從 “一夜跌停”到“一夜停漲”，樓市調控升級的威力已經得到市場的檢驗。
跌停是指昨天領跌大盤的地產股，從“招保萬金”四大龍頭地產股的表現(xiàn)來看，跌停二字還要加上“秒殺”的定語；停漲則是目前一些開發(fā)商的“應激反應”。記者采訪多家開發(fā)商了解到，已經有企業(yè)撤回了本準備在月底推出的漲價計劃。
雖然這樣的案例仍屬少數(shù)，但也勾勒出開發(fā)商糾結的心態(tài)。而對于投資、改善屬性更強的高端豪宅，有開發(fā)商選擇模糊定價，為更多調控細則出臺留足騰挪余地。
盤點
“這幾天和同行進行了交流，整體態(tài)度變得謹慎，不敢再盲目漲價或者壓盤，能賣就賣。”深圳一家房地產開發(fā)企業(yè)營銷負責人昨天對本報說，樓市新政的嚴厲程度可不能低估了。
該公司位于深圳龍華拓展區(qū)的一個項目，原本計劃在3月底加推近400套新房源，售價擬在前期23500元/平方米均價基礎上上調1000～3000元/平方米，并計劃減少優(yōu)惠幅度。上述營銷負責人稱，提價是因為近期樓市反彈強勁，但調控新政的出臺不得不讓提價計劃暫時擱淺。“客戶對新政的關注程度明顯上升，觀望情緒略有增加。”
與部分觀點認為調控新政“利好”新房市場相反，一些開發(fā)商對市場的研判卻相對謹慎保守，多家房企表示政策加碼必將沖擊新房市場。
萬科[簡介 最新動態(tài)]（000002.SZ）在接受本報采訪時表示，新政的出臺還是堅定了公司對調控長期性的看法，并相信支持自住需求、抑制投機投資性購房是基本方向。萬科稱，將繼續(xù)堅持快速開發(fā)、銷售價格隨行就市的策略。
昨日，申萬房地產板塊則以8.63%的跌幅成為當日跌幅最大板塊。銀行板塊也處于跌幅前列。華泰證券研究所研究員周林表示，這種政策突發(fā)性因素導致的下跌可能會引領大盤下一步繼續(xù)出現(xiàn)慣性下探。這是因為去年年底以來的反彈主要是以銀行地產為龍頭板塊，市場資金也主要集中在了這兩個板塊。
但一位私募基金負責人稱，未來房地產板塊繼續(xù)大幅下跌的可能性不大。昨日大幅下跌主要是由于出臺的調控政策有些超出市場預期。下一步還將會有地方性調控細則出臺，不過超預期的可能性不大。該人士稱，從未來的盈利情況來看，尤其龍頭上市公司，至少2013年甚至2014年的業(yè)績也還是有很大保證的。并且目前房地產板塊的市盈率也仍處于較為合理水平。
周林說，盡管房地產行業(yè)龍頭業(yè)績表現(xiàn)尚好，但調控新政再次打壓了對未來的業(yè)績預期。隨著新“國五條”細則的陸續(xù)出臺，可能會有更嚴格的政策調控措施。
不過，長城證券研究員朱俊春在其《意外之喜、重大利好》的A股投資策略報告中表示，房產新政出乎意料，構成股市重大利好。該政策直接利好新屋銷售，促進新開工；也是對投資投機需求的重磅出擊，利于房價的中長期穩(wěn)定；最重要的，或是新型城鎮(zhèn)化的一部分也未可知。
觀望
深圳一家不愿透露姓名的國有上市房企高管向本報表示，從理論上來看，交易成本增加會加壓二手房置業(yè)者轉向新房市場，但有些二手房的位置、配套、學位等特性非新房所能企及，分流至新房市場的購房者數(shù)量將非常有限。
世聯(lián)地產[簡介 最新動態(tài)]市場研究部總監(jiān)吳志輝稱，從過往市場的經驗來看，一二手市場的波動是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情緒波動一定會傳導至一手房。
基于新房市場也難逃沖擊的研判，上述國有上市房企高管表示，新政對開發(fā)商的影響會有差異，房地產市場上既有大型國有企業(yè)，也有民營企業(yè)和股份制企業(yè)，還有上市公司，開發(fā)商應對策略將因類型不同而出現(xiàn)差異。一旦市場成交量因新政而陷入持續(xù)萎縮，上市房企迫于業(yè)績壓力和中小民營房企迫于回款壓力，可能會犧牲某一階段利益而率先促銷或降價。
另一名開發(fā)商人士則告訴本報，在前期的看房活動中，只準備推出200套左右的房子，但認籌已經將近500套左右。“想調價幾乎是不可能的，開盤前一個月就已經到政府去備案。”他說。
對于開發(fā)商的降價策略，美聯(lián)物業(yè)的預測是，開發(fā)商為了搶占客源，將會先于二手市場降價，新房房價下降幅度和速度將大于和快于二手房價。
政策影響的區(qū)域性差異，勢必對區(qū)域布局策略不同的房企產生不同的影響。萬科等開發(fā)商認為，堅持剛需定位和多元化區(qū)域布局的房企，其對新政的抗調控能力將超過以開發(fā)豪宅為主、區(qū)域布局單一的房企。
“這是一種信號，至少說明國家在樓市調控中并沒有松懈。”杭州一家開發(fā)商說，他們傾向于觀望，比如在一手房的定價上更模糊一些，至少在更多的可執(zhí)行政策出來之前，多準備一些方案。
基本在同一城市，不同開發(fā)商的應對策略也將出現(xiàn)分化。廣州中原地產項目總經理黃韜向本報表示，此前未納入限購范圍的廣州增城、從化兩市，未來可能也被列入限購的行列，導致這兩個地方的開發(fā)商近幾日都在搶著出貨。“老城區(qū)開發(fā)商多數(shù)仍在觀望，但增城、從化兩市的開發(fā)商是能賣就賣，加快推盤節(jié)奏，上周末增城的某開發(fā)商一次性把近200套房源甩賣完畢。”黃韜說。
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