在投資股票的時候，不少人會去公司登門拜訪，美其名曰做調(diào)研，其實主要就是看看這家公司是不是管理層在公告里所介紹的那么回事。但凡那些廠房整潔、材料堆放整齊有序、員工生產(chǎn)線井井有條的公司，一般給人第一印象就會比較好。

 

不過如果是買物業(yè)進行投資，可就不能全看表面現(xiàn)象了，因為有些看上去并不起眼的房子，可能投資價值并不低，而那些看上去頗為洋氣的豪宅，則可能由于價格過高而失去了投資價值。

 

筆者本期要介紹的就是香港職業(yè)炒房一族里的特殊偏好：唐樓。

 

唐樓租金回報吸引投資者

 

所謂唐樓，主要是指香港那些沒有電梯的老房子，通常不超過8層樓，幾幢連成一片，但每幢每層樓梯只有兩伙單位，也有一些會設(shè)計成幾幢共享一個長長的內(nèi)部走廊，像極了北京的筒子樓。實際上，內(nèi)地大部分沒有電梯的公寓住宅，如果按香港的標準來看，也就是屬于唐樓，只不過一般香港的唐樓都沒有陽臺。

 

這些唐樓面積都較實用，至少都有50至60平方米以上，100平方米的也不少見。通常一個唐樓單位業(yè)主都會把50～60平方米的房子間隔成三四個相對獨立的套間，每個套間大約11至15平方米，里面既有臥室，也有廚房和衛(wèi)生間（其局促的情況可想而知）。但就是這樣小小的套間，金融海嘯前都能收到1800元（港元，下同）左右的租金，最近隨著香港的房價上升，這種小套房的租金已經(jīng)飆升至2500至3000元，有價有市。算下來，一個不過60平方米的沒有電梯的房子，每個月至少可以收到上萬元的租金！而如果是那些靠近商業(yè)中心和高檔寫字樓地帶的唐樓套間，租金隨時可能翻番。在金融才俊集中的中環(huán)一帶，一個約90平方米的唐樓單位可以租到4萬元。

 

不過中環(huán)那些唐樓買少見少，而且業(yè)主幾乎不會拿來出售。但在例如像九龍或是土瓜灣這種傳統(tǒng)上的落后地區(qū)，則經(jīng)常可以見到一些不足300萬的老舊唐樓。如果以一個200萬的唐樓為例，一年的租金有12萬元，年投資回報率則可以高達6%，相比之下，把這筆錢存在香港的銀行，每年利息也只不過3000塊。

 

筆者知悉的某位唐樓炒家，早10多年前從內(nèi)地移民香港。剛開始拼命干活存錢，后來在2003年的SARS期間終于等到一個極佳的買樓機會，當時連那些高檔的住宅樓都暴跌50%至只有百把萬元，唐樓更是跌至只有幾十萬元的地板價。這個炒家斥資約百萬元，買下三個唐樓單位，每個面積約65平方米，然后請人分成4個套間，分別出租——在當時的經(jīng)濟蕭條環(huán)境中，每月僅租金收入便可以高達1.5萬元，算是不錯的佳績；如果按現(xiàn)在的租金行情來看，類似面積和間隔的單位的租金總收入至少突破4萬元。如果單計每套單位的年回報，則更是突破36%。

 

有人可能會擔心，唐樓的租金難道只升不跌嗎？

 

就筆者在香港近8年來的感受，唐樓的租金幾乎就沒有大幅向下調(diào)整過。據(jù)一些老行家介紹，過去40年以來，只有在金融海嘯期間，唐樓的租金才在短期內(nèi)出現(xiàn)了超過10%以上跌幅的情況，他們把那一次調(diào)整稱作是“暴跌”。如果就一個小套間來說，從2000元跌至1800元，實在算不上是暴跌。而這種調(diào)整（即便有），也只是在2008年的金融海嘯時才出現(xiàn)過，甚至連亞洲金融危機和2000年的科網(wǎng)泡沫時，唐樓的租金價格都沒有跌得太深。

 

筆者在金融海嘯期間正好也租一處唐樓，當時由于是在金融海嘯前定的租約，租金較便宜，是4000元左右，但是直到筆者搬離，當?shù)氐淖饨鹨矝]有跌至4000元以下，反而在2009年迅速反彈至4600元。實際上，2009年以來，部分地區(qū)唐樓的租金水平已經(jīng)翻了近一倍，而且是越差的唐樓，以往租金越便宜的唐樓，租金漲得越兇（因為其基數(shù)?。?。

 

近日看一些香港報章，發(fā)現(xiàn)連那些“籠屋”（即上/下鋪床位）的租金都升了50%至約1200元的水平，相比之下，那些擁有獨立大鐵門、獨立廁所廚房、冷氣機、抽油煙機、電熱水爐等家具設(shè)備的套間，租金當然看高一線。

 

有地產(chǎn)界人士作過測算，只有當香港的失業(yè)率高至30%的極惡劣情況時，唐樓套房的租金才會有機會再跌至約1500元的水平——而如果香港失業(yè)率真的升至30%而導(dǎo)致唐樓租金暴跌，估計也是唐樓投資者入場的極佳時機了。

 

唐樓具備重建價值

 

香港人投資唐樓的另一個目的是博取重建收購機會。大家知道，香港住宅用地相當緊張，而那些唐樓往往成為大地產(chǎn)開發(fā)商的收購對象，如果能成功收購，他們可以重新向政府申請?zhí)嵘莘e率，建起30至40層的大型住宅，回報不俗。

 

在香港，地產(chǎn)商或是政府不可以隨便強拆居民的住宅。不論是香港特區(qū)政府要征地重建，還是地產(chǎn)商要征用唐樓，都會付足相當吸引人的價錢，這個價錢足以讓現(xiàn)有的唐樓業(yè)主在同區(qū)買入一套幾乎是同面積的高檔住宅樓。

 

筆者2004年剛剛進入香港時便住在一個面積約100平方米的唐樓里，當時同區(qū)的唐樓價格為150萬左右。但突然有一天，筆者收到某律師樓的來信，說有人愿意出價460萬元，收購該處的單位。以市價來看，唐樓因為收購而獲得的回報高達200%以上。

 

那是筆者第一次親眼見證到唐樓的潛在價值！

 

有人可能會有疑問，在香港，是否會有強拆的風險？

 

在香港，只有當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商擁有某個物業(yè)里80%以上的業(yè)權(quán)時，才能通過法院申請強制拍賣；而如果是政府收購重建該區(qū)，則給予原業(yè)主的優(yōu)惠條款往往更多。據(jù)那些專門做唐樓投資生意的地產(chǎn)中介介紹說，如果買唐樓“中彩”被政府收購，有時僅僅是支付給業(yè)主的搬遷補償費便可能高達20萬。

 

近幾年來，香港特區(qū)政府因為缺地，因此加大了收購唐樓的力度。香港市區(qū)重建局曾經(jīng)在2007年左右披露，希望在20年內(nèi)把所有的市區(qū)唐樓重建。在這種情況下，投資者對唐樓的收購回報的預(yù)期更多地蓋過了對租金回報的考慮。

 

不過和任何另類投資一樣，投資唐樓需要有專門的經(jīng)驗判斷。不論是出價還是選址都非常講究。比如拿最重要的價錢來說，同一個唐樓單位，有經(jīng)驗的唐樓投資者可能出的價錢會比那些純用家要便宜幾十萬甚至上百萬元。為什么會有這么大的差別？且待下回分解。

 

（作者現(xiàn)為香港金融機構(gòu)研究員，有關(guān)內(nèi)容僅代表個人觀點，不構(gòu)成投資建議）