“土地”和“調(diào)控”依然是2013年的樓市關(guān)鍵詞。在剛剛過去的2012年，土地市場宅地年成交僅34宗，創(chuàng)下7年新低，各大開發(fā)商饑渴難耐四處搶地，市場高價(jià)地頻現(xiàn)。今年兩會(huì)后政策走向如何，是更趨嚴(yán)厲還是會(huì)有溫暖政策出臺，市場陷入觀望。
本期專訪全國政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長李曉林，為您解讀不一樣的樓市。
房企奪地大戰(zhàn) 緣于對未來有良好預(yù)期
2012年年底，各大房企上演奪地大戰(zhàn)。2012年12月11日，昌平南邵鎮(zhèn)一住宅用地出讓，萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、中鐵建等15家房企參與競爭，經(jīng)過上百輪的激烈角逐，最終由中鐵建以8億元競得，樓面價(jià)4731元/平米，溢價(jià)率45%，此前這塊地在2011年底掛牌時(shí)一度無人問津。
同樣的情景在14天后再度上演。12月25日，萬科首開聯(lián)合體以14.2億競得通州臺湖兩地塊，剔除配建的公租房面積后，樓面價(jià)超過13000元/平米，而周邊在售的新盤均價(jià)在13450元/平米。
“現(xiàn)在房企搶地是因?yàn)?012年政府推地少，更主要的是房企對未來市場有一個(gè)良好的預(yù)期。”在李曉林看來，房企年尾上演奪地大戰(zhàn)一方面是由于供應(yīng)減少而造成的需求饑渴；另一方面則是十八大釋放出了積極的信號，使房地產(chǎn)商普遍預(yù)期未來會(huì)有溫和的政策出臺。
“很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為3月后會(huì)有溫暖的政策出臺，現(xiàn)在嚴(yán)厲的調(diào)控會(huì)放松一些，會(huì)有些溫暖的可能性出來。”李曉林向記者解釋道，“我所說的溫暖是指，比如在三限問題上會(huì)有一些變異，‘限購、限價(jià)、限貸’可能仍然不松口，但是可能會(huì)有其他一些變異的政策。”
“限購、限價(jià)、限貸”的三限政策被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，李曉林認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)整體，對房地產(chǎn)實(shí)行的嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)影響到了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
“現(xiàn)在鋼鐵就全線虧損，水泥也不好，相關(guān)聯(lián)的五十多個(gè)行業(yè)都受到了影響，影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，政府就會(huì)有新的溫暖的政策出臺，估計(jì)今年下半年會(huì)有。同時(shí)，我覺得到了2014年市場會(huì)更好一些。”李曉林說。
地價(jià)是晴雨表 調(diào)控不能調(diào)房不調(diào)地
地價(jià)一向是房價(jià)的晴雨表，2012年年底頻現(xiàn)的高價(jià)地，也讓買房人再度恐慌。“面粉比面包貴”的現(xiàn)象再現(xiàn)，周邊房價(jià)上漲已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
中國的房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，由房和地組合起來成為產(chǎn)品。“老百姓從開發(fā)商手里買的是房，他們往往忽略了地價(jià)的問題。老百姓都希望房價(jià)降，但實(shí)際上地價(jià)在上升，進(jìn)而推升了房價(jià)，高地價(jià)最終轉(zhuǎn)嫁到了老百姓身上。”李曉林說。
目前中國實(shí)行的是土地招拍掛政策，而在李曉林看來，樓市調(diào)控一直以來調(diào)的只是“房”，把“地”忽略了。“現(xiàn)在實(shí)行如此嚴(yán)厲的‘限購、限價(jià)、限貸’政策，房價(jià)依然沒有明顯下降，這是為什么呢？其實(shí)根還是在成本里面，而地價(jià)就占到了成本價(jià)的一半以上。”李曉林分析說。
同樣的，2012年的一份來自全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)為期4個(gè)月的全國性調(diào)查顯示，地價(jià)加上稅費(fèi)最高已經(jīng)接近地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%。
對此，李曉林指出，“政府調(diào)控不能只調(diào)控房，也要調(diào)控地。”
他指出，在2020年前后，老百姓對于房子的需求仍是剛性的，只要市場有需求，房地產(chǎn)就會(huì)是一個(gè)火熱的市場，地價(jià)再高開發(fā)商也敢拿，最終地價(jià)會(huì)核算到房價(jià)里。所以政府調(diào)控只調(diào)房不調(diào)地是不科學(xué)的，“政府今后在調(diào)控房地產(chǎn)的過程中，能不能在調(diào)控房價(jià)的同時(shí)，也調(diào)控一下地價(jià)。”
精彩問答
主持人：有人說房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去了，以您多年從業(yè)經(jīng)歷來看，未來十年怎么樣？
李曉林：沒問題，到2020年都沒有問題，這個(gè)需求量是缺的，還有很多人沒買房子，還有巨大的改善型住房需求，人們對住房是越多越不嫌多。
主持人：您多年來一直積極投身公益，累計(jì)捐贈(zèng)超過3000萬元，您如何理解地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任？
李曉林：第一要做好產(chǎn)品，建價(jià)格公道品質(zhì)過硬的好房子。第二要照章納稅、保障員工福利。第三要積極投身社會(huì)公益事業(yè)，幫助弱勢群體。
主持人：三月份的兩會(huì)就要到來了，您作為全國政協(xié)委員準(zhǔn)備的提案主要是關(guān)于哪些內(nèi)容？
李曉林：我會(huì)對過去的一些政策提一些建議和意見，希望引起新一屆政府的關(guān)注，繼續(xù)改善宏觀調(diào)控。
潛在市場洼地 城鎮(zhèn)化而不是城市化
然而，隨著土地開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，大城市的優(yōu)質(zhì)土地資源越來越少，開發(fā)成本也越來越大。僅以北京為例，目前新盤的主戰(zhàn)場已經(jīng)擴(kuò)圍到六環(huán)。土地已經(jīng)成為開發(fā)商的心病。
作為上世紀(jì)90年代就進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的元老，李曉林見證了中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程。當(dāng)年，李曉林抓住國企外遷的機(jī)會(huì)，先后收購北京核心地段多家國企，成功開發(fā)了西直門公寓、紫玉飯店、牡丹園公寓、幸福公寓、林達(dá)大廈[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]等多個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目。
在李曉林看來，經(jīng)過二十年的發(fā)展，特大城市已經(jīng)擴(kuò)容過度，城鎮(zhèn)化成為未來的發(fā)展方向。“十八大報(bào)告全篇七次提出要推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，注意是‘城鎮(zhèn)化’不是‘城市化’，像北京、上海這樣的特大城市已經(jīng)出現(xiàn)了爆發(fā)式發(fā)展的城市病，未來需要發(fā)展的恰恰是廣大的縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，那是我們的短板，把它們得搞起來，它們起來了中國經(jīng)濟(jì)就全騰飛起來了。”李曉林說。
目前，中國大部分的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展還非常落后，當(dāng)?shù)貨]有相關(guān)產(chǎn)業(yè)，青壯年勞動(dòng)力紛紛進(jìn)城打工。李曉林分析說，城鎮(zhèn)化建設(shè)是要讓這些人回到家鄉(xiāng)，在當(dāng)?shù)匕簿訕窐I(yè)，建立類似于珠三角或長三角那樣產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市組團(tuán)。當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)了，開發(fā)商的機(jī)會(huì)也就來了。
“開發(fā)商現(xiàn)在不去，是因?yàn)榻朔孔淤u不出去，根源是政策引導(dǎo)不夠。這就需要當(dāng)?shù)卣M(jìn)行資源配置，比如約定進(jìn)入一個(gè)優(yōu)質(zhì)的縣，再捎帶上一個(gè)發(fā)展相對差點(diǎn)的鄉(xiāng)。這一塊是需要好好研究的，出臺一些好政策，將縣以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展起來。”李曉林告訴記者。
最新動(dòng)態(tài)
玩轉(zhuǎn)不拘一格 打造中國的馬賽克城
鋼筋水泥的房地產(chǎn)業(yè)一直被認(rèn)為是一個(gè)冰冷、刻板的行業(yè)，而在李曉林看來，房地產(chǎn)業(yè)更需要不拘一格的創(chuàng)新精神，打造充滿想象力和藝術(shù)氛圍的作品。
2009年，李曉林在東四環(huán)打造的地標(biāo)項(xiàng)目海漁廣場，倡導(dǎo)海洋文化，是北京首個(gè)真正意義的HOPSCA項(xiàng)目，倡導(dǎo)的是“吃喝玩樂洗洗睡”的城市綜合體，項(xiàng)目的3棟15層酒店式精裝公寓，在交房時(shí)，沒有一戶業(yè)主拒絕收房。
就在今年，李曉林的林達(dá)集團(tuán)將在北京北[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]部郊區(qū)建設(shè)一座“馬賽克城”，以馬賽克建筑文化為主題，涵蓋外語體驗(yàn)教育、旅游觀光、商業(yè)物流和影視傳媒四大產(chǎn)業(yè)，包括26個(gè)建筑項(xiàng)目，建筑面積預(yù)計(jì)150萬平米。
“馬賽克城中將融合多種業(yè)態(tài)，有奧地利馬會(huì)、游艇會(huì)、紅酒莊園、商業(yè)街區(qū)、食街，年輕人可以享受吃喝玩樂購一條龍服務(wù)；同時(shí)城內(nèi)還將建中國首個(gè)歐美風(fēng)情外景基地，以后，拍攝歐美風(fēng)情的外景時(shí)可以不必出國，直接來這里取景。”李曉林這樣描繪著。
此外，李曉林的林達(dá)集團(tuán)還將在大連、昆明、江蘇建設(shè)四座“馬賽克城”。
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