短短半年之內(nèi)，萬科[簡介 最新動態(tài)]A（000002.SZ）在頻頻布局中國香港和美國之后又開始進行海外發(fā)債，其國際化步伐之快遠遠超出業(yè)界預(yù)期。
3月27日，萬科公告披露，萬科地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（香港）有限公司（下稱“萬科地產(chǎn)香港”）通過其全資子公司Bestgain Real Estate Limited發(fā)行8億美元5年期定息債券。
這也是萬科歷史上的首次海外發(fā)債。萬科地產(chǎn)香港為萬科在香港的全資子公司，其將對有關(guān)債券本息提供不可撤銷的全額擔(dān)保。
與獲得8億美元融資相比，萬科此次海外直接融資的更深層意義，在于建立起高效且暢通的海外融資渠道，從根本上彌補了自身的短板。
年利率低至2.625%
公告內(nèi)容顯示，上述債券3月14日已經(jīng)在香港聯(lián)交所上市，債券票面利率2.625%，每100美元債券發(fā)行價99.397美元，折合年收益率2.755%。
包括萬科在內(nèi)，今年以來雅居樂地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（03383.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、碧桂園（02007.HK）、合生創(chuàng)展（00754.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）等企業(yè)均進行了規(guī)模不等的海外發(fā)債融資。
3月27日，首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）建議發(fā)行4億美元利率8.375%的高級永續(xù)證券。1月3日，佳兆業(yè)發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)年利率為10.25%。此后，碧桂園、雅居樂、世茂房地產(chǎn)發(fā)行的美元票據(jù)年利率分別為7.5%、8.25%和6.625%。
相比之下，萬科此次發(fā)行的美元債券票息低至2.625%頗為罕見，甚至低于一直都擁有良好企業(yè)信譽評級的中海地產(chǎn)（00688.HK）。
中銀國際分析師田世欣認為，目前內(nèi)地房企能否在香港市場順利發(fā)行債券，主要看評級。全球三大頂級評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽，分別給予萬科此次債券以“BBB+”、“Baa2”和“BBB+”的長期企業(yè)信用評級。
這也是萬科首次參與國際權(quán)威信用機構(gòu)評級，“BBB+”的信用等級使得萬科成為境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中信用最好的企業(yè)。
更讓外界深感意外的是，萬科海外融資速度之快。萬科內(nèi)部人士也表示，能夠這么快實施這個計劃，確實出乎萬科管理層的意料。
此前3月5日至7日在中國香港、新加坡和倫敦的路演中，萬科本次債券發(fā)行受到境外投資者熱烈追捧，最終獲得大量超額認購。
瑞士信貸分析師杜勁松對媒體表示，萬科原本打算發(fā)行6億美元的債券，但由于投資者反應(yīng)熱烈，萬科最后增發(fā)債券至8億美元。
打通海外融資渠道
在國內(nèi)宏觀調(diào)控未見放松的背景下，A股地產(chǎn)公司的再融資通道包括債券、增發(fā)都已被關(guān)閉多年，上市房企在內(nèi)地被融資難題困擾已久。
但萬科此次海外發(fā)債并非因為缺錢。截至2012年年底，萬科所持貨幣資金量為522.9億元人民幣，凈負債率為23.5%。
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾報告的表述，萬科此次所籌資金用于提前償還萬科地產(chǎn)香港的一筆海外銀團貸款和一般企業(yè)目的。
公告顯示，萬科地產(chǎn)香港的資產(chǎn)總額為323億元人民幣，負債總額228億元，凈資產(chǎn)人民幣96億元，2012年營業(yè)收入99.6億元，凈利潤為21.9億元。
而作為直接發(fā)債主體的Bestgain Real Estate Limited目前尚無實際業(yè)務(wù)運作，截至2012年12月31日，其負債總額和凈資產(chǎn)均為零元。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，萬科此次發(fā)行美元債與當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)政策并沒有太多關(guān)聯(lián)，而是進一步深化國際化戰(zhàn)略探索。
2012年5月14日，萬科以10.79億港元的價格收購南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股權(quán)，2013年1月更名為萬科置業(yè)海外，負責(zé)香港的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
在收購南聯(lián)地產(chǎn)前后，萬科還成立了香港事業(yè)管理部，并設(shè)立美國業(yè)務(wù)推進小組，以推動萬科的國際化進程和業(yè)務(wù)。
2013年1月，萬科公布B轉(zhuǎn)H股方案，欲打造香港的資本融資平臺。此后，萬科在中國香港、美國先后購置土地，國際化的開發(fā)業(yè)務(wù)進入實際操作層面。
對于尚未進行過海外發(fā)債融資的萬科而言，此次發(fā)債成功顯然已經(jīng)為其打通了異常重要的海外融資通道，多元化融資再進一步。
融資短板補齊
多家券商認為，萬科融資方面的短板也因此有望得以補齊，多元化和低成本的融資模式已經(jīng)基本成形。
而在此前，業(yè)界一直擔(dān)憂，萬科在融資方面的劣勢已成為制約其長期增長速度的重要因素，并有可能遲早被競爭對手趕超。
對萬科步步緊逼的中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)（600048.SH）、恒大地產(chǎn)（03333.HK）以及龍湖地產(chǎn)（00960.HK）、雅居樂等開發(fā)商，近年來不斷通過海外融資實現(xiàn)了高速發(fā)展。
根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，在香港資本市場，中海地產(chǎn)在2010年11月至2012年11月通過優(yōu)先票據(jù)或債券融資合計約171億元人民幣。恒大地產(chǎn)從2010年4月至2011年1月優(yōu)先票據(jù)合計融資約137億元人民幣。龍湖地產(chǎn)從2011年4月至2012年10月優(yōu)先票據(jù)或配股合計約融資96億元人民幣。
而萬科自2007年8月以來，已經(jīng)超過五年未在資本市場上進行融資，只能依靠信托和銀行貸款維持?jǐn)U張需求。
瑞銀研究認為，萬科的財務(wù)杠桿顯著低于可比公司及行業(yè)平均水平。萬科2008~2011年年末凈負債率分別為33%、20%、18%和24%，而可比A股上市房企的凈負債率平均為61%、34%、57%和76%。意味著對財務(wù)杠杠的利用偏低。
更重要的是，萬科的資金成本一直高于對手。萬科2012年上半年年化平均借款成本為9.2%，而保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024.SZ）和金地集團（600383.SH）同期則為6.7%、5.4%和6.6%。
這意味著僅融資成本就消化掉萬科不小的利潤。萬科是銷售規(guī)模的行業(yè)第一，但中海地產(chǎn)卻是利潤規(guī)模的行業(yè)第一，2011年中海地產(chǎn)平均借貸成本分別是3.4%，而萬科多數(shù)融資利率都超過7%，部分信托貸款利率甚至高達11%。
2.625%，這樣的年票息率顯然將改寫萬科的歷史。
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