“國(guó)五條”細(xì)則各地版本的出臺(tái)大限將至，按照國(guó)家要求，本月底各地政府要陸續(xù)出臺(tái)地方細(xì)則。近期房企年報(bào)陸續(xù)披露，南都記者綜合采訪獲悉，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)機(jī)遇，多元化成為房企發(fā)展一大趨勢(shì)。

 

行業(yè)最具標(biāo)桿的千億房企中，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]都已成立專(zhuān)門(mén)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在商業(yè)上“不失陣地”。而獨(dú)占全國(guó)前三大高樓的“超高層專(zhuān)業(yè)戶”綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]則更早啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)大擴(kuò)張，其地標(biāo)運(yùn)作模式獲得不少銀團(tuán)支持。綠地集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受南都記者采訪表示，綠地集團(tuán)認(rèn)為綜合對(duì)宏觀環(huán)境的思考，商業(yè)的發(fā)展處在一個(gè)理性地位，“綠地對(duì)商業(yè)的堅(jiān)持就是，專(zhuān)業(yè)操作，推崇超高層地標(biāo)模式”。

 

商業(yè)迎來(lái)大供應(yīng)

 

仲量聯(lián)行有關(guān)報(bào)告透露，預(yù)計(jì)廣州2013年全年有近60萬(wàn)新增供應(yīng)竣工，直至年底總存量將達(dá)400萬(wàn)平方米，深圳2013年優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)也將有新增供應(yīng)40萬(wàn)平方米。

 

行業(yè)龍頭萬(wàn)科就“野心”不小。萬(wàn)科華南有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，萬(wàn)科在華南將有超過(guò)15個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，30個(gè)萬(wàn)悅匯，50個(gè)萬(wàn)科金街。根據(jù)年報(bào)資料，截至去年底，萬(wàn)科在全國(guó)拿下純商業(yè)用地達(dá)122萬(wàn)平方米，占萬(wàn)科所拿商業(yè)綜合用地總量的11%，對(duì)比去年全年的22.54萬(wàn)方增加四倍以上。

 

千億房企綠地集團(tuán)昨日也告訴南都記者，目前充分重視調(diào)控常態(tài)化背景下的商業(yè)機(jī)遇，已在全國(guó)布局余20座超高層，發(fā)力重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)布局。

 

合富輝煌市場(chǎng)研究部發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)近期的發(fā)展速度逐年遞增，去年無(wú)論是寫(xiě)字樓還是商鋪，無(wú)論是量、額還是價(jià)都在上升。有關(guān)研究人士表示，住宅調(diào)控導(dǎo)致資金進(jìn)入專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

 

大房企案例中，商業(yè)的地位正在愈加顯著。在趨勢(shì)上，開(kāi)發(fā)商多傾向于一二線城市的中心區(qū)域，以人氣和地段價(jià)值控制投資風(fēng)險(xiǎn)。在合富輝煌首席分析師龍斌看來(lái)，調(diào)控時(shí)期現(xiàn)金為王，對(duì)資金需求龐大的商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)鏈條更長(zhǎng)，前期地段選擇、產(chǎn)品建設(shè)以及后期的經(jīng)營(yíng)管理無(wú)一不需要大量的資金。而資金雄厚的主流開(kāi)發(fā)商多表示看好中心城市核心地段的寫(xiě)字樓和城市綜合體。

 

核心地標(biāo)被看好

 

多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，做商業(yè)，地段為王。核心區(qū)域的地標(biāo)建筑是最廣被看好的擴(kuò)張路徑。而這對(duì)資金要求也無(wú)疑極為苛刻。

 

坐擁全國(guó)三大高層建筑的“超高層專(zhuān)業(yè)戶”綠地集團(tuán)是商業(yè)地產(chǎn)的早期探路者之一。核心地段的地標(biāo)建筑，正是綠地快速擴(kuò)張的捷徑。

 

綠地的經(jīng)驗(yàn)是，商業(yè)的開(kāi)發(fā)，必須從單一開(kāi)發(fā)發(fā)展到全程運(yùn)營(yíng)。相關(guān)人士透露，這樣做的好處是降低前期開(kāi)發(fā)成本，以較大的杠桿布局全國(guó)數(shù)十個(gè)城市，并保證穩(wěn)妥的資金匹配，最終實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。

 

大型城市的城市綜合體、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)備受看好。保利、綠地以及中小型的不少區(qū)域房地產(chǎn)均對(duì)此早早籌謀，“虎視眈眈”。力迅地產(chǎn)表示雖然眾多房企涌入商業(yè)地產(chǎn)會(huì)導(dǎo)致道路擁擠，但核心地段的精品商業(yè)仍有掘金的機(jī)會(huì)。

 

另外，不少專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)產(chǎn)品的綠色技術(shù)將成為突圍之道。“現(xiàn)有辦公樓需要不斷提高才能符合高性能綠色建筑項(xiàng)目的新標(biāo)準(zhǔn)，從而繼續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)力。我們認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最重要方式之一就是增強(qiáng)管理實(shí)踐水平、降低能耗和優(yōu)化日常建筑性能。”仲量聯(lián)行報(bào)告如是評(píng)論。

 

警惕供應(yīng)結(jié)構(gòu)

 

“避風(fēng)塘”式的“禮遇”為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇，但其供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)也一直沒(méi)有停止過(guò)熱議。仲量聯(lián)行專(zhuān)業(yè)報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性分布還不是很均衡，目前來(lái)看，判斷購(gòu)物中心體量供應(yīng)過(guò)剩“為時(shí)尚早”。

 

“大多數(shù)城市的人均零售面積將在三年后低于現(xiàn)在的水平。在沈陽(yáng)、武漢、重慶和鄭州等二線大城市，到2015年消費(fèi)者數(shù)量的增幅將高于購(gòu)物中心新增供應(yīng)量的速度，”仲量聯(lián)行中國(guó)研究部上海區(qū)董事麥哲文稱，這說(shuō)明隨著消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，購(gòu)物中心新增供應(yīng)將會(huì)被逐漸吸收。

 

“跟住宅不同的是，除了前期步驟，商業(yè)更需考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，這需要更為長(zhǎng)期、大量的資本，”雅居樂(lè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)羅紅葆堅(jiān)定認(rèn)為，未來(lái)兩三年商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)遇到調(diào)控。

 

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為需警惕商業(yè)個(gè)別形態(tài)的過(guò)剩，而未來(lái)如出現(xiàn)過(guò)度投資，可能會(huì)提高準(zhǔn)入門(mén)檻，防止個(gè)體投資者由于對(duì)商業(yè)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確導(dǎo)致的盲目投資，規(guī)范行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。