據(jù)《東方早報》報道，“恐慌性”入市直接導(dǎo)致3月上海樓市成交放出天量。
4月1日，金豐[簡介 最新動態(tài)]易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)稱，2013年3月，上海市新建商品住宅成交面積沖高至153.82萬平方米，環(huán)比（較2月）上漲180.70%，同比（較去年同期）上漲了92.95%；成交均價為22896元/平方米，環(huán)比下跌7.01%，同比上漲3.22%；新增供應(yīng)量也沖高至132.88萬平方米。
據(jù)佑威稱，3月153.82萬平方米的成交量，創(chuàng)下了2009年12月以來的近40個月新高。
某外資房企總經(jīng)理昨日稱，3月尤其是最后兩周，上海樓市成交量供應(yīng)量雙雙放大，明顯受到“國五條”地方細(xì)則即將落地影響。為規(guī)避即將落地的地方細(xì)則，開發(fā)商急于推盤，購房者急于出手。
“近期的市場情況一再表明，只要供應(yīng)量尤其是剛需房源供應(yīng)量充足，成交量肯定會隨之大漲。”該總經(jīng)理說。
地方細(xì)則出臺預(yù)期
促3月樓市成交放量
“在不確定的政策預(yù)期下，3月樓市成交上演了一出政策落地前的最后瘋狂。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔昨日稱，3月末上海版“國五條”細(xì)則落地之前，上海樓市成交逐步放量，這表明市場需求急于規(guī)避新政的意圖。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，從3月上中下旬短周期的樓市表現(xiàn)來看，隨著“國五條”細(xì)化政策3月1日發(fā)布，潛在需求追趕“末班車”的態(tài)勢越發(fā)明顯。3月下旬11天內(nèi)，上海樓市成交量達(dá)59.9萬平方米，較3月上旬提升了近50%。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅介紹，就在滬版“國五條”細(xì)則落地前夕的3月最后一周，上海市商品住宅成交再次放出巨量——43.08萬平方米的周成交量創(chuàng)下了2010年10月中旬以來的近129周新高，這也是自2011年新一輪樓市調(diào)控推出以來，首次出現(xiàn)單周成交量超過40萬平方米的情況。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理劉伍洋認(rèn)為，3月初國務(wù)院發(fā)布的“國五條”細(xì)化政策中，“20%個稅”政策對二手房市場刺激明顯，同時也有部分潛在買家涌入新房市場，這推升了3月上海新房市場的成交量。而且，3月本來就是樓市傳統(tǒng)“小陽春”，再加上去年末以來的熱銷慣性，直接導(dǎo)致了3月樓市成交量沖至近年高點。
某上市房企營銷總監(jiān)同樣認(rèn)為，3月下旬，上海樓市供應(yīng)量、成交量雙雙大幅上漲，新政因素功不可沒。
浦東某剛需樓盤開發(fā)商介紹，近期他們推出了200多套兩房、三房房源，均價在1.7萬元/平方米，“賣起來很快，十來天就能賣完。”
黃河滔認(rèn)為，二季度樓市走勢取決于滬版“國五條”的實際執(zhí)行力度。
上海樓市庫存回升
可見的是，3月開發(fā)商推盤熱情高漲。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，3月上海市新建商品房供應(yīng)面積合計達(dá)132.8萬平方米，同比提升96.9%，較2月增加近5倍，系近兩年半以來的新增供應(yīng)量新高。尤其是3月下旬，據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，3月后11天，上海樓市新增供應(yīng)量為90.7萬平方米，較前20天合計供應(yīng)量增加了116%。
德佑地產(chǎn)分析，3月上海樓市有近七成的供應(yīng)量集中在3月下旬入市，可見開發(fā)商在“國五條”細(xì)化政策3月1日發(fā)布時仍有一定的觀望情緒。在市場成交連續(xù)幾周放量后，開發(fā)商加快了入市步伐。
不過，盡管新增供應(yīng)量處于高位，但3月上海樓市仍呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”格局。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，3月上海樓市的供銷比為0.86：1，仍處供不應(yīng)求階段。德佑地產(chǎn)稱，這已是上海樓市連續(xù)第六個月出現(xiàn)供小于求的局面。
黃河滔認(rèn)為，3月中下旬，上海樓市新房供應(yīng)激增，主要是受政策壓力及推盤慣性兩方面因素影響。一方面，“國五條”細(xì)則對二手房市場更具針對性，市場出現(xiàn)較多的需求分流預(yù)期；另一方面，隨著傳統(tǒng)樓市旺季到來，開發(fā)商也有意加速入市。
黃志堅進(jìn)一步分析，供應(yīng)持續(xù)放量某種程度上也表現(xiàn)出部分開發(fā)商對調(diào)控的擔(dān)憂，需要借著目前市場上買家的“恐慌”來出貨，以規(guī)避政策對后市的影響和不確定性。
不過，德佑地產(chǎn)分析師陸騎麟提醒，目前樓市仍處于去庫存階段，2009年上海樓市庫存最低時僅有500萬平方米左右，以目前的庫存量，新房價格短期內(nèi)不太可能出現(xiàn)像2009年時那般大幅上漲。
截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市一手住宅庫存已回升至904萬平方米，較前期850萬平方米的“低位”略有回升。
“實際價格不低”
值得一提的是，3月樓市供需兩旺的局面之下，房價卻較2月出現(xiàn)下跌。
黃志堅介紹，雖然上周上海商品住宅成交量價齊升，均價達(dá)到24313/平方米，但整個3月，上海市商品住宅成交均價卻只有22896元/平方米，雖略高于年化均價22789元/平方米，但較2月的24621元/平方米，下跌了7%。
他認(rèn)為，這表明3月最恐慌的還是剛需買家。上海樓市庫存結(jié)構(gòu)性失衡，導(dǎo)致剛需產(chǎn)品嚴(yán)重供不應(yīng)求，這必然導(dǎo)致剛需產(chǎn)品漲價，這種預(yù)期又促使剛需買家加速入市，形成“惡性循環(huán)”。
據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計，3月上海外環(huán)以外的樓盤成交占到全市成交總量的72.5%，而2月的占比只有64.5%。
值得關(guān)注的是，剛需的加速入市，也推高了3月中高端樓市的熱度。
據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測，3月上海市單價在5萬元以上一手住宅成交了5萬平方米，環(huán)比大漲115.8%。
陸騎麟分析，由于上海現(xiàn)行調(diào)控政策已經(jīng)較為嚴(yán)厲，所以滬版“國五條”細(xì)則對樓市的沖擊有限。而且，3月已有不少一手樓盤上調(diào)價格，未來新政執(zhí)行后，受二手房市場擠出效應(yīng)的影響，這種新房價格漲勢短期內(nèi)難以改變。
某上市房企營銷總監(jiān)稱，雖然3月上海房價環(huán)比下降，但實際的價格水平仍不算低，說明改善型、中高端樓盤的成交也在放大，“其實3月各價位的樓盤成交量都在增大，價格都有小幅上漲，只是中低價位樓盤的成交占比更大而已。”
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年一季度，上海持續(xù)有成交的樓盤有23個，這23個樓盤中，3月成交均價較1-2月份均價有上浮的有20個，占比為87%；這20個樓盤3月的平均增幅約為5%。
開發(fā)商看淡細(xì)則影響
對于4月樓市，受訪開發(fā)商仍普遍看好。
某外資房企總經(jīng)理直言，4月上海樓市成交量可能不會像3月這么高。有些樓盤為趕3月行情提前入市，將造成4月上旬新增供應(yīng)量下降。不過，他也指出，由于“五一房展會”在即，為了趕5月行情，預(yù)計4月中下旬入市樓盤將有所增多，“只要供應(yīng)充足，成交量就一定會維持高位。至于可能會在4月落地的細(xì)則，不會對一手市場產(chǎn)生太多不利影響。”
某上市房企營銷總監(jiān)同樣判斷，4月樓市仍將維持較熱行情。“國五條”細(xì)化政策發(fā)布至今，已有一個月時間，市場已有一個適應(yīng)的過程。因此滬版細(xì)則真正實施，對一手市場的降溫效果也不會太大，4月一手市場總體還是將趨于活躍。
不過，受訪業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，房價大幅上揚(yáng)的概率不高。
“雖然各地細(xì)則已陸續(xù)出臺，但樓市仍處敏感時期，開發(fā)商更多偏向穩(wěn)定的市場價格過渡，觀望情緒較為濃重，短期內(nèi)或仍以小幅上調(diào)為主。”黃河滔說。
前述外資房企總經(jīng)理的判斷是，“隨著部分二手房潛在買家轉(zhuǎn)投新房市場，短期內(nèi)新房價格會面臨上漲壓力，但開發(fā)商未必敢轉(zhuǎn)化為實際行動。由于調(diào)控風(fēng)聲很緊，開發(fā)商還是會以快速銷售策略為主，不會貿(mào)然大幅漲價。”
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