度過了季節(jié)性的傳統(tǒng)淡季之后，北京樓市從本周開始正式進(jìn)入一年一度的樓市小陽春。相比3月天氣春寒料峭，樓市持續(xù)高漲的需求已經(jīng)提前使得各大售樓處一片春意盎然。從供應(yīng)看，從3月下旬開始，房企整裝待發(fā)，推盤“探春”，新盤加推力度開始明顯提速，正式進(jìn)入項(xiàng)目推盤的高峰期。龍年翹尾，讓2013年樓市行情來得比往年更早一些，而相比去年買賣雙方同期濃厚觀望氛圍，今年樓市“探春”將是供需兩旺的高起步。

□現(xiàn)狀

市場需求旺盛

與以往樓市傳統(tǒng)淡季不同的是，今年1月份以來，北京樓市以高起點(diǎn)起步，商品住宅成交依然維持高量，新增供應(yīng)量持續(xù)處在低位。

據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月1日至3月10日，北京新建純商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽18171套，創(chuàng)2005年以來最火熱開局。1、2月份成交同比上漲之后，樓市成交在上半月再度上揚(yáng)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月15日，3月上半月北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交6056套，比去年同期上漲122%， 成交面積67.08萬平方米，同比上漲117%，成交均價(jià)19564元/平方米，同比上漲4%。

與旺盛的市場需求相比，樓市供應(yīng)卻明顯掉隊(duì)，在經(jīng)歷年前供應(yīng)淡季之后，雖然春節(jié)過后各項(xiàng)目紛紛進(jìn)入新一輪銷售周期，項(xiàng)目入市數(shù)量相比前兩個月出現(xiàn)明顯增長。受到市場價(jià)格水漲船高的刺激，部分久未開盤的項(xiàng)目也紛紛開始“整裝入市”，包括華僑城、融科鈞廷(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、北京新天地(樓盤資料 業(yè)主論壇) 等。不過，從春節(jié)至今的樓市供應(yīng)看，入市項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期，難覓純新盤蹤影。對于樓市供應(yīng)緩步增長的態(tài)勢。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，供應(yīng)增長節(jié)奏放緩一方面是由于土地供應(yīng)不足，另一方面則是受到新一輪調(diào)控政策影響。

由于2月、3月新開盤項(xiàng)目寥寥無幾，只有近十個樓盤取得預(yù)售證，由此導(dǎo)致樓市供需缺口擴(kuò)大。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，1-3月新增商品住宅期房總供應(yīng)量僅5293套，同比下降8%。而成交量已達(dá)21325套。短期供銷比高達(dá)1:4。需求旺盛，而供應(yīng)短缺并滯后。預(yù)計(jì)4月份，會有較多項(xiàng)目入市補(bǔ)充。

□需求

二手房需求轉(zhuǎn)移至新房

新房、二手房市場的走勢出現(xiàn)分化：相比新房成交穩(wěn)步上升，二手房在經(jīng)過一輪成交高峰之后，近期成交開始明顯下滑。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（2013年3月17-23日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為10070套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量下跌了23.3%。

北京二手房市場逐步降溫，麥田房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)也顯示，上周望京、酒仙橋、亞運(yùn)村等商圈成交量有所下滑。北京麥田房產(chǎn)市場研究部經(jīng)理張葉松分析，從近期網(wǎng)簽量來看，二手房交易熱度已有明顯下滑，經(jīng)過本次的集中放量后，二手房交易量將在下月大幅回落。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為：從目前市場情況來看，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸出現(xiàn)，二手房雖然依然延續(xù)之前的末班車現(xiàn)象。在新建住宅市場并未出現(xiàn)全國普遍的二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場的現(xiàn)象。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著二手房價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，此前有不少人打算購買二手房的購房者將目光轉(zhuǎn)移到新房市場。仲量聯(lián)行的分析認(rèn)為，中長期看，由于剛性需求仍需釋放，更多首次置業(yè)的購房者會傾向于選擇購置新房。

對于當(dāng)前樓市需求能否繼續(xù)維持旺盛態(tài)勢，有不少人表示憂慮。業(yè)內(nèi)人士分析，在春節(jié)后集中網(wǎng)簽，同時(shí)部分二手房購房者涌入新房市場，促成新房市場升溫。但隨著北京細(xì)則的落實(shí)，北京新房交易量可能回落。

□供應(yīng)

剛需、高端雙雙放量

隨著近期開盤項(xiàng)目的陸續(xù)增多，3月以后，商品住宅市場將逐漸走出供應(yīng)淡季，4月新盤入市量將出現(xiàn)一定幅度增長。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份北京住宅市場預(yù)計(jì)將有35個項(xiàng)目入市銷售，其中包括中冶·藍(lán)城(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、公園6號(樓盤資料) 、唐源·云居、中建·國際城等在內(nèi)的11個純新盤項(xiàng)目，以及包括天潤福熙大道(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、萬通龍山逸墅(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、中國水電·云立方(樓盤資料)、北京城建·世華泊郡(樓盤資料 業(yè)主論壇) 等在內(nèi)的24個老項(xiàng)目后期。

事實(shí)上，上周樓市供應(yīng)放量已經(jīng)看出供應(yīng)增加跡象，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周開盤的9個項(xiàng)目，累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)2338套，新增供應(yīng)面積21.52萬平米，環(huán)比之前一周分別增加了28%、36%。截至上周，3月份北京開盤項(xiàng)目總數(shù)量達(dá)到了24個，3月共增加商品住宅供應(yīng)5342套，新增供應(yīng)面積達(dá)50萬平米，已接近1、2月份市場供應(yīng)總量的雙倍。

在4月份即將入市的項(xiàng)目中，剛需項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)，鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，剛需盤仍為供應(yīng)主體。4月計(jì)劃開盤項(xiàng)目中，有88%都在五環(huán)以外，4月份計(jì)劃開盤項(xiàng)目中，有接近半數(shù)未給出定價(jià)。

在連續(xù)數(shù)月中低端剛需項(xiàng)目充斥市場之后，4月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中中高端項(xiàng)目所占比重明顯增強(qiáng)，其中包括望京·金茂府(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、東湖灣(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、華潤·公元九里、國瑞城、龍湖·長楹天街(樓盤資料 業(yè)主論壇) ，價(jià)格從40000-60000元/平方米不等。除去這些高端公寓項(xiàng)目之外，別墅供應(yīng)量4月份也將出現(xiàn)突破，九章墅、旭輝·御錦(樓盤資料 業(yè)主論壇)、亞運(yùn)新新家園別墅等6個別墅項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，將一舉打破別墅產(chǎn)品連續(xù)兩月“零供應(yīng)”的窘境。