王素榮，博士，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際商學(xué)院教授。研究特長(zhǎng)：稅務(wù)籌劃、國(guó)際稅務(wù)、企業(yè)稅負(fù)。

 

“新國(guó)五條”中，住房轉(zhuǎn)讓所得要繳納20%個(gè)人所得稅成為關(guān)注焦點(diǎn)。究竟政策的變化對(duì)普通老百姓會(huì)帶來(lái)多大影響？對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際商學(xué)院教授王素榮近日在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

 

“出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。現(xiàn)行出售住房應(yīng)征收個(gè)人所得稅的情況有：出售高檔住房、出售不滿5年的普通住房、出售已滿5年的多套普通住房之中的一套，都應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。原來(lái)各地征收個(gè)人所得稅基本上都按售價(jià)的1%簡(jiǎn)易計(jì)算，此次的通知?jiǎng)t要求各地新調(diào)控政策應(yīng)按住房出售收入減去原購(gòu)房成本，再減去營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)后的凈所得額，繳納20%的個(gè)人所得稅。”王素榮說(shuō)。

 

舉例來(lái)看，張某家庭有2套房，2013年轉(zhuǎn)讓了2006年貸款購(gòu)買(mǎi)的105平方米的普通商品房，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)80萬(wàn)元，買(mǎi)房契稅1.2萬(wàn)元（有契稅發(fā)票），發(fā)生裝修費(fèi)10萬(wàn)元（有正規(guī)稅務(wù)發(fā)票）。2011年還清貸款，結(jié)息證明上貸款利息共計(jì)11萬(wàn)元?，F(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)為300萬(wàn)元。

 

因轉(zhuǎn)讓的是已滿5年的普通住房，獲得免營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和印花稅的稅收優(yōu)惠。

 

同時(shí)，因?yàn)樵摷彝碛卸嗵鬃》?，?yīng)征收個(gè)人所得稅。出售商品房，可扣除的裝修費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的10％，即8萬(wàn)元，但要求裝修費(fèi)發(fā)票的付款人與房產(chǎn)證一致。應(yīng)交個(gè)人所得稅=（300－80－1.2－8－11）×20%=199.8×20％=39.96萬(wàn)元。

 

原來(lái)各地簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)，征收個(gè)人所得稅＝300×1%=3萬(wàn)元。政策嚴(yán)格后，個(gè)人所得稅增加了36.96萬(wàn)元。

 

另外，出售住房，中介交易費(fèi)率一般為2.7％，則交易費(fèi)=300×2.7%=8.1萬(wàn)元，評(píng)估費(fèi)約1%，則評(píng)估費(fèi)=300×1％＝3萬(wàn)元。

 

王素榮特別提到，二手房交易中，交易過(guò)程中的上述各種稅費(fèi)一般由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。若新政策實(shí)施，因稅負(fù)比較重，二手房交易合同中一定要明確稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)。

 

【他山之石】

 

那么，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅是否太重？王素榮向記者介紹了中國(guó)香港以及其他國(guó)家的相關(guān)做法。

 

在香港，出售3年內(nèi)房產(chǎn)，需繳納SSD（額外印花稅），此稅最高占交易總金額的15%，出售3年以上房產(chǎn)免稅。

 

在英國(guó)，出售自住房屋，不用繳納資本利得稅。出售非自住房屋，利得超過(guò)免征額的部分，征收18%或28%的資本利得稅。

 

在新加坡，對(duì)住房轉(zhuǎn)售繳納印花稅在近幾年多次調(diào)整。2011年1月出臺(tái)新的抑制房?jī)r(jià)措施中明確：在2011年1月14日之后購(gòu)買(mǎi)的房屋，4年之內(nèi)轉(zhuǎn)售都要繳交印花稅，逐年遞減稅率為16%、12%、8%和4%。

 

在日本，出售住房免征額為3000萬(wàn)日元，出售5年內(nèi)的住房，減除3000萬(wàn)日元后，稅率為39%；出售5年以上的住房，除3000萬(wàn)日元后余額低于6000萬(wàn)的，稅率為14%；高于6000萬(wàn)日元的，稅率為20%。

 

除上述稅收規(guī)定外，王素榮告訴記者，《通知》中還有3點(diǎn)對(duì)普通百姓影響較大。一是更加嚴(yán)格限制外地購(gòu)房者。對(duì)那些雖有納稅證明但沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艨冢乙延?套以上住房的家庭，暫停售房；對(duì)既無(wú)當(dāng)?shù)貞艨冢譄o(wú)納稅證明或社保繳費(fèi)證明的家庭，暫停售房。

 

二是嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策?！锻ㄖ芬蠓?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，提高第[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這將在很大程度上限制無(wú)全款買(mǎi)房者。

 

三是到“十二五”末，所有地級(jí)以上城市要實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。