政策絲毫不見(jiàn)降壓跡象，3月樓市再現(xiàn)愈調(diào)愈熱。每到前方辨不清東西南北的迷茫時(shí)刻，一些鑲嵌著關(guān)鍵詞的問(wèn)號(hào)就會(huì)涌現(xiàn)于購(gòu)房者的心頭。房產(chǎn)稅能否出臺(tái)？一手房市場(chǎng)會(huì)否因二手房交易的高稅率被進(jìn)一步激熱？我們大膽假設(shè)，提出四大猜想，交由四位樓市專家細(xì)細(xì)解讀。 

 

猜想1房產(chǎn)稅落地青島？ 

 

房產(chǎn)稅于地產(chǎn)輿論轟轟隆隆已數(shù)年，至今喋喋不休，雖然短期內(nèi)普及的呼聲不大，但擴(kuò)大試點(diǎn)的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，青島，也許會(huì)成為下一批試點(diǎn)落地的城市？ 

 

惠志鵬：青島應(yīng)該不會(huì)成為房產(chǎn)稅下一批落地的城市。這樣的政策是否出臺(tái)，需要更多宏觀利益上的考量。因?yàn)檫@個(gè)稅種畢竟還沒(méi)有到完全普及的時(shí)候，還在一個(gè)選擇試點(diǎn)的階段。從發(fā)展的角度出發(fā)，目前這個(gè)城市存在較大的擴(kuò)張需求，廣闊的新區(qū)要建設(shè)，包括世園會(huì)在內(nèi)的國(guó)際化盛會(huì)即將召開(kāi)，這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)應(yīng)該還會(huì)扮演重要角色，這些因素都會(huì)讓有關(guān)方面在選擇房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市時(shí)，盡量“避開(kāi)”青島。 

 

林憲周：房產(chǎn)稅年內(nèi)落地青島的可能性很大。從這屆政府高層的執(zhí)政風(fēng)格來(lái)看，房產(chǎn)稅的落地已經(jīng)迫在眉睫。我預(yù)計(jì)，最快4月份就會(huì)有確切消息。而這次試點(diǎn)擴(kuò)大的覆蓋面會(huì)很廣，可能會(huì)包括東部發(fā)達(dá)地區(qū)的大部分省會(huì)和副省級(jí)城市，青島近年來(lái)的房?jī)r(jià)指標(biāo)，依然在全國(guó)處于中上水平，那么房產(chǎn)稅在青島落地，可能性就很大。>>>精彩觀點(diǎn) 

 

猜想2 一手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升？ 

 

二手房即將迎來(lái)高個(gè)稅大限，一手房市場(chǎng)卻跟著水漲船高，國(guó)內(nèi)多個(gè)大城市一手房量?jī)r(jià)齊升，這種現(xiàn)象有可能成為年中樓市的慣性特征。 

 

孔令國(guó):一手住宅年內(nèi)一熱到底是地產(chǎn)從業(yè)者的愿望，但也可能成為一種奢望。雖然目前的市場(chǎng)確實(shí)走勢(shì)良好，但畢竟住宅市場(chǎng)已經(jīng)拉開(kāi)了重稅和低增值的時(shí)代，緊靠剛需，在一定時(shí)間段內(nèi)可能有需求爆發(fā)，但這種爆發(fā)很難持久，一手住宅的量?jī)r(jià)齊升，是個(gè)不太好完成的目標(biāo)。 

 

林憲周：現(xiàn)在的政策對(duì)于二手房的打壓，實(shí)際上形成了一種新的樓市思維方式，就是二手房的購(gòu)買成本會(huì)比之前高很多，那么很多需求尤其是剛需就被從二手房市場(chǎng)擠壓出來(lái)，轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)，兩種需求被壓縮成一種需求，一手房的升溫就在所難免。就比如剛需，不管怎么樣，他們總是要買房子，原來(lái)可以兩種選擇，現(xiàn)在只有一種選擇，相信被他們相中的一手房，也會(huì)積攢成巨大的購(gòu)買力。>>>精彩觀點(diǎn) 

 

猜想3 返租型商業(yè)物業(yè)成為樓市投資主流？ 

 

高稅率讓住宅投資成為相對(duì)的禁地，那么商業(yè)物業(yè)會(huì)否迎來(lái)真正的春天。目前青島市場(chǎng)有一種產(chǎn)品比較熱門，就是返租型的商業(yè)物業(yè)，給你固定的，較高的投資保障，讓拒絕投機(jī)的地產(chǎn)市場(chǎng)依舊可以以房生金，這種物業(yè)形式會(huì)否成為地產(chǎn)投資的主流？ 

 

龍江：應(yīng)該說(shuō)，目前的住宅市場(chǎng)成為政策壓制的重點(diǎn)，相對(duì)而言，商業(yè)物業(yè)卻處于調(diào)控的空白點(diǎn)。這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史機(jī)遇，當(dāng)然這種機(jī)遇對(duì)于不同的商業(yè)物業(yè)而言，機(jī)會(huì)是均等的。以返租型的商業(yè)物業(yè)和購(gòu)物中心、寫字樓為代表的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)形式，是對(duì)不同需求的投資者提供的不同投資標(biāo)的，很難說(shuō)誰(shuí)會(huì)成為主流。就特點(diǎn)而言，返祖型的物業(yè)回報(bào)穩(wěn)定，但相對(duì)而言，收益有限，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)沒(méi)有固定回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)并存，但置業(yè)成功的回報(bào)也是巨大的，這種區(qū)別意味著，兩者對(duì)于不同投資者有著不同的吸引力。 

 

孔令國(guó)：返租型物業(yè)是目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的新的商業(yè)物業(yè)投資產(chǎn)品，對(duì)于小資金投入的置業(yè)者而言，它的吸引力會(huì)越來(lái)越大。其實(shí)中國(guó)小投資者的投資渠道是有限的，股市不穩(wěn)定，買住宅又要面臨高稅率造成的變現(xiàn)困難，買商鋪和寫字樓，風(fēng)險(xiǎn)又難以承受，那么選擇品牌開(kāi)發(fā)商的固定回報(bào)產(chǎn)品，是一個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的選擇。首創(chuàng)空港國(guó)際中心近期推出的包租金酒店式公寓，近期的銷售不錯(cuò)，也就在很大程度上反映了這種需求。>>>精彩觀點(diǎn) 

 

猜想4 世園和西海岸成大熱？ 

 

世園會(huì)要來(lái)了？西海岸新區(qū)跨入新紀(jì)年，這兩者會(huì)成為新年里青島地產(chǎn)的熱門板塊雙子星？ 

 

惠志鵬：世園板塊的熱度會(huì)更高。政府性投入帶來(lái)的配套密度增容，會(huì)在世園會(huì)召開(kāi)前夕達(dá)到高潮，整個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境改觀會(huì)非常明顯。從產(chǎn)品供應(yīng)上看，該區(qū)域的產(chǎn)品主力是應(yīng)對(duì)剛需，也恰好與政策形勢(shì)相對(duì)應(yīng)，該區(qū)域今年的地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)劃會(huì)達(dá)到一個(gè)新的高度。西海岸雖然有區(qū)劃調(diào)整的利好，也擁有不錯(cuò)的環(huán)境條件，但從產(chǎn)品供應(yīng)的角度，該區(qū)域目前不僅存量大，而且主力產(chǎn)品偏向中高端，且傳統(tǒng)的置業(yè)客群也在于外地投資者，這部分需求和客群，也都在新政的打壓范圍之內(nèi)，所以，西海岸住宅市場(chǎng)今年的升溫程度，還存在很大的不確定性。 

 

林憲周：我比較看好西海岸，區(qū)劃調(diào)整還是會(huì)帶來(lái)較大的資金投入，整個(gè)新區(qū)的環(huán)境改觀會(huì)在今年展露出新的氣象，隧道通行費(fèi)用的下調(diào)，以及大的品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，加上不限購(gòu)的政策，都會(huì)逐漸改變外地投資者為主力的客戶群體構(gòu)成，還有比較低的現(xiàn)有價(jià)格，都會(huì)對(duì)青島主城置業(yè)者產(chǎn)生更大的吸引力。至于世園會(huì)，我個(gè)人認(rèn)為這次展會(huì)在國(guó)際會(huì)展領(lǐng)域內(nèi)的級(jí)別還是沒(méi)有想象中的那么高，它所帶來(lái)的外部關(guān)注應(yīng)該與世博等無(wú)法等量齊觀，會(huì)否對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的需求，也值得斟酌。