對(duì)于任何政策的評(píng)價(jià)，必須回到歷史中，而后抽離歷史進(jìn)行深刻反省。

 

房地產(chǎn)越調(diào)越漲，這是空話。我們不知道房地產(chǎn)如果不調(diào)控的話，價(jià)格到底會(huì)怎么樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)是多種因素共同作用造成的結(jié)果，而不是從A到B的簡(jiǎn)單邏輯。

 

我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成幾億農(nóng)民進(jìn)城，形成了城市中源源不斷的改善性需求，這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了充足的彈藥，如同灶爐中塞滿了柴火。從2009年底開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在各個(gè)一線城市首套房房貸中占據(jù)主導(dǎo)地位，說明目前這一輪房?jī)r(jià)上漲，在一線城市主要由剛需和改善型需求為主。而熱點(diǎn)的二線城市，主要集中在環(huán)境較好、較適合人居的地區(qū)，說明投資性需求轉(zhuǎn)移到了旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等市場(chǎng)中。

 

嘲笑每次房地產(chǎn)調(diào)控政策，并不能說明嘲笑者的明智。每次調(diào)控就會(huì)遭遇短暫的經(jīng)濟(jì)緊縮，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)成為重中之重，因此，從“非典”到次貸危機(jī)，調(diào)控的無(wú)疾而終使房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)及金融領(lǐng)域的重要性日益凸顯。2009年金融危機(jī)正酣，筆者所到之處，無(wú)論是水泥行業(yè)，還是機(jī)械工程行業(yè)，企業(yè)家問得最多的問題就是，政府什么時(shí)候推出大規(guī)模投資基建計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)好轉(zhuǎn)。有意思的是，大規(guī)?；ㄍ顿Y與房地產(chǎn)市場(chǎng)往往同起同落，地方政府基建資金與房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)、土地收益密切相關(guān)。

 

可以預(yù)料的是，成倍增長(zhǎng)的貨幣必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，過于寬松的貨幣將造成資產(chǎn)泡沫。此處所指的貨幣不僅指我國(guó)央行的廣義貨幣，也指追逐資產(chǎn)泡沫而來的全球貨幣。

 

我國(guó)廣義貨幣發(fā)行量近百萬(wàn)億元，而在貨幣、資產(chǎn)價(jià)格初起之時(shí)，對(duì)于全球熱錢缺乏警覺，甚至把全球資金的聚集視為對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿信心的表現(xiàn)，海外熱錢洶涌而入，對(duì)海外購(gòu)房者缺乏有效制約措施。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，對(duì)于房地產(chǎn)的過度投資同樣歡迎，事實(shí)上，目前所看到的擁有幾十套房的“房叔”、“房姐”們，大都是房地產(chǎn)泡沫中期、資源價(jià)格上漲、東部沿海地區(qū)級(jí)差地租高漲時(shí)，聚斂的資產(chǎn)。很難想象，目前面臨資本利得稅、房產(chǎn)稅的預(yù)期，還有投資者將大筆的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，相反，對(duì)于敏感的投資者而言，現(xiàn)在是見好就收、最佳的套現(xiàn)時(shí)機(jī)，而不是最佳的投資時(shí)機(jī)。

 

也許我們可以指責(zé)，為什么泡沫初起之時(shí)不推出房產(chǎn)稅，為什么泡沫初起之時(shí)不用限購(gòu)的方法控制過度投機(jī)，我們只能說，當(dāng)時(shí)多數(shù)人無(wú)視房地產(chǎn)泡沫的后果，而垂涎于房地產(chǎn)泡沫初起時(shí)的收益，投資者獲利，地方政府解決了財(cái)政難題，基建投資有了來源，而投資投機(jī)者把房地產(chǎn)當(dāng)作了與股市比列的重要生財(cái)工具。所以，除了半夜雞叫式的預(yù)言家們，誰(shuí)又會(huì)真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大動(dòng)干戈呢？改革是原有經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式紅利走到盡頭的選擇，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此，紅利超過成本，就會(huì)延續(xù)原有的發(fā)展方式，只有成本反超紅利，真正的改革才能出臺(tái)。

 

如同2008年四季度推出的4萬(wàn)億，事后爭(zhēng)論不休，但2008年三季度，看著年輕的農(nóng)民工朋友背著背包打道回府，看到沿海的出口中小企業(yè)大規(guī)模倒閉，恐慌不可避免。

 

事后進(jìn)行反思，我們必須要看到，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家大都預(yù)見不足，2008年上半年全球資本市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，我國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)不僅鶯歌燕舞，甚至把過熱當(dāng)作主要風(fēng)險(xiǎn)。必須承認(rèn)，我們不太懂資本市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不太懂美國(guó)金融衍生品的威力，而在金融危機(jī)禍延中國(guó)后，我們只能在恐慌中，以高強(qiáng)度的藥進(jìn)行自救。不只是某個(gè)人、某個(gè)部門，而是所有的人都要回歸原位進(jìn)行反思，而后歷練自己的技藝。

 

當(dāng)然，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是商品市場(chǎng)，不能忽視的是，貨幣政策寬松下，市場(chǎng)信用的缺失推波助瀾。4萬(wàn)億以前是這樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)是這樣，未來，還會(huì)有更激烈的博弈。

 

從這個(gè)角度說，改革的決心重于改革的技巧，而改革的技巧，有助于改革的藍(lán)圖成為現(xiàn)實(shí)。