2013年3月28日，銀監(jiān)會(huì)下文嚴(yán)厲控制和壓縮所有銀行理財(cái)產(chǎn)品對(duì)信貸類資產(chǎn)的投資，其中包括以信托或票據(jù)等的諸多其他方式為載體的投資。從表面上看這顆重磅炸彈的直接對(duì)象是銀行，而實(shí)際的打擊對(duì)象是房地產(chǎn)和類似城投公司一類的準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然在這個(gè)過程中也會(huì)有更多本來融資就非常困難的好經(jīng)濟(jì)實(shí)體企業(yè)被一刀切的傷害。但是，在我們經(jīng)歷過的這些年里，我們看到的銀行理財(cái)產(chǎn)品對(duì)接的信貸投資絕大部分還是可以支付高利息的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

再說說政府為什么窮追不舍地打壓房地產(chǎn)。因?yàn)?，全民房地產(chǎn)的毒瘤已經(jīng)開始了對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面毒害。上次，我談了談買房子的壓力把我國(guó)一線城市的年輕人逼迫到墮落和消極的邊緣。這次咱們用投資和企業(yè)發(fā)展的眼光看看房地產(chǎn)泡沫的罪惡。

 

讓我們以一個(gè)小餐館的角度分析。一個(gè)廚房加餐廳共200平方米的普通商業(yè)區(qū)的租金一個(gè)月應(yīng)該在18000至20000元。相當(dāng)于每平方米每天不到3元。這樣的餐館在正常營(yíng)業(yè)的環(huán)境下毛利也就在50%。如果是開業(yè)初期更加達(dá)到不了這個(gè)比例。這樣的餐館至少需要50平方米的廚房和20平方米的廁所和酒吧臺(tái)(收銀臺(tái))。剩下的只有120多平方米的空間差不多擺放十幾張桌子。每次返臺(tái)按照150元餐費(fèi)，一張桌子一天平均返兩次，相當(dāng)于爆滿兩次。一天營(yíng)業(yè)額不過3000多元。毛利占一半，一天就是1500元利潤(rùn)。減去一天600多元的房租，剩下的900元要給至少5個(gè)人的工資(80元/人·天×5 = 400元)再減去水電。老板們可能只能混口飯吃而已。所以，我們經(jīng)?？吹揭粋€(gè)個(gè)蠻好的中型餐館開了幾年后轉(zhuǎn)讓或倒閉。很多的原因不是經(jīng)營(yíng)不善而是占毛利近一半的房租天天在漲。

 

更為可怕的是寫字樓。我不知道北京寫字樓里的企業(yè)賺了多少錢，或?yàn)閲?guó)家和人民的經(jīng)濟(jì)作出了多少貢獻(xiàn)。但是，我知道金融街[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的寫字樓租金從3年前的7元一路飆升到20多元一天一平方米。如果我們?nèi)プ★埖?，一個(gè)四星級(jí)酒店的房間大概40平方米，一天大概700元至1000元，一天一平方米差不多也就在這個(gè)范圍內(nèi)。如果加上物業(yè)費(fèi)，北京金融街和東城CBD的寫字樓真的和五星級(jí)酒店一個(gè)價(jià)錢了。一個(gè)200平方米的寫字樓辦公室絕對(duì)不算高檔，但是一年近80萬(一天平均10元一平方米含物業(yè)費(fèi))的房租卻是非?？捎^。以一個(gè)人一月5000元的總工資水平，80萬的房租相當(dāng)于13個(gè)員工的全年工資。

 

我們沒有看到租金提升后有任何服務(wù)或基礎(chǔ)建設(shè)的相應(yīng)提高?？墒俏覀兛梢钥吹降氖且患壹夜居巫咴诟鱾€(gè)寫字樓中。一般情況都是一個(gè)公司等到3年租約滿后開始找地方搬家。而搬進(jìn)來的則是剛開公司撐場(chǎng)面的博弈者或者是不惜成本的國(guó)有企業(yè)。同時(shí)，本來服務(wù)于這些寫字樓上班群體的各個(gè)底商最后也因?yàn)榉孔獾纳蠞q逼迫大家不約而同地走向高利潤(rùn)的燕鮑翅。

 

房地產(chǎn)的泡沫就這樣每天一點(diǎn)點(diǎn)地侵蝕著我們中小企業(yè)的利潤(rùn)。可是，這些中小企業(yè)不得不在交通便利地辦公區(qū)辦公。像北京這樣的交通情況和溝通成本又會(huì)讓這些本來就在惡劣生存環(huán)境下謀生的中小企業(yè)更加失去他們賴以生存的效率、速度以及靈活優(yōu)勢(shì)。最終我們難道要走向以大而暫時(shí)不倒的國(guó)有企業(yè)支持我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎？

 

所以，這次銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行理財(cái)產(chǎn)品的管理又是政府對(duì)高泡沫房地產(chǎn)打出的又一場(chǎng)阻擊戰(zhàn)。勝敗尚難分，我們只能期待一個(gè)既穩(wěn)妥又有效的好結(jié)果。

 

(作者為北京凱世富樂投資有限公司投資總監(jiān))