“90后”的李輝(化名)常年帶人看房，卻只能“臨淵羨房”，但他很快就能擁有自己的房子了。
李輝是穿梭于這座一線城市的一名房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，他昨天告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，已經(jīng)湊夠了在廣州買房的20多萬(wàn)元首付——這只是他一個(gè)多月的提成收入。
他說(shuō)，按照目前的銷售業(yè)績(jī)，僅3月份，他至少就可以提成17萬(wàn)元。
李輝的案例并不是這個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，卻是目前樓市急速升溫的縮影。在這個(gè)市場(chǎng)苦等“國(guó)五條”地方細(xì)則的當(dāng)口，二手房交易量的走高和“李輝們”漸鼓的錢包一樣刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。
疲勞并亢奮著
入行5年的李輝體會(huì)到了什么是疲勞并亢奮著。
3月1日，新“國(guó)五條”細(xì)則明確轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)稅等條款。出于對(duì)樓市新政加碼調(diào)控的預(yù)期，二手房市場(chǎng)放量上升。
廣州一家置業(yè)公司戰(zhàn)略管理部負(fù)責(zé)人此前對(duì)本報(bào)透露，截至3月5日，該公司經(jīng)手的二手房交易簽約量較2月第一周增長(zhǎng)了1.5倍。他預(yù)計(jì)，這種局面應(yīng)該會(huì)持續(xù)到月底。
月底何以成為一個(gè)可預(yù)期的節(jié)點(diǎn)？根據(jù)“國(guó)五條”的精神，至少有35個(gè)城市(26個(gè)省會(huì)城市、4個(gè)直轄市和5個(gè)計(jì)劃單列市，不含港澳臺(tái))需要在本月31日前出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)副部長(zhǎng)齊驥在今年兩會(huì)上透露，地方樓市調(diào)控細(xì)則將在3月底前陸續(xù)出臺(tái)。
但至少?gòu)哪壳皝?lái)看，各地仍在觀望，“國(guó)五條”落地細(xì)則引而不發(fā)。北京、廣州等地均已澄清傳聞，否認(rèn)已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則。
3月19日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局在其官方微博上公開辟謠，一天后，又發(fā)布一則便民通告，稱“國(guó)五條”出臺(tái)后，房產(chǎn)交易火爆，為滿足群眾需求，該局查詢窗口將由4個(gè)增加到10個(gè)，“所有房地產(chǎn)查詢業(yè)務(wù)當(dāng)天辦完”。
“每天要看七八套房，睡眠時(shí)間嚴(yán)重不足，與往常不同的是，雖然人疲倦至極，但仍保持著亢奮的狀態(tài)。”李輝表示。
“最近買房的甚至多過(guò)賣房的，大家心情急切，年前存放了三四個(gè)月的房子，這段時(shí)間全部消化掉了。”廣州一家較大的房產(chǎn)中介王凱(化名)說(shuō)。
上海的一名房產(chǎn)中介羅某對(duì)本報(bào)記者稱，自己看到的市場(chǎng)表現(xiàn)“沒那么夸張”，只是誠(chéng)心買房的明顯增多。
上海長(zhǎng)寧區(qū)的一家房地產(chǎn)公司中介姜某說(shuō)，和淡季時(shí)不同，現(xiàn)在對(duì)那些“看起來(lái)比較猶豫的”客戶，自己無(wú)暇再在他們身上多費(fèi)時(shí)間。
央行19日發(fā)布的2013年第一季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，預(yù)期二季度房?jī)r(jià)“上升”的居民占比超過(guò)三成，較上季提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。
新華社則援引一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)稱，在“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，28.81%的一線城市購(gòu)房者選擇加速購(gòu)房，但二、三線城市的購(gòu)房者中僅占10.25%。
地產(chǎn)中介生存模式
一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主要收入來(lái)自提成，即從其所在中介機(jī)構(gòu)賣房的中介費(fèi)大頭中按照一定的提成比例賺取小頭。
“17萬(wàn)先生”李輝只是個(gè)案，但在眼下的這個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)，月入萬(wàn)元并不難做到。
目前房地產(chǎn)中介主要分為直營(yíng)、加盟或二者兼有的模式。其中，直營(yíng)店由總店統(tǒng)一管理、納入核算；加盟店雖然可以使用總店的名稱、標(biāo)識(shí)等，但是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。
直營(yíng)店是目前的主流模式，這類中介公司的收入來(lái)源為中介費(fèi)和一手房銷售的代理費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士稱，代理費(fèi)大約為銷售金額的千分之八，中介費(fèi)方面，北上廣等一線城市的比例大約是成交價(jià)的2%~3%。
本報(bào)記者從李輝所在的這家大型中介機(jī)構(gòu)獲取的資料顯示，經(jīng)紀(jì)人每個(gè)月提成的金額按照超額累進(jìn)比例計(jì)算：業(yè)績(jī)1萬(wàn)元以下按15%提成、1萬(wàn)~2萬(wàn)元為20%、2萬(wàn)~6萬(wàn)為25%、6萬(wàn)~10萬(wàn)為30%，業(yè)績(jī)?cè)?0萬(wàn)以上則按35%計(jì)算。
以一套廣州的房子為例，如果一名經(jīng)紀(jì)人經(jīng)手賣出的成交價(jià)格是300萬(wàn)元，中介機(jī)構(gòu)就能獲得9萬(wàn)元的提成，而按照李輝所在門店的業(yè)績(jī)比例，經(jīng)紀(jì)人到手的提成超過(guò)2萬(wàn)元。
李輝說(shuō)，他本月已撮合賣出7套房子，其中三套的交易額便已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)元。正常情況下，一個(gè)業(yè)務(wù)出色的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每月提成可達(dá)到兩三萬(wàn)元，而大部分經(jīng)紀(jì)收入則是在三四千元。
每家中介的薪酬規(guī)則不盡相同。羅某說(shuō)，他所在的房產(chǎn)中介的收入是底薪加中介費(fèi)，一般的房產(chǎn)顧問(wèn)底薪2000多元/月，提成是傭金的十分之一，他所說(shuō)的傭金就是房屋成交價(jià)格百分之一的中介費(fèi)。
勵(lì)志故事只是這個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)棱面。另一名中介經(jīng)紀(jì)人姜某說(shuō)，生意好了，中介費(fèi)反而壓了下來(lái)，“現(xiàn)在一個(gè)房子出來(lái)，多家中介在搶。你想做成這筆生意，中介費(fèi)上就要有優(yōu)勢(shì)。”
李輝說(shuō)，盡管這兩月提成可觀，但他們正在透支以后的收入。
住建部政策研究中心秦虹在接受媒體采訪時(shí)稱，隨著政策落實(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)觀望，成交量下降。
信貸中介生意經(jīng)
王凱告訴本報(bào)記者，一般一家房地產(chǎn)中介門店的人員配置標(biāo)準(zhǔn)為：12名經(jīng)紀(jì)人、2名秘書、2名經(jīng)理以及1個(gè)老板。
業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于上述標(biāo)準(zhǔn)配置的門店，每月至少要實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)元的業(yè)績(jī)才能保持盈虧平衡。這些中介機(jī)構(gòu)的成本除了日常開銷和人力成本外，還包括與房地產(chǎn)網(wǎng)站合作的費(fèi)用。
平時(shí)，王凱所在的這家店的月銷售業(yè)績(jī)?cè)?0萬(wàn)元左右，而3月1日至3月20日這段時(shí)間，該店業(yè)績(jī)達(dá)到了70萬(wàn)元。
為了提升業(yè)務(wù)，一些房地產(chǎn)中介會(huì)尋找自己的“戰(zhàn)略伙伴”，比如貸款中介。
這類中介通常以“投資咨詢公司”自稱，“實(shí)際上就是幫助‘不正常的’客戶做包裝，獲得銀行貸款。”小鄧就是上海一家投資咨詢公司的業(yè)務(wù)員。
她所說(shuō)的“不正常”包括房子太老、房屋總價(jià)太低、客戶收入不高等種種原因，如果客戶不能通過(guò)正當(dāng)渠道獲得銀行貸款，或者想獲得更低的貸款利率，就可以通過(guò)這類公司的“包裝”和“渠道”獲得貸款。
和房屋中介一樣，這一行主要靠收取中介費(fèi)。但小鄧透露這一行的收入沒有標(biāo)準(zhǔn)，“一筆單子要5000元的也有，要1萬(wàn)元的也有，業(yè)務(wù)員的提成也沒準(zhǔn)，9%、15%，最高40%。”
只不過(guò)，在監(jiān)管層和各家銀行持續(xù)加強(qiáng)信貸風(fēng)控的背景下，這樣的貸款中介只能夾縫中求生存。
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