商貸七折優(yōu)惠利率退出房貸市場的舞臺。

 

數(shù)據(jù)顯示，在信貸政策收緊后，約有60%的人群愿意選擇公積金貸款。

 

2010年底

 

購90平方米以下房首付最少兩成

 

2010年年底，北京市公積金中心取消“購買套型建筑面積在90平方米以下政策性住房的借款人，貸款首付10%”的現(xiàn)行做法，而更新為借款申請人屬于購買首套自住住房的，房屋套型建筑面積在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面積在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。

 

2011年1月

 

“認(rèn)房不認(rèn)貸”開始實(shí)行

 

自2011年元旦起，北京公積金調(diào)整個人購買第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)——已將首套房出售的家庭，申請使用公積金貸款再次購房時，公積金將按首套房政策批貸。有過貸款記錄的住房如已出售，再購房時照樣可以被視做首套房。

 

2011年2月

 

公積金二套房首付提高到六成

 

為落實(shí)京十五條樓市政策，北京市住房公積金管理中心出臺文件，規(guī)定二套房首付從原來的五成提高到六成，利率依然為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

 

2013年1月

 

公積金二套房放貸標(biāo)準(zhǔn)

 

提高0.59平方米

 

北京公積金管理中心發(fā)布通知，職工使用公積金貸款購買二套房時，放貸標(biāo)準(zhǔn)從原來的人均居住面積28.81平方米提高到29.4平方米。