案例1：購(gòu)房一年多仍難辦房產(chǎn)證

趙先生：我購(gòu)房已1年多了，現(xiàn)在想辦理房產(chǎn)證，卻發(fā)現(xiàn)樓盤居然未確權(quán)。每次詢問(wèn)開發(fā)商時(shí)，他們總是含糊其辭、百般推脫，真是讓人氣憤。不知道他們提交了資料給房管局沒(méi)有，也不知道什么時(shí)候能確權(quán)，好讓我們辦理房產(chǎn)證？

專家：買受人對(duì)出賣人該義務(wù)的履行，享有申請(qǐng)登記請(qǐng)求權(quán)，在出賣人不履行該義務(wù)時(shí)，可請(qǐng)求法院強(qiáng)制出賣人協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，也就是繼續(xù)履行買賣合同的權(quán)利。然而，一手新房小業(yè)主辦不出產(chǎn)證，其主要原因，排除各方當(dāng)事人的主觀惡意，很多情況是因?yàn)榉课荽螽a(chǎn)證未能辦出造成的。

房屋大產(chǎn)證辦不出，可能是房屋未能竣工驗(yàn)收合格，也可能是此前的出售審批手續(xù)存在問(wèn)題，但不論何種原因，均可推斷為開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)。至于辦理房屋小產(chǎn)證義務(wù)的履行期限，應(yīng)遵從當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定的，對(duì)于預(yù)售商品房，辦理房產(chǎn)證義務(wù)的履行期限應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定來(lái)確定，即：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十八條第一款也作出了與上條規(guī)定內(nèi)容相一致的規(guī)定。由此可見，在沒(méi)有約定的情況下，開發(fā)商延遲辦理產(chǎn)證的時(shí)間超過(guò)90天的，小業(yè)主可以追究違約責(zé)任。該違約責(zé)任，并非解除合同并追究根本性的違約責(zé)任，而是追究逾期辦理小產(chǎn)證的違約金，如果合同中沒(méi)有約定逾期違約金標(biāo)準(zhǔn)，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

當(dāng)然，開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)證的時(shí)間不是無(wú)限的，根據(jù)相關(guān)司法解釋，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。從而賦予了買受人合同解除權(quán)。

案例2：購(gòu)房面積縮水該如何解決

張先生：我2012年預(yù)購(gòu)了一套商品房。買房合同上注明這套房的建筑面積為100平方米。可是等到今年交房后，自己特地委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)量房間，才發(fā)現(xiàn)實(shí)際總面積比合同約定的面積少了4%。面對(duì)房屋面積縮水，該如何解決呢？

律師支招：根據(jù)規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的情況，合同有約定的，按照約定處理。如果張先生的合同沒(méi)有約定或者約定不明確，根據(jù)規(guī)定，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

房管局：購(gòu)房合同面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款分三種情況：1、差異值在0.6%內(nèi)的，雙方不作任何補(bǔ)償；2、差異值在0.6%～3%的，雙方按合同約定的單價(jià)多退少補(bǔ)；3、差異值在3%以上的，購(gòu)房人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。而蔣先生所述的情況應(yīng)按照第3條來(lái)處理。

案例3：購(gòu)買買學(xué)區(qū)房 得考量

劉先生：本想為孩子買一套學(xué)區(qū)房，簽合同的時(shí)候開發(fā)商還說(shuō)子女可以就讀名校，可是到后來(lái)才發(fā)現(xiàn)不可以就讀。該如何解決和預(yù)防此類事情的發(fā)生呢？

律師支招：一般開發(fā)商在售樓時(shí)所承諾的就讀名校等條件并不會(huì)直接體現(xiàn)在合同之中。一旦合同沒(méi)有約定，將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要維護(hù)權(quán)利則會(huì)受到較大的阻礙。因此購(gòu)房者在選購(gòu)學(xué)區(qū)房時(shí)最好先行了解當(dāng)?shù)貙W(xué)校的就讀政策，不要單方面輕信售樓人員的陳述。同時(shí)在購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商所承諾的名校就讀的宣傳單、宣傳文案可做適當(dāng)收集和證據(jù)保全，以便將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)有所依據(jù)。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例4：定金交了 房沒(méi)了

王先生：最近看中了一套位于集美的小兩房，戶型設(shè)計(jì)正合心意。當(dāng)場(chǎng)交付了2萬(wàn)元的購(gòu)房定金，同時(shí)與開發(fā)商約定在一個(gè)月內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同。但后來(lái)我在約定的期限內(nèi)來(lái)到售樓處準(zhǔn)備簽合同，卻得知房屋已經(jīng)被他人購(gòu)買了。該如何維權(quán)呢？

律師支招：根據(jù)現(xiàn)行法律，開發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，開發(fā)商在收受王先生2萬(wàn)元定金后又將房產(chǎn)賣給他人的情況，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)定金條款對(duì)雙方都具有擔(dān)保作用，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書等內(nèi)容，以免出現(xiàn)因未在規(guī)定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同等而導(dǎo)致定金被開發(fā)商沒(méi)收的情形。

案例5：排污管與排廢管共用排污口

一名不愿具名業(yè)主：我住的高層洋房洗手間里，排污管和排廢管最后都通過(guò)一個(gè)排污口排出，即馬桶的排糞便和洗手盆、淋浴排廢共用一個(gè)排污口。這樣污水排放管冒出的臭氣很容易從下水道等溢出來(lái)，造成房間惡臭；生活污水中含有的堿性、油性物質(zhì)也很容易和糞便結(jié)合，生成硬結(jié)物，堵塞排污管道。

就此問(wèn)題，部分業(yè)主代表曾向深業(yè)物業(yè)提出了要求在洗手間增加一根排廢管的意見。但深業(yè)地產(chǎn)回復(fù)稱，由于設(shè)計(jì)原因，已無(wú)法在原有基礎(chǔ)上增加一根排廢管了，而且深業(yè)在深圳都是這樣設(shè)計(jì)的，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。