昨日一條樓市消息讓市場開了鍋：3月廣州市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)16817元／平方米，同比暴漲34.9%。與價(jià)格上漲呼應(yīng)的是成交量也同比暴漲50.7%。這條消息在市民心中種下深深的憂慮：史上最嚴(yán)的國五條剛出臺(tái)就量價(jià)暴漲，以后的樓價(jià)如何走？調(diào)控到底能起多大作用？

 

有評(píng)論把三月廣州樓市暴漲歸結(jié)為地方政府對(duì)國五條敷衍了事。這顯然冤枉了廣州市。它在3月31日最后一刻才出臺(tái)，怎么會(huì)影響3月的樓市？

 

對(duì)三月廣州樓市暴漲必須理性分析，不要被短期市場假象誤導(dǎo)市場預(yù)期和政府調(diào)控決策。

 

廣州市國土房管局講得很清楚：上漲主要是結(jié)構(gòu)性因素，因?yàn)閺V州市區(qū)內(nèi)高端住宅的集中成交，拉高了成交均價(jià)。“集中成交”四個(gè)字，清楚說明是高端住宅的成交面積放量而不是價(jià)格上漲拉高了成交均價(jià)。因此，三月廣州樓市暴漲不能反映市場走勢(shì)真相。高端一手住宅主要位于中心區(qū)域，其土地越來越少，意味著高端住宅開發(fā)也會(huì)越來越少，以后其成交量不會(huì)增加只會(huì)減少。成交均價(jià)也會(huì)相應(yīng)降低。而且，三月同比暴漲也是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低。

 

又是什么原因拉動(dòng)三月廣州新建高端住宅的集中成交？國五條20%個(gè)稅政策出臺(tái)后，市場預(yù)期：“二手樓市買主會(huì)轉(zhuǎn)到一手樓市，北上廣深二手樓占市場半壁江山，一手樓市需求會(huì)擴(kuò)大一倍，那價(jià)格不是小漲而會(huì)暴漲。”這種預(yù)期導(dǎo)致一手樓市原來的觀望者慌忙入市。且人們認(rèn)為：樓市漲價(jià)，稀缺的中心區(qū)域高端住宅往往會(huì)漲得更多。這就是三月廣州市區(qū)內(nèi)高端住宅集中成交的主要原因。這種市場預(yù)期當(dāng)然有其道理。但也忽視一個(gè)事實(shí)：投機(jī)需求和剛性需求選擇一手或二手樓市的最大不同，前者主要考慮投機(jī)利潤，因此會(huì)選擇價(jià)格低、利潤高的市場入市。20%個(gè)稅政策會(huì)導(dǎo)致他們從二手樓市轉(zhuǎn)到一手樓市。但嚴(yán)厲的限購，北上廣深投機(jī)需求已大大減弱。剩下的絕大部分是自住剛性需求。對(duì)于自住剛性需求，二手樓的上班近、生活方便、學(xué)位等優(yōu)點(diǎn)，比價(jià)格更重要。因此，大部分買主不會(huì)從中心區(qū)二手市場轉(zhuǎn)到一手市場。不必過分擔(dān)心20%個(gè)稅政策會(huì)導(dǎo)致一手樓暴漲。

 

近年樓市過于躁動(dòng)。穩(wěn)定樓市特別需要市場三大主體即政府、發(fā)展商和買房者保持理性。其中政府和發(fā)展商的理性更加重要。發(fā)展商應(yīng)該理性定價(jià)，這是最大的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。各地房協(xié)應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)。政府應(yīng)該理性科學(xué)采用調(diào)控政策。行政干預(yù)手段雖然必要，但應(yīng)按照李克強(qiáng)總理要求“把錯(cuò)裝在政府身上的手換成市場的手”，逐步轉(zhuǎn)到建立市場長效機(jī)制上。行政干預(yù)手段雖可暫時(shí)控制樓價(jià)，但給以后的價(jià)格穩(wěn)定留下隱患。且為官員權(quán)力尋租提供了土壤。今春樓市持續(xù)升溫是眾多因素導(dǎo)致，但兩年限購的需求集中釋放無疑是個(gè)重要原因。而且現(xiàn)在市場對(duì)行政干預(yù)手段的敏感性在降低，導(dǎo)致行政干預(yù)手段的正面邊際效應(yīng)也在遞減，其負(fù)面效應(yīng)反而增加。在調(diào)控來真格的呼吁下，北京市住建委對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格的行政干預(yù)又在升級(jí)，暫停了20個(gè)左右熱銷項(xiàng)目的網(wǎng)簽。且按照北京相關(guān)行政政策，預(yù)計(jì)后續(xù)的商品房利潤將不會(huì)超過5%，和建保障房利潤相當(dāng)。這實(shí)在令人憂慮：現(xiàn)在價(jià)格止住了，但會(huì)減少多少新的投資和新房供應(yīng)？一年后，是否暴漲又會(huì)來臨？