二三線城市樓市高空置率現(xiàn)象，暴露開發(fā)速度過快隱患及“豪宅化”傾向，應(yīng)引導(dǎo)市場理性發(fā)展
記者最近走訪一些城市發(fā)現(xiàn)，受新建住宅社區(qū)尚不成熟、旅游地產(chǎn)居住淡季等因素影響，部分樓盤存在嚴重高空置率現(xiàn)象，被人們稱為“鬼城”。
針對一些地區(qū)存在的密集開發(fā)風(fēng)險以及高空置率現(xiàn)象，調(diào)查采訪中，專家建議，二三線城市樓市正在呈現(xiàn)不同于一線城市的特點，調(diào)控應(yīng)有的放矢，更具針對性。相關(guān)部門應(yīng)合理規(guī)劃土地出讓節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場供需結(jié)構(gòu)，新區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重配套設(shè)施的完善。
“只看見有人施工，沒看到有人入住”
記者從湖北省武漢市驅(qū)車五個小時，趕到位于湖北省西北部的十堰市。3月2日晚九點，在位于十堰市天津路的“大洋五洲”施工現(xiàn)場，腳手架上的大燈在黑夜里非常耀眼。而在圍墻以外，幾乎一片漆黑。
位于十堰市上海路的“大美盛城”，雖然多棟樓房的主體已經(jīng)建成，但住宅區(qū)基本上是一片黑暗。市民王海濱告訴記者，“只看見有人施工，沒看到有人入住。過去這里只是一片大山，才開山不久，誰會來這么偏僻的地方居住呢？”
江蘇省常州市地處長三角腹地，近年來城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，被網(wǎng)民稱為“鬼城”的，其實是武宜路街。這條街是常州市武進區(qū)通往中心城區(qū)的主干道之一。記者白天走在武宜路上，發(fā)現(xiàn)自北向南，有“綠地外灘一號”、“綠地香頌”、“萬博城市廣場”、“紫金城”等多個在建項目，塔吊林立。透過綠色防護網(wǎng)，可以看到不少在建樓盤已經(jīng)初現(xiàn)雛形。
晚上8點，記者再次走在武宜路上發(fā)現(xiàn)，雖然一側(cè)的酒店、飯店、商場等商業(yè)消費場所燈火通明、喧囂熱鬧，但另一側(cè)交付時間不久的住宅小區(qū)，“亮燈”的住戶寥寥無幾。武進建設(shè)局開發(fā)辦負責(zé)人介紹，“武宜路定位為集中居住區(qū)。但由于是2012年新交付的小區(qū)，目前空置率比較高，大多數(shù)樓盤將在2013年迎來第一批業(yè)主。”
在貴州省貴陽市等地采訪中，本刊記者發(fā)現(xiàn)一些樓盤也存在類似情況。部分二三線城市的新建居住區(qū)由于正在建設(shè)之中，或是剛剛交付使用，入住率較低。到了夜晚，燈光稀少。
盡管業(yè)內(nèi)人士表示，網(wǎng)上流傳的“鬼城”、“崩盤”之說，明顯有夸大之嫌。但是專家指出，在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，二三線城市樓市的部分樓盤，銷售速度明顯慢于開發(fā)商預(yù)期，由此引發(fā)的空置率較高現(xiàn)象，值得警惕。
“季節(jié)性空置”現(xiàn)象突出
2月27日，本刊記者在距離瓊海市區(qū)僅30分鐘車程的博鰲鎮(zhèn)看到，路上少有車輛，街道也沒有“人氣”。夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外有燈，其他小區(qū)大多漆黑一片。
2月28日，記者在“長灘雨林”社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦，他們告訴本刊記者，“在這里投資買房是為了旅游度假。但去年底搬進來后，發(fā)現(xiàn)人太少了，海浪聲音又大，晚上有些害怕不敢出門。買房的時候，售樓員說快賣光了，可現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，住在這幢樓里的不超過5戶。”
在“長灘雨林”售樓處時，置業(yè)顧問告訴記者，該項目入住率為30％至40％左右。但當(dāng)天晚20時，記者在銷售人員所稱的“基本售罄的看海‘樓王’”看到，20層的高樓總共有6戶亮燈，由此估算，空置率在95％以上。與之相隔百米“博鰲灣”項目，記者估算空置率接近99％。
“這里所謂的‘鬼城’，其實多為高空置率的‘候鳥’社區(qū)”，海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路說，海南作為擁有熱帶資源的省份，房地產(chǎn)開發(fā)主要以旅游地產(chǎn)為主，島外購房者的目的，主要是秋冬季節(jié)的避寒。加上本地購買力較低，當(dāng)旅游旺季逐漸消退的時候，房屋空置率就會逐漸提高，屬于正?，F(xiàn)象。
記者走訪三亞、瓊海、?？?、陵水四地發(fā)現(xiàn)，瓊海市博鰲鎮(zhèn)因旅游地產(chǎn)的特性，高空置率現(xiàn)象較為突出，除瓊海博鰲鎮(zhèn)外，其他網(wǎng)傳的“鬼城”地區(qū)，屬于行政規(guī)劃尚在建設(shè)之中。因網(wǎng)民對城市規(guī)劃不熟悉，誤將“正在新建的新功能區(qū)”歸納其中。以?？谑袨槔？谑形骱０兑驯灰?guī)劃為市政府辦公區(qū)及島外高端人士居住度假區(qū)，正在建設(shè)之中。預(yù)計未來五年內(nèi)，各項配套設(shè)施將進一步完善。
“豪宅化”引發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾隱患
本刊記者在一些二三線城市的新建住宅區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受土地價格和市場需求的影響，這里的房價與一線城市相比，尚有較大距離。
在江蘇省常州市，河海房產(chǎn)總經(jīng)理王萍告訴記者，常州地區(qū)的房價收入比為6.8，這就意味著普通居民用7年不到的時間，就可以購置一套平均價位的房產(chǎn)。這個數(shù)字與上海、北京等一線城市16～17相比要低很多。
雖然二三線城市樓市以剛性需求為主，但隨著開發(fā)進程加快，小戶型供應(yīng)比例有所降低，“豪宅”出現(xiàn)并逐步增多。業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，這可能誘發(fā)投機投資性需求的膨脹，也會導(dǎo)致市場供需不平衡，為房價上漲埋下隱患。
貴州大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長徐宇龍說，2011年貴陽成交的住宅單套平均面積超過110平方米，而2012年單套平均面積減少到約87平方米。“這說明剛性需求占據(jù)主導(dǎo)。”新城地產(chǎn)營銷部經(jīng)理張宏慶說，“在常州，無論是主城區(qū)還是新城區(qū)，去年賣得好的還是90～150平方米的剛需項目。”
但記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然銷量不佳，但利潤較高的中高端樓盤仍然受到一些開發(fā)商的青睞，未來也有較大的入市數(shù)量。2012年，常州市面積大于144平方米的非普通商品住房，銷售只占總銷量的20％，而供應(yīng)卻占了新增供應(yīng)總量的30％。徐宇龍說，貴陽中小戶型產(chǎn)品出貨快但利潤低，在一個項目中的占比一般不超過20％。在去年集中消化后，其他產(chǎn)品的庫存量進一步增加，可能引發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡。
中原地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)李超等分析人士指出，雖然過去幾年間，二三線城市樓市的價格漲幅相對合理，但要及時關(guān)注市場供需結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開發(fā)商加大中小戶型、中低價位普通商品住房的供應(yīng)，控制大戶型的供應(yīng)節(jié)奏，遏制“豪宅化”傾向，避免房價因結(jié)構(gòu)性供需矛盾，而出現(xiàn)過快上漲。
警惕開發(fā)過度引發(fā)樓市泡沫
透過調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，盡管對一些地區(qū)而言，“鬼城”說有片面的嫌疑，但一些二三線城市的確存在密集開發(fā)的情況，短期內(nèi)供應(yīng)量龐大，受制于市場需求，樓盤滯銷的情況時有發(fā)生。
在海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)“長灘雨林”項目銷售處，雖然置業(yè)顧問表示銷售狀況良好。但據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年該項目全年銷售量為483套，2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下，銷量下滑82％。本刊記者在“長灘雨林”社區(qū)調(diào)研近4小時，看房大廳始終無人問津，3輛看房電動車許久未接待客人，車座上落滿厚厚的塵土。
在湖北省十堰市浙江路，記者看到，這里匯集了十多個樓盤，總建筑面積超過500萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。但數(shù)據(jù)顯示，2012年十堰樓市供應(yīng)量為180.13萬平方米，而全年樓市成交量為71.10萬平方米，庫存量高達109.02萬平方米，房企“去庫存”壓力加大。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果樓市開發(fā)速度明顯高于需求的增長，既容易炒高地價推高房價，也容易引發(fā)房企資金鏈斷裂風(fēng)險。
信達證券研究報告稱，2008年至2012年，一、二、三線城市土地供應(yīng)面積年均復(fù)合增長率分別為7.45％、15.75％和11.88％；土地成交面積年均復(fù)合增長率分別為4.87％、18.4％和18.23％。二三線城市已經(jīng)暴露開發(fā)速度過快的風(fēng)險。
根據(jù)人民銀行的監(jiān)測，自2012年9月開始到2015年期間，常州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)貸款處于集中還款期，采用信托計劃方式融資的房地產(chǎn)項目將陸續(xù)到期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的償付壓力非常大。
東南大學(xué)社會學(xué)教授何志寧等學(xué)者表示，二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)，如果沒有做好宏觀規(guī)劃，很容易引發(fā)泡沫風(fēng)險。特別是一些定位為改善型和享受型的樓盤，長期滯銷會導(dǎo)致項目資金鏈斷裂。建議地方政府在了解市場真實需求的基礎(chǔ)上，有計劃地開展土地出讓，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。
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