自“新國(guó)五條”細(xì)則公布以來(lái)，二手房交易熱度不減。昨日，在貴陽(yáng)市房產(chǎn)交易中心，有110余套二手房辦理了交易登記手續(xù)，前去咨詢(xún)的人數(shù)也持續(xù)增加。針對(duì)市民關(guān)注度頗高的“新國(guó)五條”細(xì)則，貴陽(yáng)市住建局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處副處長(zhǎng)羅元軍接受了本報(bào)記者采訪(fǎng)，對(duì)細(xì)則內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

3月31日前 貴陽(yáng)公布新措施

新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容：“各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。”

羅元軍解讀：目前省、市政府和住建、稅務(wù)、國(guó)土、金融等相關(guān)部門(mén)正認(rèn)真醞釀、充分討論和積極研究關(guān)于“新國(guó)五條”細(xì)則在貴陽(yáng)的具體實(shí)施政策。按照國(guó)家規(guī)定，在一季度(3月31日前)向社會(huì)公布。貴陽(yáng)市的商品房?jī)r(jià)格由各房開(kāi)公司報(bào)備，住建部門(mén)聯(lián)合物價(jià)部門(mén)一起核定，年度新建商品房的價(jià)格控制目標(biāo)要在即將出臺(tái)的新政策中才能體現(xiàn)。

貴陽(yáng)市的新措施既要符合國(guó)家規(guī)定，又要結(jié)合貴陽(yáng)地方實(shí)際，既要嚴(yán)防投機(jī)性和投資性炒房，同時(shí)又會(huì)考慮市民的實(shí)際情況，不傷及無(wú)辜。當(dāng)然，最終的目的是要鞏固貴陽(yáng)房地產(chǎn)的調(diào)控成果，請(qǐng)市民理性對(duì)待，并耐心等待新政策。

新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容：“對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。”

羅元軍解讀：近幾年，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)走勢(shì)平穩(wěn)健康，銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)的波動(dòng)都很小。房?jī)r(jià)基數(shù)不高，上周(2月25日—3月3日)，全市售出商品房2432套，住宅均價(jià)4661元/平方米；漲幅在減緩，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局貴陽(yáng)調(diào)查隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，2012年，1、2月商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲2.7%、2.2%，年尾的11、12月漲幅回落到0.9%、1.1%。貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定，并不存在供過(guò)于求或供不應(yīng)求的情況。

二手房征稅20% 執(zhí)行存在難點(diǎn)

新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

羅元軍解讀：此項(xiàng)關(guān)于二手房交易的規(guī)定中，個(gè)人所得稅=房屋增值總額×20%，其中的房屋增值總額=售房?jī)r(jià)-原房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用，這個(gè)“合理費(fèi)用”又包括了裝修費(fèi)用和各種手續(xù)費(fèi)。但裝修費(fèi)用的核算是難點(diǎn)，稅務(wù)部門(mén)難以評(píng)估房屋的裝修究竟花了多少錢(qián)。如果按此方法，稅務(wù)部門(mén)核稅時(shí)就要進(jìn)家入戶(hù)，對(duì)每一戶(hù)交易的二手房進(jìn)行裝修評(píng)估。而住建部門(mén)也不具有評(píng)估裝修費(fèi)用的職能。所以，這在執(zhí)行上存在難點(diǎn)，此前貴陽(yáng)市的二手房交易，基本采取房屋成交總額×2%的方式征個(gè)稅。

新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容：“已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”

羅元軍解讀：2011年2月，貴陽(yáng)市根據(jù)當(dāng)時(shí)的“新國(guó)八條”就曾出臺(tái)房屋“限購(gòu)令”，規(guī)定是：原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停向其出售貴陽(yáng)市中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)的住房。這里面的限購(gòu)范圍小于“新國(guó)五條”細(xì)則的規(guī)定，以后，貴陽(yáng)市的“限購(gòu)令”會(huì)如何調(diào)整，還需等待新政策的規(guī)定。

在2011年，貴陽(yáng)市就已經(jīng)有了個(gè)人住房信息查詢(xún)系統(tǒng)，可以按家庭為單位查詢(xún)到擁有房產(chǎn)的狀況。對(duì)購(gòu)房資格的審查，目前貴陽(yáng)已經(jīng)滿(mǎn)足該項(xiàng)規(guī)定，前置到簽購(gòu)房合同前。

“十二五”期末 住房信息全市聯(lián)網(wǎng)

新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容：“各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到‘十二五’期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。”

羅元軍解讀：貴陽(yáng)市的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)已經(jīng)搭建完畢，去年12月19日在貴陽(yáng)市住建局產(chǎn)權(quán)處正式運(yùn)行，將來(lái)會(huì)向全市推廣，包括三縣一市在內(nèi)，都將使用同一套系統(tǒng)。所以，到“十二五”期末，貴陽(yáng)市就能夠?qū)崿F(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的全市聯(lián)網(wǎng)。

新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容：“各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和研究分析，及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房?jī)r(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施。”

羅元軍解讀：貴陽(yáng)市住建局下屬有筑房網(wǎng)，是全市統(tǒng)一的商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)，網(wǎng)站會(huì)對(duì)全市商品房的銷(xiāo)售數(shù)量、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格等信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，向社會(huì)公布。目前貴陽(yáng)租房市場(chǎng)基本通過(guò)房產(chǎn)中介掌握信息，關(guān)于房租的部分筑房網(wǎng)上沒(méi)有進(jìn)行備案。

針對(duì)剛性需求可能被“誤傷”，住建部副部長(zhǎng)表示——

執(zhí)行時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

會(huì)有保護(hù)措施

據(jù)新華社電 針對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則會(huì)“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔(dān)憂(yōu)，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥4日對(duì)記者表示，“(如果‘國(guó)五條’細(xì)則)執(zhí)行起來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)有保護(hù)措施。”

專(zhuān)家表示，此次調(diào)控將突出地區(qū)的差異化，應(yīng)該會(huì)涉及對(duì)剛性需求的保護(hù)措施。齊驥說(shuō)，樓市調(diào)控細(xì)則實(shí)際已包含在五條措施中，但還需各地方政府“翻譯”成可操作的具體條款。另外，各地方政府需要制定并發(fā)布當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。他透露，地方細(xì)則出臺(tái)時(shí)間為3月底。

從市場(chǎng)反應(yīng)看，購(gòu)房者擔(dān)心增稅后增加購(gòu)房成本，因此在細(xì)則出臺(tái)的第二天，多地出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。中指院數(shù)據(jù)顯示，在2月25日到3月3日的一周內(nèi)，九成以上城市月周均成交同比上升。重點(diǎn)城市中，除蘇州周均成交同比下降外，其余城市均上升。

從影響看，多位專(zhuān)家表示，由于供求不平衡，購(gòu)房者多處于“弱勢(shì)”一方，多增加的交易稅負(fù)或轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者，剛性需求可能被“誤傷”。

“20%個(gè)稅政策的實(shí)施細(xì)則應(yīng)該盡早清晰化。”全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，對(duì)剛需、改善性需求的購(gòu)房者應(yīng)該實(shí)行“定向?qū)捤?rdquo;，不同城市附加上不同政策，避免在樓市調(diào)控中“誤傷”剛需。例如，過(guò)去房產(chǎn)持有超過(guò)五年免按20%稅率征收個(gè)稅，但現(xiàn)在有沒(méi)有類(lèi)似的時(shí)間界限，應(yīng)該做出一定的量化。