案例4:“陰陽合同”鬧糾紛

 

朱先生看中一套面積約120平方米的二手房，業(yè)主開價實收180萬，要求買家支付業(yè)主的全部交易稅。由于物業(yè)總價不低，加上業(yè)主持有房產(chǎn)證不足2年，賣家稅費僅個人所得稅及營業(yè)稅就是一筆不菲的支出。朱先生很喜歡這套房，但總價及交易稅費加起來又覺得太貴了，已大大超出其預(yù)算范圍，因此一直對交易與否猶豫不決。通過幾次交涉，業(yè)主顯然已摸透了朱先生的疑慮，為了盡快達(dá)成交易，王小姐便暗示朱先生可在辦理過戶手續(xù)時，將成交價報低一些，這樣稅收部分就可以大大減少。為增加朱先生的信心，業(yè)主還說自己當(dāng)初購買這套物業(yè)時，就是采用這種“陰陽合同”的方式，報低成交價并成功過關(guān)，這次雙方口徑一致，肯定能少繳不少稅費。朱先生聞言不禁打起了小算盤，如果報低成交價，可以交少幾萬元的稅費，于是便爽快地簽署了房屋買賣合同。

 

隨后，兩人按80萬元的成交價申請辦理過戶手續(xù)，朱先生以為肯定沒問題。誰知由于成交價過低，房管局按評估價110萬依法征收稅費。這樣一來，需支付稅費總額比預(yù)期多出2萬多元、之后朱先生將王小姐告上了法庭。

 

對策：簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅行為，若被查出，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。拿低額合同去登記，購房者以后若再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)成本只能以低額計算，個人所得稅等稅賦可能大幅增加。而且簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人不必要的經(jīng)濟損失。購房者和賣房者切記別選擇簽訂“陰陽合同”。

 

案例5：中介扮買主吃差價

 

楊先生介紹，去年想賣房子，于是找到一家中介。他想賣80萬元，經(jīng)紀(jì)人稱這個價格很難出手。果然，幾天后，他接到經(jīng)紀(jì)人的電話稱，房子完全無人問津，如果降5萬元，可能就有人上門看房。抱著試試看的態(tài)度，他讓經(jīng)紀(jì)人把價格降至75萬元。一天后，經(jīng)紀(jì)人稱，有一個買家很想買這套房子，但是只肯出72萬元，如果楊先生同意，該買家可以一次性付款。楊先生覺得有點不靠譜，在他再三追問下，經(jīng)紀(jì)人稱是店里一個經(jīng)紀(jì)人想買給自己祝楊先生留了個心眼，便利用周末多走訪了幾家中介，發(fā)現(xiàn)附近同樣面積的房子，成交價沒有低于78萬元的。

 

第二天，楊先生打電話告訴那家中介，自己的房子不賣了。然后，他在網(wǎng)上以個人售房的名義發(fā)布一條信息。不到半天時間，那套房便以79萬元的價格，找到了買家。

 

一些中介經(jīng)紀(jì)人在找到價格較低的房源時，往往還不斷向房主壓價，如果房主急售，真的同意了這個較低的價格，店里其他經(jīng)紀(jì)人就會扮作買房人與房主簽合同。然后通過委托公證等方式，再次加價將房子出售，賺取差價。這種方式比前些年直接現(xiàn)金收房、再轉(zhuǎn)手的方式更隱蔽。

 

對策：最好堅持買賣雙方、中介三方見面、透明交易。值得一提的是，往往在房產(chǎn)過戶時，買賣雙方仍未見面的一般都有問題，過戶時也要核實對方身份，確認(rèn)成交價格。在無法見面的情況下，要求中介公司出具賣方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權(quán)利范圍。同時，在合約上清晰注明交易雙方的詳細(xì)個人資料，若發(fā)現(xiàn)合約上某些項目不符時，買、賣方應(yīng)咨詢清楚才可簽下自己的姓名。

 

再就是要多方了解信息，二手房價因受房齡、位置等眾多因素影響而不同，買、賣雙方應(yīng)了解周邊房子的價格是多少？近期房子是否會升值？以此大致估出自己所需售賣房子的價格。

 

案例6：二手房合約陷阱。

 

去年11月準(zhǔn)備購買一間二手商鋪的王先生在簽訂合同時，發(fā)現(xiàn)了一張“補充協(xié)議”，仔細(xì)閱讀補充協(xié)議時，她被合同上的霸王條款嚇倒了。合同上寫道：對于共有部位，“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權(quán)益歸屬，沒有約定的歸屬賣方所有”；“車位、車庫、游泳池、架空層等區(qū)域的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)歸賣方所有”；“本項目內(nèi)任何公共地方和共有部位或其他共有服務(wù)設(shè)施、設(shè)備張貼廣告、通告、招貼以及安裝招牌等固定設(shè)施的相關(guān)權(quán)利及廣告經(jīng)營權(quán)益屬于賣方所有”等等，王先生當(dāng)即提出終止交易。

 

除了簽訂合同時的“霸王條款”，甚至有業(yè)主在簽訂合同后騙出買家手上的合同然后修改合同。在廣州某媒體工作的盧先生就遭遇了這種情況，他租住了一間二手房四年多，今年房東突然提出房子要終止出租，收回自祝并在此前在盧先生持有的租房合同上做了手腳，私自劃去了“單方面解約時需要支付違約金”的條款。

 

對策：買家在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，盧先生可以申請法律程序。

 

專家說法

 

二手房買賣雙方都要當(dāng)心

 

二手房市場陷阱眾多，購房者和賣房者如果能夠事先做好功課，就可以有效的規(guī)避風(fēng)險。

 

專家提醒，對于賣房者來說，規(guī)避風(fēng)險要做到以下幾點。首先，選取品牌中介。雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。建議賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性，避免帶來后顧之憂。

 

第二，交鑰匙要謹(jǐn)慎。許多二手房房主同中介公司簽訂了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，就將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。此外許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。

 

第三，不要輕易提前交房。在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入祝專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

 

第四，合同細(xì)節(jié)要講清。一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時買賣雙方在成交入左仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。

 

因為買賣雙方經(jīng)常會出現(xiàn)缺乏房屋交易的經(jīng)驗的情況，在交易過程中往往會比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

 

最后，市場上也有一部分屋主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。

 

對于買房者來說，購買二手房也有幾個注意事項，首先與二手房房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。在選擇中介時也應(yīng)盡可能選擇品牌中介。

 

然后就是買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

 

最后，為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容作出書面約定。

 

此外，法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議購房者不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。

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