融創(chuàng)中國[簡介 最新動態(tài)]（01918.HK）正在為實現(xiàn)今年450億元的銷售目標展開新一輪擴張。“今年比去年更有能力拿地。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在年度業(yè)績發(fā)布會上表示。
收購加速
3月26日，融創(chuàng)中國發(fā)公告稱，計劃與綠城[簡介 最新動態(tài)]中國（03900.HK）以90.2億元的價格聯(lián)合收購上海黃浦江邊的豐盛皇朝[最新消息 價格 戶型 點評]項目，收購完成后雙方各自持有項目50%權益。
豐盛皇朝項目的建筑面積約72萬平方米，項目實際控制人曾在2007年至2010年期間，試圖將其注入ST星美（000892.SZ）實現(xiàn)A股借殼上市，但因為調(diào)控原因，ST星美的重組最終未能成行。如今，融創(chuàng)中國與綠城中國有望成為該項目最終接盤者。
融創(chuàng)中國執(zhí)行董事汪孟德向《第一財經(jīng)日報》記者透露，目前該項目地上可售面積約46萬平方米，其余部分主要是地下的商業(yè)和車庫，大概有20萬平方米。整個項目已建體量接近19萬平方米，其中僅已建成住宅部分即有80億~90億元的可售貨值。
為收購該項目，融創(chuàng)中國在今年初曾配股集資總額20.1億元。“2012年底，融創(chuàng)中國賬上現(xiàn)金為122億，并不缺錢，但因為上海項目收購是以境外股權交易的方式進行，需要外匯，因此進行了股權融資。”孫宏斌表示。而在3月27日，融創(chuàng)中國宣布，將再發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)。
豐盛皇朝不是融創(chuàng)中國最近唯一收購的項目。3月14日，融創(chuàng)中國還宣布將收購世茂[簡介 最新動態(tài)]房地產(chǎn)（00813.HK）杭州商住項目49%股權，價格為9.07億元。
融創(chuàng)中國正在將2012年的收購擴張模式復制到2013年。去年，在收購綠城中國9個項目后，融創(chuàng)中國一共實現(xiàn)合約銷售額356.4億元，同比增長86%，收入則達到208.43億元，同比上升97%。相比在公開市場拍地，融創(chuàng)中國顯然更青睞更能控制成本的收購、合作模式。
“北京土地市場去年下半年太高了，去年我們參加了20~30場土地拍賣會，但一塊地都沒有拿到，主要是價格完全不合理。其中，和綠城聯(lián)合報名參與競拍北京的一塊地，起價每平方米3000多元，我們定的上限是每平方米5800元，但最終拍到了每平方米12000元，太高了。上海、蘇州、無錫將是今年拿地的重點，因為融創(chuàng)和綠城的平臺公司今年會產(chǎn)生很多現(xiàn)金流。”孫宏斌稱。
穆迪在最新一份報告中似乎也頗認可融創(chuàng)中國采取的合作模式，穆迪報告稱：“在合資運營的安排下，融創(chuàng)可利用合作伙伴在產(chǎn)品設計及建筑工程方面的專業(yè)知識。雖然合資運營的架構可能降低融創(chuàng)對于項目現(xiàn)金流的控制能力，但卻可減少其風險敞口、資本承諾及資源要求。”
不過，收購在幫助公司快速擴張的同時，也導致去年融創(chuàng)中國的賬面毛利率出現(xiàn)一定下滑。2012年融創(chuàng)中國的毛利為人民幣53.8億元，同比增加50.9%，但毛利率卻下降了7.8個百分點至25.8%。
管理層解釋，毛利率下降一方面是由于收購物業(yè)公允值重估導致，如果剔除這部分的影響，實際的毛利率為34.1%，另一方面，去年交付的融創(chuàng)中國與綠城中國的合作項目的毛利率較低，屬于階段性因素。
現(xiàn)金流“維穩(wěn)”
負債始終是內(nèi)地房企最受香港投資者關注的問題。
雖然2012年融創(chuàng)中國的凈負債率已由2011年底的104.07%降至78.89%，但根據(jù)穆迪的報告，在融創(chuàng)中國以債務支持的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司調(diào)整后債務對資本比率仍然由2011年的57%上升至2012年的61%左右，特別是短期債務達到118億元的水平，占其總債務的54%。
“負債額的上升很正常，收購綠城項目大概就并進50億~60億的負債，但與此同時，我們的銷售額大幅增加，售價也上升了，并沒有減價賣，同時土地儲備也增加了。負債上升，銷售上升是一個非常理想的結合。”孫宏斌認為，現(xiàn)金流安全取決于很多指標，負債只是其中一個指標，融創(chuàng)中國的銷售額覆蓋有息負債的比率是2.5倍以上，現(xiàn)金流仍是安全的。
汪孟德表示，現(xiàn)金流是否安全很大程度還取決于銷售能否跟上，對開發(fā)商而言，最致命的問題是拿錯地。
“去年第四季度融創(chuàng)現(xiàn)金很充裕，但還是放棄了很多我們認為不合適的拿地機會。我們寧愿現(xiàn)金放賬面上，放半年，也不會去拿錯一塊地。去年下半年至今，一二線城市土地市場出現(xiàn)很大波動，北京的地價到了大家看不懂的地方。2013年還會持續(xù)這樣一種狀態(tài)，因此2013年拿地會更加謹慎，區(qū)域選擇上則會繼續(xù)堅持原有區(qū)域。” 汪孟德表示。
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