3月最后兩天，各地“國五條”細(xì)則扎堆出臺。從已出臺的省、市看，政策松緊程度不一，一線城市相對較緊，二、三線城市相對較松。記者了解到，濟(jì)南市3月31日發(fā)布的相關(guān)政策內(nèi)容僅限于新建商品住房價格控制目標(biāo)，并非真正的濟(jì)南版“國五條”細(xì)則，濟(jì)南地方版細(xì)則有待依據(jù)省版細(xì)則研究制定。

限購范圍是否會擴(kuò)大

國辦發(fā)〔2013〕17號文在提到商品住房限購時明確提出，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行原有限購政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施。已限購城市限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。

此前，多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，按照上述規(guī)定，我市尚未納入限購范圍的章丘、濟(jì)陽、商河、平陰等4縣(市)，很有可能納入限購范圍。但記者注意到，在已發(fā)布地方版“國五條”細(xì)則的省市中，除北京等個別城市進(jìn)一步擴(kuò)大了限購范圍外，其他省市基本上沒有涉及這一條。在我市昨天發(fā)布的實(shí)現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)的具體舉措中，也沒有擴(kuò)大限購范圍的內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士分析指出，濟(jì)南作為二線偏三線城市，近年來房地產(chǎn)市場和房價走勢總體平穩(wěn)，按理沒必要進(jìn)一步擴(kuò)大限購范圍，但如嚴(yán)格按國辦發(fā)〔2013〕17號文要求，則有必要省版細(xì)則出臺后，在市版細(xì)則中進(jìn)一步予以明確。

二手房交易個稅如何征收

就二手房交易個人所得稅，國辦發(fā)〔2013〕17號文明確規(guī)定，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

在已出臺地方版“國五條”細(xì)則的省市中，提到二手房轉(zhuǎn)讓個稅如北京、上海、重慶等市，基本屬于重申國辦發(fā)〔2013〕17號文相關(guān)內(nèi)容，其他部分城市則沒有涉及這方面內(nèi)容。我市昨天發(fā)布的相關(guān)舉措，也只是粗略地提到進(jìn)一步落實(shí)個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收相關(guān)規(guī)定。不過記者了解到，對能提供房產(chǎn)原值的，我市原本就在執(zhí)行轉(zhuǎn)讓所得20%個稅的政策;不能提供房產(chǎn)原值的，則按交易總額的1%征稅;5年以上家庭唯一住房轉(zhuǎn)讓，免征個稅。

業(yè)內(nèi)人士指出，二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個稅的政策規(guī)定，具體執(zhí)行中面臨諸多難題，尤其是如何核實(shí)原值，扣減相關(guān)的合理費(fèi)用，有待國務(wù)院相關(guān)部委出臺細(xì)則予以明確。對濟(jì)南來說，需要在國務(wù)院相關(guān)部委相應(yīng)政策出臺后，遵照執(zhí)行并在細(xì)則中予以明確。

 

二套房是否提高首付及利率

差別化住房信貸政策方面，國辦發(fā)〔2013〕17號文明確提出，對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

但從已出臺地方版“國五條”細(xì)則的省市看，除北京提出根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例外，其他省市幾乎均未涉及相關(guān)內(nèi)容。分析人士指出，國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于差別化信貸政策的規(guī)定，主要針對的是房價上漲過快的少數(shù)一、二線城市，比如北京，與以往不同的是，此次政策強(qiáng)調(diào)了不同城市的差異化對待，不再“一刀切”。從濟(jì)南的實(shí)際情況看，近年來市場總體平穩(wěn)，房價漲幅不大，在可控范圍之內(nèi)，因此沒有必要在差別化信貸政策上加碼，而應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行原有政策：優(yōu)先保障首套房貸款;二套房首付六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;禁止發(fā)放三套房貸款。在尚未出臺的地方版細(xì)則中，應(yīng)當(dāng)對此予以明確，以支持合理的住房需求。

其他相關(guān)政策有待落實(shí)

分析人士認(rèn)為，按照國辦發(fā)〔2013〕17號文，在尚未出臺的地方版細(xì)則中，還有一些政策需要進(jìn)一步落實(shí)。

記者了解到，此前，不少開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的銷售人員為了賣出更多的房子，教唆或者主動協(xié)助不具備購房資格的購房人，偽造相關(guān)資料以獲得購房資格，假離婚以及假社保、假納稅證明等造假方式層出不窮，媒體也曾多次進(jìn)行報(bào)道。分析人士認(rèn)為，盡管我市對開發(fā)企業(yè)和中介行業(yè)的監(jiān)管一直比較嚴(yán)格，沒有出現(xiàn)大的問題，但后期仍應(yīng)按照國辦發(fā)〔2013〕17號文的要求，強(qiáng)化對中介代理行業(yè)的管理。

國辦發(fā)〔2013〕17號文提出，從今年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。

分析人士指出，目前不少城市只要建筑主體露出地面即可辦理預(yù)售手續(xù);同時，部分城市并沒有建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，或者即便建立了相應(yīng)制度但沒有落實(shí)好。按照新的政策要求，相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善新建商品住宅預(yù)售管理，對不按申報(bào)價格銷售，沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的，從嚴(yán)控制預(yù)售手續(xù)的審批。

此外，在商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息發(fā)布方面，目前各地并沒有相應(yīng)的政策制度來加以規(guī)范。分析人士認(rèn)為，按照國辦發(fā)〔2013〕17號文要求，相關(guān)職能部門有必要制定相應(yīng)政策，規(guī)范相關(guān)樓市數(shù)據(jù)、信息的發(fā)布，以官方權(quán)威發(fā)布合理引導(dǎo)輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。