黃樹輝
從行業(yè)第一梯隊淪落為二流開發(fā)商的招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](000024.SZ)，在2013年首次提出“狼性”文化，這與其一貫的保守自滿且慢吞吞的形象判若兩人。
這意味著招商地產(chǎn)正在試圖擺脫其沒落的形象，在政策收縮期實現(xiàn)彎道超車，并重回行業(yè)第一陣營。
2013年，招商地產(chǎn)制定的銷售目標(biāo)是400億元，幾乎是在2011年基礎(chǔ)上實現(xiàn)兩年翻一番，未來五年則力爭實現(xiàn)千億銷售規(guī)模。
尤其值得關(guān)注的是，繼住宅產(chǎn)品實現(xiàn)全國化布局后，招商地產(chǎn)分拆的商業(yè)地產(chǎn)也開始走出深圳，迅速進(jìn)行異地復(fù)制擴(kuò)張。
高速周轉(zhuǎn)激進(jìn)拿地
招商地產(chǎn)年報顯示，去年公司實現(xiàn)營業(yè)收入252.97億元，凈利潤33.18億元，分別較上年同期增長67.4%和28.03%。
業(yè)績高速增長的背后是其銷售成倍增長，招商地產(chǎn)去年實現(xiàn)簽約面積247.52萬平方米，簽約金額363.86億元，同比分別上漲106%和73%，增速均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科[簡介 最新動態(tài)]A(000001.SZ)、保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)及恒大地產(chǎn)(03333.HK)等行業(yè)巨頭。
房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，很多開發(fā)商都開始不斷收縮戰(zhàn)線，但招商地產(chǎn)在年報中卻逆勢首次提出“快、狠、準(zhǔn)，以狼性和實干勇攀高峰”的工作要求。
招商地產(chǎn)自我謀變的背景是，此前2011年初，招商地產(chǎn)董事長林少斌上任后即提出“8年內(nèi)銷售額達(dá)到千億元”的長遠(yuǎn)目標(biāo)，母公司招商局集團(tuán)也提出招商地產(chǎn)要重回行業(yè)一線陣營。此后招商地產(chǎn)進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整。
從嚴(yán)格追求高利潤的效益優(yōu)先模式轉(zhuǎn)向快速高周轉(zhuǎn)模式，這是招商地產(chǎn)去年以來最明顯的策略變化，收效顯著。
招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在3月19日的業(yè)績說明會上透露，2012年公司總體去化率從此前一年的50%左右提升至60%左右。
整體銷售去化率與萬科相當(dāng)，但招商地產(chǎn)拿地比萬科更加激進(jìn)。2012年，招商地產(chǎn)通過合作、收購等多種方式在深圳、北京、上海、青島等11個城市新增18個項目，獲取土地391萬平方米，共耗資157億元。
招商地產(chǎn)去年拿地金額占銷售金額的比重為43%，遠(yuǎn)高于萬科的29%和中海地產(chǎn)的22%，在大中型房企中位居前位。
賀建亞稱，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產(chǎn)拿地支付占銷售額比重將進(jìn)一步上升。
2013年，招商地產(chǎn)主要銷售26個項目,貨值達(dá)到700億元。如果按照60%~70%的去化率推算，今年招商地產(chǎn)銷售額將突破400億元。
但大規(guī)模拿地，也在一定程度上推高了招商地產(chǎn)的負(fù)債率和存貨。截至2012年末，招商地產(chǎn)的存貨已達(dá)736.37億元，同比大幅增長43.15%；負(fù)債率也上升3.5個百分點至73.03%，兩項指標(biāo)均為歷史新高。
商業(yè)地產(chǎn)復(fù)制
作為招商地產(chǎn)實現(xiàn)彎道超車的另一砝碼，此前分拆的商業(yè)地產(chǎn)開始走出深圳，進(jìn)行多產(chǎn)品系的全國復(fù)制擴(kuò)張。
招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，今年公司在北京、南京、漳州等地的多個商業(yè)地產(chǎn)項目開始運營。
這些商業(yè)地產(chǎn)項目包括位于北京的希爾頓酒店已于2月19日開業(yè)；漳州美倫山莊將于4月開業(yè)；深圳南海意庫文化街區(qū)將于5月開業(yè)；南京花園城在10月開業(yè)；貴州花園城年內(nèi)完成主力店的招商。
將招商地產(chǎn)商業(yè)運營能力推向極致的，是位于深圳蛇口的海上世界綜合體項目，這也是招商局投入600億巨資再造新蛇口的第一步。根據(jù)項目規(guī)劃，海上世界綜合體總建筑面積100萬平方米，集商務(wù)辦公、休閑娛樂、餐飲購物、酒店、度假、居住、文化藝術(shù)等多種業(yè)態(tài)。
張林透露，該項目中的地標(biāo)性寫字樓項目招商局廣場[最新消息 價格 戶型 點評]將在今年6月投入使用，濱海公園將在7月對公眾開放，文化藝術(shù)中心即將開工建設(shè)。
從2012年3月正式掛牌成立招商商置投資有限公司，招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺整整運營期滿一年，其間招商地產(chǎn)完成了產(chǎn)品線梳理。
張林介紹，目前招商地產(chǎn)已確定五大產(chǎn)品線，其中最核心的是以深圳海上世界為代表的城市級綜合體，未來這類產(chǎn)品將主要在一線城市及少量二線城市布點。
其次是以蛇口花園城購物中心為主的城市區(qū)域型綜合體，將選擇在一二線城市中復(fù)制。而第三個產(chǎn)品線是寫字樓，在一線城市核心地塊，將布局以蛇口招商局廣場為代表的高端、5A級、綠色環(huán)保的持有型寫字樓產(chǎn)品。
未來3年，招商地產(chǎn)還將啟動新的系列產(chǎn)品即美倫系列，包括美倫服務(wù)式公寓、美倫山莊、美倫酒店為核心產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)和健康地產(chǎn)系列。
此外，以蛇口工業(yè)區(qū)為參照，招商地產(chǎn)還將考慮在其他核心城市的工業(yè)區(qū)進(jìn)行舊改，建設(shè)城市升級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品。
公司2012年年報顯示，截至報告期末，招商地產(chǎn)旗下?lián)碛屑s90萬平方米持有性物業(yè)，去年全年的租賃收入達(dá)7.3億元。
問題是，目前招商地產(chǎn)擁有的90萬平方米持有性物業(yè)，大部分集中在深圳蛇口海上世界商業(yè)圈。打破單一布局進(jìn)行全國化擴(kuò)張，成為招商地產(chǎn)壯大商業(yè)發(fā)展的必然命題。張林表示，未來招商商業(yè)地產(chǎn)版圖將在全國開花，超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源將在未來注入，深圳、廣州、南京、重慶等地將出現(xiàn)大型商業(yè)項目。
賀建亞在業(yè)績會上稱，目前商業(yè)地產(chǎn)比重約占10%，公司今后將著重提升經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)2：8的比例。
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