廣東細則率先落地遭爭議

 

“20%個稅沒說如何執(zhí)行”、“房產(chǎn)稅及一、二套房貸政策被"雪藏"、“低于預期設想”。日前，首個地方版“國五條”細則正式落地后備受爭議。廣東省政府發(fā)布“轉發(fā)國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知”(以下簡稱“通知”)，通知要求廣州、深圳兩地需于3月底前公布房價控制目標，并明確指出，至2013年底廣東全省地級以上城市(含順德區(qū))完成住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。但通知并未對限價目標、二手房交易征20%個稅如何操作等焦點問題做出明確規(guī)定。

 

在限購方面該細則指出，廣州、深圳、珠海、佛山要繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號文要求不符的，應立即調整并應嚴格把關。同時需嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。值得注意的是，這是首次對廣州和深圳兩大一線城市實施限購、限價的“雙限”政策。

 

“廣東推出粵版"國五條"次日，地產(chǎn)股在大盤下跌背景下未降反漲，這是繼續(xù)看好后市的體現(xiàn)。”業(yè)內人士表示，該細則內容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實質性“殺傷力”有限，力度小于市場預期。

 

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為，廣東版“國五條”并無調控房價誠意、并無調控政策新意。作為全國首個落地的地方版細則，廣東版調控的總基調是“保大于壓”，房產(chǎn)稅全面擴容難、重新強調了價格控制目標、個稅20%和限購升級的政策局限于小部分城市，并把細則執(zhí)行的制定權下放到地方城市，這說明重要的政策執(zhí)行存在懸念。謝逸楓認為，涉及市民普遍關注的諸如“個稅、限購、房貸”等關鍵性問題被“雪藏”，而內容又缺乏地方實際可操作性，重要政策的制定權與落實權之間存在“踢足球”的嫌疑。

 

北京細則或較為嚴厲

 

與廣東細則公布的同時，北京公積金“認房又認貸”政策已開始嚴格執(zhí)行。據(jù)悉，北京市管公積金以3月25日為節(jié)點，國管公積金以3月26日為節(jié)點，從此時間節(jié)點起，如果購房人賣掉貸款購買的唯一住房，再申請公積金，按2套計算。據(jù)了解，“賣一買一”購房者不受公積金二套房29.4平方米限制、仍然可以參與公積金評級。北京市公積金中心負責人表示，北京公積金政策將一直堅持“認房又認貸”，這顯示著模糊的公積金執(zhí)行政策已逐漸明朗。

 

與廣東省細則“溫和”落地相比，業(yè)界預期北京細則或更為嚴厲。據(jù)悉，北京市將在3月31日前如期出臺樓市調控細則。從目前獲得的信息看，北京細則將有效控制投資性購房，同時對剛性改善需求給予適當保護。近兩周來，北京已制定了調控細則征求意見稿，并在小范圍內征求意見。征求意見稿主要對現(xiàn)有調控政策進行強化處理。業(yè)內人士認為，北京細則中為應對假離婚等現(xiàn)象，可能會加強對本地戶口單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款，也出現(xiàn)在上述征求意見稿中。在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵采用“限地價、競房價”辦法，用以抑制高地價的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策。

 

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。多數(shù)業(yè)內人士認為，盡管成交量有所下滑，但從市場表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。北京部分開發(fā)商和中介機構負責人表示，對北京即將出臺的政策細則，已經(jīng)做好了最壞的預期。

 

房企看好預期

 

恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]日前在港公布業(yè)績，業(yè)績顯示，恒大[簡介 最新動態(tài)]2012年全年銷售額達到923.2億元，蟬聯(lián)在香港上市的內地房企第一，同比增長14.8%；全年目標完成率達到115.4%。全年銷售面積1548.5萬平方米，為全國第一，同比增長27%。

 

同日召開業(yè)績發(fā)布會的保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]也錄得不俗業(yè)績。年報顯示，2012年，公司實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售金額1017億元，實現(xiàn)銷售簽約面積901.13萬平方米，同比分別增長38.9%、38.57%，總資產(chǎn)已突破2500億元，提前三年完成“十二五”目標并成為全國兩家銷售過千億的房企之一。當外界普遍將“千億”銷售業(yè)績描述成一家房企成長歷程上的里程碑時，保利地產(chǎn)卻僅僅將其看成新的起點。

 

在業(yè)績大增的同時，房企所定的銷售目標也“看高一線”。萬科、保利、招商、金地、恒大、中海、華潤置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企中，已有8家制定了2013年銷售目標，除中海外，其余7家都有一定幅度上調，平均上調幅度為12.8%，碧桂園的業(yè)績增長目標甚至高達30%以上。

 

“國五條讀來沒有更多更新更嚴厲的政策，以表達態(tài)度為主。”保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在業(yè)績發(fā)布會上表示，對保利今年目標20%的增長，依然滿懷信心，這也是多家房企在業(yè)績發(fā)布會上傳達出來的聲音。

 

調控將給品牌開發(fā)商帶來機會，市場集中度會進一步提高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百強房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。“保利地產(chǎn)將始終提倡創(chuàng)業(yè)精神，始終將保持持續(xù)穩(wěn)定作為發(fā)展目標，在土地成本方面，保利地產(chǎn)也在通過提高合作比例降低費用支出。”據(jù)保利地產(chǎn)相關人士介紹，2012年，保利地產(chǎn)拓展的40個項目中，24個為合作項目，相較于往年，無論是權益拿地支出總額還是銷售占比，均為近三年的最低值。

 

中原地產(chǎn)研究部張大偉也表示，“正常情況下按市場持平的估計，如果企業(yè)維持2012年年底的銷量，2013年目標上調30%沒有問題。”他認為，目前房企銷售目標普遍上調10%左右，已經(jīng)考慮了調控對銷售業(yè)績可能的影響，因此業(yè)績“并不會太難完成”。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也直言：“按銷量來看，今年相比去年肯定有正增長，具體增幅要看政策效果的顯現(xiàn)。”

 

業(yè)內人士表示：該細則內容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實質性“殺傷力”有限，力度小于市場預期。