金融危機(jī)后，亞洲地區(qū)大部分國(guó)家由于財(cái)政表現(xiàn)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是“漲聲連連”，一些升幅較大的市場(chǎng)甚至早已超越了2008年前的高峰，其投資收益率甚至超過(guò)了股市的水平。
根據(jù)亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(APREA)發(fā)表的一份由西悉尼大學(xué)的Graeme Newell教授所撰寫(xiě)的研究報(bào)告，大多數(shù)亞洲房地產(chǎn)信托基金與各自的股票市場(chǎng)比較，其回報(bào)較高風(fēng)險(xiǎn)較低，而且風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的回報(bào)更為出色。
雖然，經(jīng)過(guò)三年的增長(zhǎng)，亞太地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高企，但是有分析人士指出，許多亞洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)已恢復(fù)至金融危機(jī)前的水平，買方穩(wěn)定的購(gòu)買行為說(shuō)明亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍然強(qiáng)勁。
世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資管理公司領(lǐng)盛在最近發(fā)布的報(bào)告中指出，2013年，越來(lái)越多投資者會(huì)愿意接受更高的風(fēng)險(xiǎn)，以換取更大的回報(bào)。
政策打壓下香港地產(chǎn)降溫
金融危機(jī)之后，全球持續(xù)采取量化寬松政策催生出熱錢效應(yīng)，香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪強(qiáng)勢(shì)的上漲。由于港元利率與美元同步，維持于極低水平，租金回報(bào)率遠(yuǎn)超存款利率，甚至超過(guò)貸款利率，房產(chǎn)成投資首選。
數(shù)據(jù)顯示，香港房地產(chǎn)2009年以來(lái)已經(jīng)大約上漲了120%。此外，香港的房地產(chǎn)信托基金在金融危機(jī)過(guò)后的年均收益率達(dá)到30.2%，在所有亞洲國(guó)家（地區(qū)）中位列榜首。
2010年11月，香港私人住宅價(jià)格指數(shù)一度刷新1997年高點(diǎn)。經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫痛苦的香港對(duì)此不敢怠慢。為了抑制投資炒房需求，監(jiān)管部門當(dāng)即推出了額外印花稅，對(duì)買家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售房屋增收15%稅，半年至一年之間轉(zhuǎn)售則為10%，一年至三年之間轉(zhuǎn)售則為5%。
不過(guò)，這一政策并未能阻擋房?jī)r(jià)總體仍呈上漲態(tài)勢(shì)，直至2011年7月才開(kāi)始高位盤(pán)整，并略趨下滑。
2012年2月，香港房地產(chǎn)價(jià)格重續(xù)升勢(shì)，3月開(kāi)始至10月，房?jī)r(jià)月月創(chuàng)新高，尤其是9月美聯(lián)儲(chǔ)推出QE3之后，海外資金集聚香港，熱錢生猛，房?jī)r(jià)難抑。萬(wàn)般無(wú)奈之下，香港特區(qū)政府再度痛下“殺手”。
10月26日，香港特區(qū)政府宣布征收15%的買家印花稅，即對(duì)外地人士、所有本地和外地注冊(cè)的公司購(gòu)買香港住宅，除繳付一般印花稅外，還需繳付15%的買家印花稅。另外，將特別印花稅上調(diào)，最高為20%，同時(shí)將適用期由原來(lái)的兩年延長(zhǎng)至三年。
上述措施實(shí)行后，香港樓市平穩(wěn)了一段時(shí)間，但低利率的環(huán)境仍然存在，樓市又再度亢奮。
4個(gè)月之后的2013年2月23日，香港特區(qū)政府全面提高住宅印花稅率，其中，200萬(wàn)港元以下住宅的印花稅從100港元上調(diào)至成交價(jià)的1.5%，其余價(jià)格的住宅印花稅率翻倍，最高達(dá)到8.5%。購(gòu)買首套房以及置換房屋的買家暫可以豁免新政，沿用原先的印花稅率。
在一系列措施實(shí)施之后，部分銀行主動(dòng)加息。目前，香港市民對(duì)樓價(jià)升跌的預(yù)期似乎開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。近期，香港中文大學(xué)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，95%的受訪市民認(rèn)為現(xiàn)時(shí)樓價(jià)水平過(guò)高。部分市民已開(kāi)始改變香港樓價(jià)只升不跌的心態(tài)。
目前，香港最新調(diào)控政策已經(jīng)“滿月”，其殺傷力逐漸顯現(xiàn)。
根據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，二手樓市場(chǎng)買賣持續(xù)低迷，一手樓市價(jià)格也開(kāi)始下滑。此外，截至3月13日，3月香港一手私人住宅買賣合約登記暫時(shí)為638宗，總值44.9億港元。預(yù)期整月約有950宗及65.0億港元，將較2月的1181宗及121.1億港元，分別下跌19.6%及46.3%。
德意志銀行分析師預(yù)計(jì)，在此政策打壓之下，未來(lái)兩年香港本地住房?jī)r(jià)格將下跌20%。
新加坡房產(chǎn)屢調(diào)不降
近幾年新加坡樓價(jià)也是越來(lái)越高，引發(fā)不滿的人越來(lái)越多。
從2009年開(kāi)始到2013年1月11日，新加坡政府總共推出第七輪的打壓樓價(jià)措施，多管齊下對(duì)政府組屋、私宅以及工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面降溫。
然而，新措施推出后人們的購(gòu)房熱情依舊不減，甚至日均成交量不降反升，較之前顯著提高。分析人士指出，新加坡房?jī)r(jià)屢調(diào)不降最大的支撐因素即目前的負(fù)利率。
由于新加坡金融管理局不直接調(diào)控本地銀行的存貸利率，因此利率市場(chǎng)主要受國(guó)際資本的成本及其他大國(guó)（如美國(guó)）的利率政策影響。另一方面，新加坡也不會(huì)輕易調(diào)高利率，因?yàn)樾录悠略室坏┥仙?，大量美元就?huì)涌入買新加坡元，新加坡元大幅升值，就會(huì)影響新加坡的出口競(jìng)爭(zhēng)力。
據(jù)新加坡內(nèi)部人士稱，新加坡政府的第八輪調(diào)控政策或許很快就會(huì)出臺(tái)。新加坡房產(chǎn)網(wǎng)推測(cè)，第八輪降溫措施或?qū)馁?gòu)房貸款比例方面入手，大幅降低購(gòu)房貸款比例，或?qū)⒔抵?0%，再次抬高房產(chǎn)投資準(zhǔn)入門檻。
印尼房地產(chǎn)持續(xù)升溫
得益于有利的宏觀經(jīng)濟(jì)條件、低收入人群增長(zhǎng)的購(gòu)買力以及投資的回升，印尼房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去一年中表現(xiàn)突出。
普華永道與城市土地研究院日前發(fā)布的《2013年亞太房地產(chǎn)新趨勢(shì)年度調(diào)查報(bào)告》指出，雅加達(dá)房地產(chǎn)投資在亞太所有城市中位居前位，其次為上海、新加坡、悉尼和吉隆坡。
印尼成為國(guó)際投資商的心儀之選有兩個(gè)因素，其一是印尼經(jīng)濟(jì)良好并迅速增長(zhǎng)，成為東盟國(guó)家最大的中小企業(yè)市場(chǎng)，其次是歐美金融危機(jī)尚未好轉(zhuǎn)，促使全球投資企業(yè)將其投資業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向東南亞國(guó)家，包括印度尼西亞。
當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介公司IndoPremier的年終報(bào)告指出，印尼房地產(chǎn)將在2013年繼續(xù)表現(xiàn)亮麗。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與強(qiáng)勁的消費(fèi)將仍是2013年印尼房地產(chǎn)的主要推動(dòng)力。
近期，印尼31省的最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均提升19.8%，將在一定程度上刺激消費(fèi)行業(yè)。IndoPremier在報(bào)告中指出，超過(guò)1300萬(wàn)工人將受益于這一政策，工資提升會(huì)令相當(dāng)一部分人考慮置業(yè)。
此外，印尼過(guò)去17個(gè)月的通貨膨脹率均在5%以下，這有助于將借貸成本保持在較低水平。
澳大利亞高利率抑制房地產(chǎn)
由于經(jīng)濟(jì)在中長(zhǎng)線有強(qiáng)勁的結(jié)構(gòu)性支撐因素，澳大利亞樓市近年來(lái)一直保持在相對(duì)的價(jià)格高位。
然而，由于利率水平一直維持在高位，因此澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)與新加坡和中國(guó)香港相比似乎更為健康。因此，與不斷出臺(tái)措施打壓過(guò)熱市場(chǎng)的新加坡政府不同，澳大利亞政府是采取措施令房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)。
2012年12 月，澳大利亞儲(chǔ)備銀行降息了1/4個(gè)百分點(diǎn)，把現(xiàn)金利率下調(diào)到3%。這一舉措促進(jìn)了市場(chǎng)的購(gòu)買活動(dòng)，從而推高了房?jī)r(jià)。
此外，澳大利亞政府為吸引海外投資，刺激房地產(chǎn)，還推出了新的“888重要投資者簽證”等重要政策。
所謂“888簽證”，就是只要在澳大利亞投資500萬(wàn)澳元，相關(guān)投資者就可以獲得多次往返澳大利亞的許可，并可在四年后申請(qǐng)永久居住權(quán)。分析人士指出，簽證和投資澳大利亞房地產(chǎn)的結(jié)合將吸引很多投資者。
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